안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 전세가와 매매가의 차이가 없는 아파트의 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음부터 투자용으로 매수인이 적은 현금으로 쉽게 아파트를 매수할 수 있게 (매매가 용이하도록) 매매가와 전세가를 비슷하게 맞춰 놓습니다. 이렇게 매매가와 전세가가 비슷하게 형성이 되도록 하여 현금보유가 부족하더라도 적은 금액으로 매수를 할 수 있도록 합니다. 이는 부동산 호황기때 투자의 한 방법으로 매매가가 계속 상승하므로 적은 금액으로 매수 한 뒤 시세가 오르면 매도 하여 빠르기간에 시세차익을 노릴 수 있습니다.
Q. 월세 거래를 할 때 집주인 입장에서 주의해야 하는 점이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아무래도 세입자가 살기때문에 집내부 상태에 신경을 써야 합니다. 세입자가 이사오기 전 집내부가 비어있는 상태에서 사진을 찍어 둡니다. 최대한 많이 상세하게 찍어 둡니다. 사진을 가지고 있다면 추후에 세입자의 임대차계약 종료 후 원상복구에 대한 건으로 다툼을 줄일 수 있습니다.예를 들어 임대차계약서에 벽지에 못질을 할 수 없다고 작성해 놓을 수 있습니다. 못질에 대한 문구를 작성하지 않았다면 판례에 따르면 못질 한 두 곳은 세입자가 원상복구를 하지 않아도 되지만 여려 곳에 못질을 했다면 세입자가 원상복구를 해야 합니다.그리고 애완동물의 사육에 대한 부분도 계약서 특약사항에 작성을 해 놓는 것이 좋습니다. 애완동물 사육 시 청소비용을 세입자 부담으로 작성 해놓으면 됩니다.
Q. 월세의 경우 집주인이 어떤 부분까지 해줘야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).√ 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다. 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
Q. 지방에 미분양 아파트가 많은데 그럼에도 아파트를 건설하는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 건설 중인 아파트는 몇 년 전 재개발, 재건축 사업의 시작으로 진행 중에 있는 것입니다. 재개발, 재건축 사업은 1년, 2년 단기간에 끝나지 않고 짤게는 7년 길게는 12년 정도 시간이 소요됩니다. 몇 년 전 부동산 호황기때 재개발, 재건축 사업이 업청나게 많이 진행되었습니다. 이로 인해 매해 각 지자체의 주택 적정 공급량을 훨씬 뛰어 넘으면서 과잉 공급이 발생하고 있습니다. 많은 공급량을 소화시켜야되기 때문에 2025년부터 각 지자체에서 적정 공급량을 확 줄이게 됩니다. 지자체에서는 수용와 공급을 조절하고 있습니다.
Q. 토지에서 산지와 농지를 구분할수 있는 기준이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국가에서 토지의 효율적인 이용을 위해 1필지마다 토지의 주된 용도에 따라 지목을 설정해놓고 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에서 규정하고 있습니다. 토지 지목 종류에 따라서 땅의 가치와 활용도에서 많은 차이가 발생합니다. 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거ㆍ유지ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 총28개로 분류합니다.산지는 지목이 임야이고 농지에는 전, 답, 과수원으로 구분됩니다.