집주인 빚때문에 경매에 집이 넘어간다면 전세 보증금 돌려받을 수 있나요?
현재 친구가 전셋집에 살고 있는데 집주인이 빚이 너무 많아 비 때문에 집이 경매에 넘어갔다고 하던데 이럴 때는 친구는 전세 보증금을 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 홍재석 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
선순위 근저당권이 있다면 경매시 선순위에 있는 물권들 먼저 배당받고 친구분 전세보증금 받을 있습니다.
경매 낙찰가 - 국세 등 - 선순위 저당권 = 잔액에서 전세보증금 배당(잔액이 적으면 전세보증금 다 못받을수 있습니다.)
반대로 대항력있는 1순위 임차인이라면 낙찰자가 임대인 지위를 인수받거나 배당신청하여 다 돌려받을수 있습니다.
원만히 잘 해결되시길 바라겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경락대금이 얼마에 낙찰 되었는지에 따라 다르며 선순위 대출자 유무에 따라 다릅니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세임차인의 임차권 순위와 경매시 매각대금에 따라 달라집니다. 즉, 권리관계를 정확히 확인해야 경매시 배당이 가능한지를 판단할수 있습니다. 만약 말소기준권리보다 후순위이고 배당금이 선순위 근저당에도 충족되지 못한다면 사실상 경매대금에서 배당은 어렵고 주택에서도 쫓겨날수 있습니다, 반대로 대항력을 갖춘 선순위 임차권이라면 배당 또는 낙찰자에 대한 대항력으로 보증금 반환이 수월할수 있습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
대항력과 확정일자를 받았는지 확인해야합니다.
*최우선변제권
대항력있는 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권을 가지고 경매시 경매비용을 제외하고 가장먼저 배당받습니다.
*대항력
법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권립니다. 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다.
*우선변제권
경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 우선변제권이 없다면 가장 배당순서가 가장 후순위로 밀려나서 배당을 일부만받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.
*말소기준권리
저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시 등
*말소기준권리보다 선순위의 대항력있는 임차인(배당신청을 해도 되고 안 해도 됨)
1. 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야할 대상으로 계약종료 후 낙찰자가 보증금을 반환해야합니다.
2. 배당신청을 했다면 배당을 받고 퇴거하면 됩니다. 유찰이 되지 않는다면 배당을 모두 받을 확률이 높습니다.
*말소기준권보다 후순위의 우선변제권 있는 임차인
말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 배당신청을 해야합니다. 배당신청을 하지 않으면 금액을 받지 못 하고 퇴거해야합니다. 낙찰금에서 선순위채권자가 배당을 받은 후 남은 금액에서 배당을 받습니다. 배당을 일부만 받거나 모두 받지 못 하더라도 낙찰자에게서 나머지 금액을 받지 못 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
ㅡ 경매 결과 낙찰되었을 때 국세 및 지방 세금을 공제하고 선순위 등기에 따라 전세금을 받을 수 있느냐 가 결정됩니다
이때 세금공제와 더불어 최우선변제금을 우선적으로 분배하는데 그조건은 확정일자를 받아 놓았을 것현재 점유하고 있을 것 등의 조건을갖추어야 변제받을 수 있는데 (전세권 등기가 우선 순의에 해당될 때 는 그 우선 순의에 따라 전액변제 받지만) 최우선변제라 하여 전세금 전액을 보전하는 것이 아니라 시도별 변제금의 최고 한도금이 규정되어 있는데 대략 전세금의 1/3정도의 금액만 보상받을 수 있다고 봅니다