안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. Pf부실이 어떤 문제를 야기시키나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우리나라의 pf대출의 문제점은 첫번째, 낮은 자기자본 비율 입니다. 국내 부동산 개발 시행사들은 총사업비의 약 3%만을 자기자본으로 투입하고, 나머지 97%는 대출에 의존하는 구조를 가지고 있습니다. 이러한 높은 부채 의존도는 금융 리스크를 증가시키는 요인입니다.두번째, 보증 의존도 입니다. 시행사의 낮은 자본 투입으로 인해 건설사가 PF 대출의 상환을 보증하는 '책임준공확약' 제도가 일반화되어 있습니다. 이는 건설사에 과도한 부담을 주고, 부실 발생 시 연쇄적인 금융 리스크를 초래할 수 있습니다.세번째, 제2금융권의 높은 비중 입니다. 부동산 PF 대출의 약 64%가 보험사, 여신전문금융사, 저축은행 등 제2금융권에서 이루어지고 있습니다. 이러한 구조는 금융 시스템 전반의 건전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.네번째, 고금리 및 건설비 상승 입니다. 최근의 고금리와 건설비 상승은 PF 사업의 원가 부담을 증가시키고, 이는 사업의 지연이나 부실로 이어질 수 있습니다.대책으로는 시행사의 자기자본 비율을 높이기 위해 PF 대출의 위험 가중치를 조정하는 등 제도 개선이 필요하고, 금융기관이 PF 대출의 위험을 보다 철저하게 평가하고 관리해야 합니다. 그리고 PF-ABCP, 채권시장 등 금융시장을 안정화하고, 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 원활한 금융공급 지원과 함께, 사업성이 부족한 PF 사업장에 대한 재구조화·정리를 유도해야 합니다.
Q. 토지거래허가제라는것이 정확하게 어떤 것이며 왜 논락이 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다.토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.하지만 토지거래허가구역이 해제되면 해당 지역에서 더 이상 거래 허가를 받을 필요가 없어지며, 부동산 거래가 비교적 자유로워집니다. 이는 지역의 경제 및 부동산 시장에 다양한 영향을 미치게 됩니다.토지거래허가구역 해제의 주요 목적첫째, 부동산 규제 완화입니다. 시장 상황 변화에 따라 과도한 규제를 완화하기 위해 해제가 이루어집니다. 부동산 시장이 안정화되었다고 판단되거나, 거래가 위축되면서 경제적 손실이 우려될 때 해제가 검토됩니다.두번째, 지역 개발 활성화입니다. 투자와 개발을 촉진하기 위해 해제하는 경우가 많습니다. 토지 거래가 자유로워지면 민간 자본 유입이 늘어나 지역 경제가 활성화될 가능성이 큽니다.세번째, 실수요자 부담 완화 토지거래허가구역은 실수요자에게도 허가 절차라는 진입 장벽을 만들어 부담을 줄 수 있습니다. 이를 해제하면 실수요자의 거래 편의성이 높아집니다.
Q. 부동산매매계약과 잔금일에 대해서...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서에는 부동산 거래시 중요한 서류이고 법적인 중요한 효력이 발생합니다. 매도인과 매수인의 거래에대해서 모든 내용(계약금, 중도금, 잔금, 명의 이전, 특약사항 등)을 협의하고 합의해서 도장을 찍습니다. 그래서 매도인과 매수인의 권리를 보호 할 수도 있고, 혹시라도 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.약속날짜에 부동산에서 매도인 매수인 법무사 부동산이 한자리에 모여서 필요서류들을 처리해줍니다. 인감도장을 준비해 가져가시면 법무사에서 알아서 서류를 처리해 줍니다.
Q. 부동산의 가치는 왜 금리의 영향을 받나요?
안녕하십니까? 양정섭 공인중개사입니다.금리가 상승하면: 주택담보대출 금리가 상승해 대출을 통한 주택 구매 비용이 증가합니다.이로 인해 주택 구매력이 감소하고, 수요가 줄어들면서 부동산 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 안전자산(예: 예금, 채권)의 수익률이 상승하여 부동산 투자 매력도가 상대적으로 감소합니다. 이는 투자용 부동산 수요 감소로 이어질 수 있습니다.그리고 부동산 시장에서도 관망세가 강해질 수 있습니다.금리가 하락하면: 대출 이자 부담이 줄어들어 주택 구매력이 증가합니다. 수요가 늘어나면서 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다.저금리 환경에서는 예금과 채권의 수익률이 낮아지면서 부동산이 대체 투자처로 부각될 가능성이 높습니다.그리고 경제 활성화 정책으로 인식되어 시장 심리가 개선되고, 부동산 거래가 활발해질 수 있습니다.
Q. 전세계약할때 유심히 봐야하는건 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 전 주의사항• 무허가 불법 건축물 여부 확인• 전업신고를 할 수 없는 무허가 불법건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.-현장 방문 및 건축물대장 열람(세용터, cloud.eals.go.kr)을 통해 무허가 불법건축물 여부를 꼭 확인하세요.-전세사기 예방을 위한 건축물대장 활용법[바로가기] 정부24와 건축행정시스템 니다. 확인 가능합(www.eals.go.kr)에서• 적정 전세가율 확인● 매매가가 하락가거나 경매 시 보증금 전역 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조 심하세요.-경상남도부동산포 전세정보 부동산테크(rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rmolit.go.kr), 부동산정보 사이 트(네이버 부동산직방 복수의 중개업소 방문을 통해 직접 매매가 전세가 시세를 확인하세요.• 선순위 권리관계 확인• 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전력 변환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.등기부등본 확인등기소 www.iros.go.kr), 다가구 주택의 경우 전입세대 열량내역 및 확정일자 부여천을 확인하세요.[신탁부동산 임대차 계약 시 주의할 점]부동산신탁 이란?부동산신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사의 신뢰를 바탕으로 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전하고, 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 전문성을 결합하여 신탁재산을 효율적으로 개발, 관리, 처분하고 그 이익을 돌려주는 제도이다. 부동산 소유자가 일정한 신탁보수를 지급하고 부동산의 관리, 처분, 개발 등을 신탁회사에 위탁하여 일정 기간 동안 위탁하는 제도입니다.일반적으로 아파트 주상복합건물, 오피스텔 등 집합건물 건설하는 행사가 해당 부동산신탁회사에 신학하는 경우가 있음.위탁자(시행사, 건축주 등), 수탁자(신탁회사)신탁부동산 확인 방법등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 이 중 '갑구'를 보면, '신탁' 여부를 바로 알아볼 수 있어요. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 '갑구'에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없어요.일반적으로 신탁부동산 임대차 계약은 수탁자(신학회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙이나, 수학자신탁회사의 동의서를 받은 경우 위탁자(시행사, 건축주 등)와 임대차 계약을 체결할 수 있음.수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 정당한 사람에게 보증금을 지급해야 입대차 효력이 발생,• 임대인의 세금 체납여부 확인• 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.국세는 세무서(또는 홈텍스), 지방세는 주민센터(또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인하세요. 방대한 동의 필요)전세계약시 주의사항• 임대인(대리인) 신분 확인• 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.-등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금 을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.• 공인중개사 정상 영업 여부 확인• 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.-국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr), 또는 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) 등에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세 요.• 주택임대차표준계약서 사용● 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.-국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.전세계약 후 주의사항• 주택임대차 신고●「부동산거래신고법」제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. (계약서 첨부 시)-주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고그리고 전입신고 확정일자도 받으시기 바랍니다.(주택임대차신고 시 확정일자 자동부여)잔금 지급 시 주의사항• 권리관계 변동 확인● 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입 자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다 .-등기부등본(율구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요. 이사 후 주의사항• 전입신고● 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.-주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고• 전세보증금 반환보증 가입● 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.-보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.