안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 임대차계약서는 어떤 효력을 가지고 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약의 성립과 법적 구속력대한민국 민법에 따르면 임대차계약서는 서면으로 작성할 필요는 없으며, 구두로도 체결할 수 있습니다.서명되지 않은 계약서 자체가 무효가 되지는 않지만, 임차인이 계약 내용을 알고 이에 동의했다는 증거가 필요할 수 있습니다. 그렇지만 서면으로 작성하는 것이 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.표준임대차계약서는 양 당사자가 서명하는 즉시 법적 효력을 가지게 됩니다.임대차계약서는 민법 및 주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)의 적용을 받습니다.임차인의 권리 보호대학력과 우선변제권의 효력을 가지고 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.대항력: 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자(예: 집주인의 변경)에게도 임대차 계약을 주장할 수 있습니다.우선변제권: 확정일자를 받은 임대차계약서는 경매 시 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.계약갱신요구권: 주거용 임대차의 경우, 임차인은 최초 계약(2년)이 끝난 후 추가로 2년 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제6조).임대인의 권리와 의무임대인은 계약 기간 동안 임차인이 해당 공간을 정상적으로 사용하도록 보장해야 합니다.계약 기간 중 임대인은 정당한 사유 없이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.임차인이 계약 내용을 위반(예: 월세 미납)하면 계약 해지 및 퇴거 조치를 할 수 있습니다.
Q. 전세계약이 올해말까지인데 집주인이 집을 내놓았디고 합니다 남은 전세기간과 재계약 갱신 청구권을 행사할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수인이 전세끼고 매매를 하는 것이라면 실거주 목적으로 기존임차인(본인)의 계약갱신을 거부하지 않기 때문에 계약갱신 청구권을 행사하여 2년 더 거주 할 수 있습니다. 본인 계약 기간 내 계약갱신 청구기간( 계약만료 6~2개원 전)에 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 하면 되고 의사통보와 대화내용, 녹음 등의 증거로 가지고 있으면 됩니다.
Q. 집매도시 보통 신고는 매수자가 하나요. 매도자가 하나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전자계약과 동시에 실거래·임대차신고 및 확정일 자 신청이 자동으로 처리돼 공인중개사나 거래 당사자 가 직접 행정복지센터에 방문하는 번거로움을 줄일 수 있습니다. 전자계약시스템은 공인중개사만 사용이 가능하고 공 인중개사와 거래 당사자의 휴대폰 인증 등을 통해 신분 확인을 철저히 하고 있습니다. 전자계약을 하지 않는다면 부동산 또는 매도인이나 매수인이 실거래신고를 하면 됩니다.
Q. 전세계약 파기 전세계약금 돌려 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 전세대출이나 잔금 문제 등으로 인한 계약금 반환 내용이 있다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.특약사항에 내용이 없을 경우 임대인과 임차인이 보증금, 이사날짜 등 계약의 주요사항에 대해 인지를 했다면 임대인의 불찰로 계약이 취소된다면 임대인이 계약금의 배액을 반환해야 되고 임차인의 불찰로 계약이 취소된다면 임차인은 계약금을 돌려받는 것을 포기해야 합니다.임대인과 임차인이 협의해서 계약금을 반환할 수 있는데 위와 같은 상황은 서로의 상황이 안 맞는 것으로 임대인과 협의해서 계약금을 돌려받아야 합니다.미리 지급한 복비는 부동산과 협의해서 모두 돌려받거나 일부분만 돌려받을 수 있습니다.
Q. 오피스텔 임대료도 법의 규제를 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차계약은 처음 계약 후 2년 뒤 임차인의 동의를 얻어 임대료를 인상할 수 있습니다. 오피스텔도 임차인과 주택임대차계약을 체결했다면 똑같이 적용됩니다.임대료 인상 시 임차인이 반대한다면 5%이내에서 협의하여 인상할 수 있습니다.