안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약할때 말이에요 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세.월세 임대차계약은 주택소유가 아니기때문에 내집마련을 위한 각종 혜택과 무관합니다. 걱정하지마시고 주택소유를 위한 청약, 대출 등을 할 수 있습니다.
부동산
Q. 은마아파트는 도대체 왜 재건축이 진행되지 못하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간다라은마아파트의 조합 내 갈등 때문이다. 속히 조합설립인가를 받고 재건축 사업 진도가 나가도 시원치 않을 판에 조합 내 갈등이 심했습니다.은마아파트에선 조합과 비대위격인 은마소유자협의회(은소협)가 법적 공방을 벌벌였습니다. 지난해 8월 열린 은마아파트 재건축 조합설립과 조합장 선출 총회에서 최정희 조합장이 당선됐는데 은마소유자협의회 측이 투표 결과를 인정할 수 없다며 직무집행정지 가처분 소송을 제기했고 법원이 이를 인용했습니다. 조합장의 직무가 정지된 것입니다.쌍방은 대리인단을 선임해 법적 공방으로 은마아파트 재건축 사업은 올 스톱이 되었었습니다. 서울시에 제출 예정이던 49층 변경안도 무산됐고 병행해 준비 중이던 건축심의도 중단됐습니다.추가분담금문제도 있었습니다. 주민들 사이에선 추가 분담금 우려도 컸습니다. 전용 76㎡ 소유자가 84㎡를 받을 경우 3억5000만~4억 원 부담할 것으로 예상했습니다. 은마의 경우 소형 평형 위주로 구성돼 있는데다 공사비가 무섭게 치솟아서 조합원 분담금이 더 늘어날 가능성이 높습니다.
부동산
Q. 재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 모두 도시 정비 사업의 일환이라는 점을 아셔야 합니다.낡은 건물, 상하수도 등을 새롭게 바꾸고, 주거 환경을 개선하는 게 주요 목적입니다.하지만 두 사업은 조금씩 다른 특징을 가지고 있습니다.재개발은 오래된 집과 도로, 상하수도 같은 시설이 낡아서 새로운 동네로 바꾸는 걸 말합니다. 건물뿐만 아니라 길, 공원, 가로등 같은 공공시설도 함께 새로 정비되는 것입니다.반면 재건축은 오래된 아파트 자체를 허물고 새로 짓는 것을 뜻합니다. 도로와 기반 시설은 멀쩡하지만, 아파트가 너무 낡아서안전에 문제가 생길 수 있다면 재건축이 필요합니다.진행 순서재개발과 재건축의 진행순서는 비슷하지만 재건축은 안전진단이라는 단계가 추가 됩니다. 공동주택(아파트)이 재건축을 해야되는 진단을 하는 단계입니다.사업계획수립두 사업 모두 지방자치단체에서 기본 계획을 세우는 것으로 시작됩니다. 어디서 사업을 할 것인지 정해야 하는 것입니다. 시청이나 구청에서 해당 지역이 개발이 필요한지 조사한 후 개발 계획을 세우고 정비구역으로 지정합니다.안전진단재건축 사업에서는 이 단계에서 안전진단이라는 과정을 거치게 됩니다. 건물이 얼마나 낡았는지, 위험한지를 전문가들이 꼼꼼히 살펴봅니다. 만약 이 여기에서 D나 E 등급을 받아야만 재건축을 진행할 수 있어요.개발이 결정되면 주민들이 모여 추진 위원회가 만들어집니다. 이 위원회가 앞으로의 사업을 이끌어갈 주체가 됩니다.재개발은 토지나 건물 소유자의 50% 이상이 동의해야 하고, 재건축은 75% 이상이 동의해야 추진할 수 있습니다.추진 위원회가 준비 작업을 마치면 다음 단계는 조합을 설립하게 됩니다.이때 재개발은 토지 등 소유자의 75% 이상, 재건축은 구분 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.이 조합은 주민들이 함께 만든 단체로, 개발 과정을 관리하고 조합원들에게 아파트를 배분하는 역할을 합니다.시공사 선정과 사업 계획 수립조합이 설립되면 본격적인 사업 준비가 시작됩니다. 어떤 회사가 공사를 맡을지 정하고, 구체적인 사업 계획을 세웁니다. 즉, 아파트를 지을 건설사를 정하는 단계입니다. 건설사는 브랜드, 아파트 디자인, 조합원들에게 다양한 제공할 혜택 등을 제시하며 입찰 경쟁을 하게 됩니다.관리처분계획이제 본격적인 공사 계획이 확정됩니다.각 조합원이 어떤 집을 받게 될지, 동과 호수를 정하며 얼마의 돈을 더 내야 할지 등을 정하게 됩니다.이때 기존 주택의 가치를 평가하고, 새로 지어질 아파트의 가치를 비교해 차액을 계산하게 됩니다.만약 기존에 20평짜리 집을 가진 사람이라면, 새로운 25평짜리 아파트를 받을 수도 있지만 추가 비용이 필요할 수도 있습니다. 또한 일반 분양 계획 등도 확정되는 등이 결정되는 중요한 단계가 바로 이때입니다.이주와 철거, 그리고 착공모든 계획이 확정되면 주민들은 임시로 다른 곳으로 이사를 가게 되며 그리고 기존 건물들을 철거하고 드디어 건설이 시작됩니다. 아파트가 본격적으로 지어지면서 일반 분양도 함께 진행되며 이 과정은 보통 2-3년 정도 걸려요.마지막 단계는 아파트 완공과 입주예요.건설이 끝나면 조합원들은 새 아파트에 입주하고 사업이 마무리됩니다.남은 세대는 일반 분양으로 판매돼요.준공 및 입주이 과정까지 보통 10년 이상 걸리는 경우가 많으니 긴 시간이 소요될 것이라고 예상하고 있어야 합니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권을 통해 계약연장시 계약서에 계약기간 설정방법?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료일이 2025년 3월 10일이라면 계약갱신기간은 2025년 3월 11일부터 시작합니다. 계약갱신기간이 2년이라면 2025년 3월 11일부터 2025년 3월 10일로 기입하면 됩니다.
부동산
Q. 오피스텔 입주민도 같은 단지 아파트 시설을 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일단 공용시설의 관리 주체가 중요합니다.관리 주체가 아파트라면: 아파트 주민만 이용 가능하도록 규정할 수 있습니다.관리 주체가 전체 단지라면: 오피스텔 입주민도 이용할 가능성이 높습니다.오피스텔 주민이 공용시설을 이용하기 위해서는 추가 관리비나 운영비 분담금을 납부해야 하는 경우가 있습니다.
부동산
Q. 아파트 분양가는 어떻게 정해지나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건설사들도 분양가 산정 기준을 따로 공개하지 않습니다. 실제로 경영상의 판단 등 주관적인 측면이 많이 개입되는 것도 사실입니다.그래도 나름의 계산법은 있습니다. 전문업체를 통해 사전에 시장 조사를 하는데, 이 과정에서 공식이 적용되는 것입니다.통상 100점 만점을 기준으로 하는데요, 가장 큰 비중을 차지하는 것은 입지입니다. 교육과 교통, 주변 편의시설, 공원 유무, 혐오시설 존재여부 등 각 요소들을 100점 만점 기준으로 따져 보고 이를 합한 후 0~35점으로 환산해 점수를 매기는 식입니다.향후 개발계획과 금융비용은 각각 10점을 차지합니다. 백화점 마트 도로 등 편의시설의 건립 계획이 있다면 높은 점수를 받게 됩니다. 금융비용의 경우 중도금 무이자는 가점을 받는데요, 무이자란 그만큼 할인 혜택을 주는 것이기 때문에 분양가를 올려 잡는 요인이 됩니다.이밖에 입주시기, 단지규모, 단지사양, 시공사 브랜드가 5점씩을 차지합니다. 입주시기는 주변 아파트보다 상대적으로 입주가 빠르면 선점 효과를 인정해 가점을 줍니다. 단지규모는 1,000세대 이상이면 가점, 300세대 미만은 감점 요인입니다. 세대가 클수록 의무적인 부대시설이 많아지기 때문입니다. 단지사양은 커뮤니티 등의 시설 유무이고, 시공사 브랜드는 대형사일수록 높은 점수를 받게 됩니다.나머지 25%는 상품 특성입니다. 이 부분은 같은 단지라도 가격이 달라지는 원인이기도 합니다. 상품 특성은 층, 향, 평형 등을 따지게 됩니다. 각 요소별로 100점을 기준으로 해서 5층 이상은 100, 4층은 98, 3층은 96, 2층은 94, 1층은 92점을 적용합니다. 또 남향은 100점인 반면 상대적으로 선호도가 낮은 동향은 97점을 받게 됩니다. 기존의 성냥갑 아파트를 뜻하는 판상형은 100점인 반면 최근 대세로 자리잡은 탑상형이 99.5점으로 다소 낮은 것도 이채롭습니다. 판상형이 채광과 통풍, 조망에 있어 훨씬 우수하기 때문이라고 합니다.그런데 새 아파트를 구매하려고 하면 항상 맞닥뜨리게 되는 문제가 있습니다. 바로 분양가입니다. 기존의 주택이야 직접 물건을 확인할 수 있고 집주인과 흥정도 가능합니다.이렇게 각 항목별 점수를 합하면 최종 점수가 나오게 됩니다. 건설사들은 이를 기준으로 주변 아파트 시세와 비교해 보정비율을 정하게 됩니다. 예를 들어 어느 지역의 한 아파트는 주변 아파트 시세가 평(3.3㎡)당 1,500만원인데 당시 분양 아파트는 5% 비교 우위 판정을 받아 1,575만원 정도로 분양가가 정해졌습니다. 만약 10% 감액 결정이 나면 분양가는 1,350만원이 되는 식입니다.문제는 최종 점수를 보정비율로 환산하는 것은 철저한 건설사의 판단에 달렸다는 점입니다. 100점 만점에 90점이 나와도 주변 시세보다 감액 결정을 할 수도 있고, 낮은 점수가 나와도 분양가를 더 올릴 수 있습니다. 점수는 하나의 기준일 뿐이고, 이 기준을 어떻게 적용할지는 분양 시점의 부동산 경기와 수요, 공급 상황 등을 따져 최종 결정을 하기 때문입니다.
부동산
Q. 최근 부동산 시장의 경기는 어떤 편인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 및 수도권의 부동산 시장은 여전히 높은 수요를 유지하고 있지만, 정부의 공급확대 정책과 금리 영향으로 가격 상이 제한될 가능성이 큽니다. 다만, 강남, 서초, 송파 등 핵심 지역은 학군, 인프라, 직주근접 등의 요인으로 여전히 수요가 견고합니다. 서울 및 수도권을 중심으로 재개발, 재건축 규제 완화와 신규 택지 개발을 통한 주택 공급 확대 정책이 지속될 전망입니다. 올해 그린벨트 해제에 따른 공급 확대가 예상됩니다.지방부동산 시장은 양극화가 점차 심화될 것으로 보입니다. 인구 감소 및 산업위축이 심한 지역은 가격 하락세가 이어질 가능성이 높습니다. 특히, 지방의 미분양 증가로 인해 공급 과잉이 문제가 되고 있습니다.
부동산
Q. 전입신고는 이사 후 몇일 이내에 해야합니까??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 에">http://www.gov.kr)>에 접속하여 전입신고를 해야 합니다(「주민등록법」 제16조제1항, 제11조 및 제12조).정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않은 경우 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「주민등록법」 제40조제4항).전입신고 기간이 지났더라도 공무원이 방문하여 일일이 확인 할 수 없어서 과태료 부과는 흔하지 않습니다.
부동산
Q. 이사갈때 엘리베이터를 하나 통째로 빌리면 얼마나 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 5~20만원 사이 발생합니다. 아파트관리사무에 전화해서 물어보면 자세히 알려드립니다.
부동산
Q. 현재 전국에 악성 미분양 물량이 어느정도 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부가 발표한 2025년 1월 기준 주택 통계에 따르면, 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만2,624호로 집계되었습니다.이는 12월보다 3.5% 증가한 수치입니다.미분양 주택 증가는 주택 시장의 위축을 의미하는 주요 지표 중 하나입니다.수도권 미분양 주택: 1만9,748호, 전월 대비 16.2% 증가 (+2,751호) 비수도권 미분양 주택: 5만2,876호, 전월 대비 0.6% 감소 (-300호)