안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 중개수수료는 어떻게 산정이 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수는 법정 상한 요율에 의해 산정이 됩니다. 매매와 임대 중개보수가 다르고 주택과 주택 이외 중개보수가 다릅니다. 그리고 부가세가 별도 입니다. 아래에 중개보수 표입니다. 참고하시기 바랍니다.
Q. 부동산중계수수료는 법에서 정한대로 고정으로 주는건가요? 조정할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개보수 요율은 상한 요율이고 협의 사항이므로 상한요율을 초과하면 안 되고 상한요율 아래에서 협의하여 중개보수를 조정할 수 있습니다.
Q. 공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 가격은 시세와 공시가격으로 구분되는데 시세는 실 거래시장에서 거래되는 가격 을 말하며 공시가격은 정부가 조사하고 산정해 공시하는 가격 을 의미합니다.-공시가격의 산정기준-국토교통부 장관은 매년 공시기준일(1월1일)을 기준으로 공동주택에 대한 적정가격을 조사, 산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐서 공시하게 됩니다. 이렇게 공시되는 가격을 관계 행정기관 등에서 제공합니다.공동주택 공시지가 조사-산정 대상 아파트,연립주택,다세대주택 기관은 한국부동산원이며 매매 사례 시세자료 감정평가액분양사례 실거래가 등을 주로 활용하여조사하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 거래가능가격으로 채택되지 않습니다.소유자 또는 그 밖의 이해관계인은 만약 공시가격에 이의가 있다면 의견 제출 기간에 이의제기를 할 수 있습니다.
Q. 전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다. 집이 경매 로 넘어가더라도 60~70% 수준이면 안심하고 돌려 받을 수 있습니다.문제는 전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율이므로 매 매가 하락시 전세가율이 100% 까지 확 뛸 수 있다는 점 입니다. 따라서 내가 들어가는 집의 시세 (실거래가)를 꼭 체크하셔야 합니다.그런데 빌라나 다세대 주택 혹은 연립주택 등의 경우 매매 가 활발하지 않기 때문에 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 정부에서는 이런 깡통전세 사기를 막으려고 "안심전세 앱"을 운영하고 있으니, 앱을 까셔서 전세가율을 체크 하셔야 합니다.다세대나 다가구의 시세 (부동산원 자료) 및 해당 지역의 평균 전세가율, 악성임대인 유무 등 왠만한 정보는 다 제공 하고 있습니다.사실상 전세계약할 때, 공인중개사를 100% 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 위에서 말씀드린 것 처럼 중개사와 임 대인이 짜고 사기치면 답이 없습니다.그래서 국가공간정보포털에서 중개인 자격을 확인해 보셔 야 합니다. 등록번호가 없더라도 국가공간정보포털에 들어가시면 해당 지역에 등록 된 전체 공인중개사 리스트가 뜹니다. 업체명으로도 조회되니, 여기서 체크하시면 됩니다.전세계약 특약사항으로 반드시 아래 4가지는 꼭 명시하 는 게 좋습니다.1. 임대인의 문제로 전세 대출 불가시 계약은 파기되고 기 존 계약금은 반환한다2. 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날 까지 유 지한다.3. 입주 전 발생한 하자는 임대인의 책임으로 한다4. 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다우선 전세계약할 때, 많은 사회초년생이 각종 대출을 받습 니다. (디딤돌 등) 이 경우 전세계약 체결 후 전세계약서 를 기반으로 심사를 들어가기 때문에 간혹 계약 후 대출불 가 판정을 받는 경우도 있습니다 (임대인이 법인이거나 불 법 건축물이거나 하는 등의 이유로) 따라서 전세대출을 받으시려는 분들은 임대인의 문제로 대출이 거부될 경우 계약은 파기되고 기존 계약금은 반환 된다는 특약을 넣는 게 좋습니다.두번째로 계약일 당시 등기부등본의 권리관계를 잔금일다음날까지 유지한다는 특약은 반드시 넣어야 합니다. 전입신고+확정일자를 받기 전에 계약 후 집주인(임대인)이 대출을 받을 경우 2순위 권리자로 전세보증금 보호를 받 을 수 없기 때문에 반드시 전세계약 특약사항으로 넣어야 합니다. 확정일자의 효력은 다음날 발생하므로 "잔금일 다음날" 까지 유지하는 걸 특약으로 넣으셔야 합니다.공인중개사 (자격 여부 확인)가 주선하고, 적정 전세가율 을 체크하며 (안심전세 앱), 특약사항만 잘 집어 넣으면 문제가 없습니다. 그럼에도 불구하고 추후 계약 만료 후 임대인 이 전세금을 못 준다고, 하면 하염없이 기다리는 수 밖에 없습니다.그렇기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 보증기관으로 부터 받을 수 있도록 전세보증보험에 가입 해야 됩니다.
Q. 기사에 나온 임대차2법 폐지될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 없애고 2020년 7월 이전 시스템으로 돌아가는 것을 검토 중입니다.임대차 2법 폐지가 전월세 시장의 또다른 도화선이 될 수 있다는 우려가 있습니다. 지금처럼 서울 등의 전세 가격이 들썩이는 상황에서 임대인과 임차인의 불안을 키워 가격 변동성만 부추길 수 있다는 것입니다.임대차 2법을 유지하되 부작용은 일부 개정해야 한다는 목소리도 높습니다.폐지가 되려면 공론화를 거치거나 국회에서 통과가 되어야 하기에 정확하게 임대차2법에 대한 폐지는 아직 미정입니다.