안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 전세계약 연장을 29개월로 하려고하는데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 따라 보증금인상이 된 경우 확정일자를 재부여 받으셔야 하고 해당 확정일자 부여의 계약기간은 중요하지 않습니다. 즉, 계약기간을 24개월로 하던, 29개월로 하든 관계없이 확정일자에 따른 우선변제권은 기간내 유지가 됩니다. 그리고 이전 보증금에 대한 우선변제권은 최초 전입신고일 익일부터 효력이 유지되는 것이며, 새로 받은 확정일자의 경우는 인상된 차액부분에 대한 우선변제권이 확정일자 부여일로부터 발생하게 됩니다.
Q. 제가 불가피하게 병원 치료를 받고 있어서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 타지의 주택을 구매한뒤 2년만에 매도를 할수 있냐는 것으로 보입니다. 주택을 매도하는 건 본인의 선택이고 매수인에게 위와 같은 설명은 하실필요가 없습니다. 어차피 매수인은 현 주택상태가 중요하지 매도인이 왜 파는지는 중요하지 않기 떄문입니다. 그외 2년내 매도시 양도차익이 있을 경우 비과세가 어렵고 양도소득세 과세대상이 될수 있습니다.
Q. 집주인이 매도한다고 나가라는데요 이사비용
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 시점에서 임대인은 중도해지가 아니라 만기해지를 통보한 것으로 보입니다. 즉, 계약연장을 거부한 의사로 보이기에 별도 이사비용이나 중개보수등을 요구하실수는 없습니다. 다만 본인에게 갱신청구권등이 있다면 해당 청구권을 사용해 계약을 연장하실수 있습니다. 주택을 매도한다는 이유로는 해당 청구권 사용을 거부할수 없기 떄문입니다. 임대인이 청구권 사용에도 매매를 위해 퇴거를 요구하는 경우라면 이때는 질문과같은 요구를 하실수는 있어 보이긴 하며, 만약 갱신청구권이 없는 상태라면 만기퇴거 및 위의 요구는 할수 없습니다.
Q. 전세기간 만기로 인해 재계약에 대한 문의 입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1)지금 매매를 알아보는것이 좋은지?2)2천7백만원을 올리고 다시 재계약을 하는게 좋은지? -> 이 부분은 사실 본인 자금조달 가능성과 필요에 따른 부분이기 떄문에 어떻게 유리하다 말하기 어렵습니다. 본인이 당장의 주거안정을 위해 주택구매가 더 간절하다면 구매를 , 현 시장상황과 자금을 고려하여 이후 시기가 더 적 절하다 판단이 되면 전세연장을 하시면 되는 부분입니다. 3)재계약시 재계약서류 작성시 부동산 비용을 얼마나 누가 내야 하는지? -> 두분이 각각 부담하시는 것이고, 중개사무소를 통하는 경우에 중개보수가 아닌 대필료를 부담하실수 있습니다. 부동산 마다 지역마다 조금씩 다른데 보통은 10~15만원 사이입니다. 4)재계약시 제쪽 부동산을 다시 불러서 같이 재계약 서류를 작성해야 하는지? -> 협의하여 결정하시면 됩니다. 보통은 목적물 주변의 부동산 그러니깐 임차인이 주변 부동산을 통해 진행하는 경우가 많고 간혹 임대인이 본인 담당 중개사무소를 통해 서류를 작성해서 서명 및 날인만 받는 경우도 있습니다. 보통 후자의 경우는 임대인이 별도의 대필료를 임차인에게 부담하지 않는 경우가 있긴한데 사실상 케이스바이케이스입니다.
Q. 원룸 중도퇴실로 다음 세입자를 직접 구했을 때, 계약시 비용 궁금증
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도해지에 따라 새로운 세입자가 구해지면 임대인과 두 당사자간 계약을 체결하게 됩니다. 이때는 대필료가 아니라 중개보수가 발생하게 되는 것으로 이때 임대인이 부담하여야 할 중개보수에 대해서 중도해지를 요구한 임차인이 부담을 하는게 일반적입니다. 중요한건 중도해지시에 임대인이 동의조건으로 다음임차인 주선 및 중개보수 부담을 협의하셨다면 위처럼 하겠으나, 해당 비용을 부담한다고해서 임의대로 중도해지가 가능한 것은 아닙니다. 마지막에 본인이 직접 임차인을 구해서 중개사무소를 통해 대필을 하는 경우 중개보수가 발생되느냐는 것인데 원칙상중개보수가 아닌 대필료를 부담하는게 맞을수있으나 ,재계약이 아닌 신규계약에 대해서 중개사가 대부분 중개보수 그대로를 요구하는 경우가 대부분입니다. 이유는 당사자를 소개하지 못했을 분 계약상 모든 중개를 정상적으로 진행하며, 중개인의 인장을 사용하여 중개안전을 보장하기 떄문입니다. 그러므로 본인이 직접구한 당사자와 계약을 하는 경우라면 중개인과 부담할 중개보수에 대해 전액이 아닌 협의를 통해 일정수즌 낮추는것은 가능할수 있습니다.