안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 전세 부동산 계약 시 주의해야 할 점과 전세금 보호를 위한 방법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험 가입조건에 해당되어 가입하신 후 보증사고(임대인의 사정으로 보증금 반환안 됨, 경매로 넘어감)가 발생하여 보증금을 돌려받지 못 하는 경우 보증보험공사에 이행청구를 신청하여 보증보험공사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 보증보험 가입이 가장 안전하고 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법입니다.
Q. 자격증 중에서 공인중계사 같은 경우 합격율이 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사 시험이 중년고시라고 하는데 공부를 합격을 목표로 정말 열심히 공부해서 시험에 응시하는 사람들보다 한번 시험 쳐본다라는 생각으로 응시하는 사람이 정말 많습니다.아래에 표로 합격률을 참고하시기 바랍니다.
Q. 상가주택 공시가격을 알고 싶은데요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부가 운영하는 공시가격 알리미 홈페이지로 접속하게 됩니다. 여기서 상단 왼쪽에 는 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독 주택 공시가격을 조회할 수 있습니다. 즉, 아파트나 주택 등의 공시가격을 확인할 수 있다는 것입니다. 상가건물 같 은 경우는 공시지가를 통해 재산세를 계산합니다. 상가 공 시지가 조회는 오른쪽에서 확인할 수 있으며, 표준지 공시 지가와 개별공시지가를 확인할 수 있습니다. 모두 주소를 검색하거나 지도에서 찾아보는 방식으로 해당 부동산을 선택해서 검색할 수 있습니다.
Q. 아파트단지가 리모델링 추진중 취소가 된다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.「도시 및 주거환경정비법」 제20조, 제21조, 제22조에 의거하여 소위 출구전략이 시행되어, 정비구역이 해제됨에 따라 추진위원회구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 소위 매몰비용(그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈)은 누가 부담하여야 하는지에 대해서 많은 논란이 있습니다.매몰비용은 1차적으로는 추진위원회나 조합이 부담해야 합니다. 이들은 돈을 빌린 주체이므로 책임을 지는 것은 당연합니다. 문제는 추진위원회나 조합은 소위 페이퍼컴퍼니로서 변제할 재원이 없다는 점입니다. 이렇게 추진위원회나 조합이 변제하지 못하는 경우 2차로 누가 책임을 져야 하는 것인가가 문제입니다.사업 추진에 동의하거나 아니면 해산에 동의한 토지등소유자가 개인재산으로 변제를 해야 하는 것인지, 정비구역을 지정한 공공이 부담해야 하는지, 시공자 등 채권자가 부담하여야 하는지 등이 문제됩니다.매몰비용에 대해 최종적인 부담주체가 누구인지에 대한 법적 논란을 정리해 보면 다음과 같습니다.첫째, 총회 결의가 없는 한 토지등소유자 개인 책임은 없다는 견해입니다. 추진위나 조합이 총회를 정식으로 개최한 후 비용 분담을 결의하고 그 구성원들이 이에 동의한다면 가장 매끄러운 방식으로 비용 정산 문제가 해결될 수 있습니다. 그러나 법 규정에 의해 총회 의결 절차 없이 해산됐다면, 비용 분담에 관한 총회 결의가 없었으므로 별도로 정관에서 정하고 있지 않은 한 토지등소유자 각각에게 이를 분담시키기는 어렵습니다. 결국 비용을 빌려준 건설사 등 채권자들이 부담해야 한다는 논립니다.둘째, 해산에 동의한 토지등소유자가 책임을 져야 한다는 견해입니다. 추진위나 조합을 해산하지 않으면 소유자는 위 견해처럼 총회 의결을 거치지 않는 한 개인 책임을 지지 않는 상황에서, 해산에 동의한다는 것은 그 청산금 부담도 묵시적으로 동의하는 것이므로, 해산에 동의한 소유자는 개인재산으로 청산금을 부담해야 한다는 논립니다.셋째, 사업 추진에 동의한 토지등소유자가 개인 책임을 진다는 견해입니다. 비용 발생은 결국 사업 추진에 동의했기 때문에 발생한 것이고, 또한 토지등소유자는 정관 또는 운영규정상 출자의무가 있습니다. 결국 이 의무를 이행하지 않는 경우 제3자는 추진위나 조합을 대위해 출자의무 이행을 청구할 수 있어 토지등소유자 개개인 재산으로 책임을 져야 한다는 주장입니다.넷째, 연대보증을 한 추진위나 조합 임원들이 부담해야 한다는 견해입니다. 추진위나 조합이 돈을 빌릴 때 그 임원들이 연대보증을 했다면 그 임원들이 부담해야 한다는 논리가 나타날 수 있습니다. 그러나 임원들이 연대보증을 한 취지는 사업이 추진될 것을 전제로 한 것이지, 사업이 중단되는 경우 그 비용 일체를 부담하겠다는 취지로 연대보증을 한 것은 아닙니다. 따라서 무제한적인 연대보증 책임을 인정하는 것은 타당하지 못합니다.마지막으로, 공공(제도를 만들은 중앙정부 포함)이 부담해야 한다는 견해입니다. 뉴타운은 공공이 주민 동의 절차 없이 일방적으로 지정했습니다. 결과적으로 사업이 추진되지 못하는 건 사업성이 없는 것을 간과하고 정비구역을 지정한 잘못이 있기 때문에 공공이 책임을 져야 한다는 논리입니다.대법원 판결은 한마디로 매몰비용은 총회의 부과결의가 없는 한, 또는 정관에 명확한 부담 규정이 없는 한 조합원들에게 부담시킬 수 없고, 비용을 대여한 시공자나 정비회사, 설계회사가 부담하여야 한다는 것입니다(위 첫째 견해를 따른 것이다).
Q. 오피스텔 상업용, 주거용 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물 대장에서 주거용 오피스텔인지 업무용 오피스텔인지 확인 할 수 있습니다. 주거용 오피스텔은 말 그대로 일반 주택(아파트,빌라 등)과 동일하게 취급하는 것을 말합니다. 일반 주택에 적용되는 전입신고, 임대차 보호법 적용 모두 가능하고, 침실,거실,화장실,부엌 등 주거를 위한 시설이 있어야 합니다.업무용 오피스텔은 사무실처럼 업무를 할 수 있는 공간으로, 상가로 취급됩니다. 그래서 상가 임대차 보호법에 적용이 되며, 오피스텔 건물분 부가세 10%가 부과되어 있습니다.오피스텔을 처음 분양 받았을 때(분양권 상태)는 아직 용도가 정해져 있는 것이 아니므로, 업무용으로 취급됩니다. 즉, 처음 분양권 일 때 오피스텔을 매매 하신 분은 기본적으로 업무용 오피스텔로 모든 기준이 적용 되며, 용도 변경을 통해 주거용 오피스텔로 변경이 가능합니다.분양시 업무용 오피스텔의 경우 건물분 부가세 10%를 받게 됩니다. 하지만 임차인과 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고늘 하게 되면 주거용요피스텔로 전환이 됩니다. 그래서 환급 받았던 건물분 부가세 10%를 주거용이 되니까 다시 돌려줘야 합니다.주거용 오피스텔은 주택수에 산정이 되어 1주택 →2주택, 2주택 →3주택 등으로 주택수에 추가 산정되어 종합부동산세를 더 내야 할 수 있습니다. 오피스텔 세금 중 유일하게 용도 상관없이 동일한 세금은 취득세 4.6% 입니다.그리고 주거용 오피스텔은 주택으로 적용되므로 주택수에 포함됩니다. 업무용 오피스텔은 업무시설이므로, 주택수에서 제외됩니다. 즉 미포함입니다. 다만, 시가표준액 1억 미만인 경우 용도 관계 없이 예외 사항으로 주택수 산정에서 제외됩니다.주택수 산정에 대해서 청약은 무주택으로 간주하는데, 재산세 중과 부분에는 차이가 있습니다. 재산세는 납부 시점 기준으로 판단되며, 주거용인 경우가 상대적으로 좀 저렴합니다. 공동주택가격의 60%를 적용해서 0.1~0.4% 세율을 내는 것이 주거용, 건물시가표준액 70% 적용 후 0.25% + 토지분 공시지가 70% 적용 후 0.2~0.4% 세율을 내는 것이 업무용 입니다.업무용 오피스텔은 앞서 말한 부분처럼 상가로 취급됩니다. 그래서 상가와 동일하게 오피스텔 보유 기간에 따라 양도세율이 차이가 생깁니다. 주거용은 일반주택과 동일한 양도세율이 부과되며, 보유 기간에 따라 차이가 있습니다.오피스텔 양도세는 매도 시점에 어떠한 용도로 사용하느냐를 기준으로 봅니다. 예를들어, 처음에 주거용으로 사용했다가 매도할 시점에 용도를 변경해서 업무용이 되었다면, 업무용 기준에 해당하는 양도세를 내는 것 입니다.