안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어집니다. 예를 들면 집 구매자가 4억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(3억 2천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금의 대부분을 치르고, 나머지 8천만 원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 더 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 시장이 좋을 때 매매가가 오르게 되면 매도를 하게 됩니다. 적은 금액으로 주택을 매입한 후 많은 이익을 본 후 매도를 하여 이익을 보게 됩니다.
갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있습니다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값(전세값, 집값 중 둘 중 하나만 하락해도 돈을 잃는다.) 하락 리스크. 러버리지가 크다는 것은 달리 말해 당장 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미입니다. 거기서 끝나는게 아니고 빚까지 크게 떠넘길 수도 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스 자산이 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다. 게다가 아무 것도 모르는 세입자를 모집해서 세입자의 돈으로 하는 투자이기 때문에 실제 레버리지는 세입자가 감당해야 하지만 그 돈을 받아서 투자하는 임대인이 실패할 경우에는 세입자들도 같이 피해를 맞는다. 이는 깡통주택, 전세사기 피해로 이어지게 되어 사회적 문제를 야기합니다.
