아파트 분양가는 어떻게 정해지나요?
우리나라의 아파트 가격이 예전보다 많이 상승했는데요. 최초의 분양가를 산정하는 기준과 정하는 주체가 어디인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아파트 분양가는
택지비 ,건축비 ,설계/감리비 ,금융비 , 각종 분담금, 광고비 ,세금 ,시행자 이익 등 이 포함되며 주변시세를 반영해서 시행사와 조합에서 결정을 하게 됩니다
위치나 지역에 따라서 분양가는 다를수 있고 어떤 자재를 쓰느냐 또 어떤 건설사가 짓느냐에 따라서 가격은 많이 달라질수 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
건설사들도 분양가 산정 기준을 따로 공개하지 않습니다. 실제로 경영상의 판단 등 주관적인 측면이 많이 개입되는 것도 사실입니다.
그래도 나름의 계산법은 있습니다. 전문업체를 통해 사전에 시장 조사를 하는데, 이 과정에서 공식이 적용되는 것입니다.
통상 100점 만점을 기준으로 하는데요, 가장 큰 비중을 차지하는 것은 입지입니다. 교육과 교통, 주변 편의시설, 공원 유무, 혐오시설 존재여부 등 각 요소들을 100점 만점 기준으로 따져 보고 이를 합한 후 0~35점으로 환산해 점수를 매기는 식입니다.
향후 개발계획과 금융비용은 각각 10점을 차지합니다. 백화점 마트 도로 등 편의시설의 건립 계획이 있다면 높은 점수를 받게 됩니다. 금융비용의 경우 중도금 무이자는 가점을 받는데요, 무이자란 그만큼 할인 혜택을 주는 것이기 때문에 분양가를 올려 잡는 요인이 됩니다.
이밖에 입주시기, 단지규모, 단지사양, 시공사 브랜드가 5점씩을 차지합니다. 입주시기는 주변 아파트보다 상대적으로 입주가 빠르면 선점 효과를 인정해 가점을 줍니다. 단지규모는 1,000세대 이상이면 가점, 300세대 미만은 감점 요인입니다. 세대가 클수록 의무적인 부대시설이 많아지기 때문입니다. 단지사양은 커뮤니티 등의 시설 유무이고, 시공사 브랜드는 대형사일수록 높은 점수를 받게 됩니다.
나머지 25%는 상품 특성입니다. 이 부분은 같은 단지라도 가격이 달라지는 원인이기도 합니다. 상품 특성은 층, 향, 평형 등을 따지게 됩니다. 각 요소별로 100점을 기준으로 해서 5층 이상은 100, 4층은 98, 3층은 96, 2층은 94, 1층은 92점을 적용합니다. 또 남향은 100점인 반면 상대적으로 선호도가 낮은 동향은 97점을 받게 됩니다. 기존의 성냥갑 아파트를 뜻하는 판상형은 100점인 반면 최근 대세로 자리잡은 탑상형이 99.5점으로 다소 낮은 것도 이채롭습니다. 판상형이 채광과 통풍, 조망에 있어 훨씬 우수하기 때문이라고 합니다.
그런데 새 아파트를 구매하려고 하면 항상 맞닥뜨리게 되는 문제가 있습니다. 바로 분양가입니다. 기존의 주택이야 직접 물건을 확인할 수 있고 집주인과 흥정도 가능합니다.
이렇게 각 항목별 점수를 합하면 최종 점수가 나오게 됩니다. 건설사들은 이를 기준으로 주변 아파트 시세와 비교해 보정비율을 정하게 됩니다. 예를 들어 어느 지역의 한 아파트는 주변 아파트 시세가 평(3.3㎡)당 1,500만원인데 당시 분양 아파트는 5% 비교 우위 판정을 받아 1,575만원 정도로 분양가가 정해졌습니다. 만약 10% 감액 결정이 나면 분양가는 1,350만원이 되는 식입니다.
문제는 최종 점수를 보정비율로 환산하는 것은 철저한 건설사의 판단에 달렸다는 점입니다. 100점 만점에 90점이 나와도 주변 시세보다 감액 결정을 할 수도 있고, 낮은 점수가 나와도 분양가를 더 올릴 수 있습니다. 점수는 하나의 기준일 뿐이고, 이 기준을 어떻게 적용할지는 분양 시점의 부동산 경기와 수요, 공급 상황 등을 따져 최종 결정을 하기 때문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양가의 경우 아파트를 짓는데 실제로 들어가는 원가가 있습니다. 토지구입비, 건축비, 설계비, 인건비, 건축자재비등
아파트를 짓는 원가가 있을 것이고 여기에 이익을 붙여서 사업을 진행을 합니다.
주로 건설사쪽에서 분양가를 산정을 하고 만일에 법적으로 분양가상한제같은 곳에서는 정부의 규제를 받겠지만 주로 건설사등에서 가격을 산정을 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 분양가는 사업주체나 지자체가 정하게되는데 분양가상한제가 적용되는 곳의 공공주택은 LH나 지자체 등에서 택지비, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비 등으로, 민영주택은 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비등을 더하여 분양가격을 결정하고 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시하며 분양가심사위원회의 심사를 받도록 되어 있습니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 곳은 사업주체가 택지비와 건축비에 영업비용과 금융비용 등을 더하여 정하는데 보통 분양가를 분석한 뒤 개발이익을 추가해 분양가를 결정하는 원가법을 택하는 경우가 많은데 지역요인, 시장 상황, 건축 기간 및 정부의 정책 등을 고려하여 분양가를 산정하게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트 분양가는 시행사 주체에서 결정합니다. 그리고 분양가에는 택지비+건축비+설계/감리비+각종 분담금+광고비+세금+시행자 이익이 포함되어 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
분양가 산정 기준
택지비(토지 비용)
건축비(공사비, 인건비, 자재비 등)
가산비(특화설계, 브랜드 프리미엄 등)
정부 규제 여부 (분양가 상한제 적용 시 원가 기반 산정)등을 고려하여 결정됩니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
아파트 분양가가를 설정하는 기준은 건설사에서 토지 매입비 + 건축비를 기준으로 건설단가를 설정하게 되고 여기에 마진을 더해서 시행사에서 설정하게 됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트분양가는 시행사가 분양가 산정기준에 따라 해당 지체장이 승인하여 결정합니다
그리고 분양가 산정기준은 여러 세부구체적린 항목에 의해 산정하는데 크게 분류하자면
토지가 .건설비 비용..간접비.이윤.시장조사 등의 여러요인에 의거 전문가의 의견등을 가쳐 진행한 후 최종 지자체장의 승인을 받아 분양가를 공고합니다
참고하여 주시시 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
아파트 분양가에는 택지 비, 건축비,설계/감리 비 , 금융 비, 각종 분담금, 광고비, 세금, 시행 자 이익 등으로 포함되어 있습니다.아파트 분양가는 여러 요인에 의해 결정되어 지는데 다음 몇가지 요인을 들 수 있습니다.
건설 비용 입니다 : 토지 비용, 건축 자재, 인건비 등 직접적인 건설 비용이 분양가에 큰 영향을 미칩니다
위치 입니다 : 아파트가 위치한 지역의 인프라, 학 군, 교통 편의성 등이 가격에 반영됩니다. 인기 있는 지역일 수록 분양가는 높아질 수 있습니다.
정부의 정책입니다 : 정부의 주택 정책이나 규제, 분양가 상한 제 등의 법적 기준이 분양가에 영향을 미칩니다 . 특히 분양가 상한 제가 적용되는 경우 정부가 정한 기준에 따라 최대 분양가가 제한됩니다. 분양가 상한 제는 1977년 분양가 상한 제 최초 도입, 1989년 원가 연동 제 실시, 1999년 분양가 상한 제 폐지, 2005년 분양가 상한 제 부활의 히스토리를 거쳐왔습니다.
사업 주체 입니다 : 아파트를 분양하는 건설사나 개발 업체가 정하는 분양가 정책도 중요합니다. 이들은 시장 조사와 비용 분석을 바탕으로 가격을 설정합니다
이러한 요소들이 복합적으로 작용하여 최종적으로 아파트 분양가가 결정됩니다.