안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 매물은 구분건물이 아닌 것으로 보입니다. 이럴 경우에 본인의 보증금 순위에 대해서는 선순위 근저당도 있지만, 먼저 입주해 있는 다른 세입자의 보증금도 선순위가 됩니다. 즉 다가구와 같은 권리분석이 필요하고 시세와의 보증금의 차이를 고려할때 본인 보증금외 +선순위 근저당 + 이미 입주해 있는 대항력있는 선순위 임차인보증금 까지고 고려를 해야할 상황입니다. 최우선 변제가 가능한 서울지역이라도 다른 세입자도 소액임차인에 포함되는 경우 최우선변제를 통해서도 배당이 어려울수 있기에 일단은 등기부등본을 확인하신뒤 정확한 설명을 들으시고, 반드시 전체세입자리스트를 확인하시거나 임대인 OR 부동산을 통해 현재세입자의 수와 각 보증금에 대한 사항을 물어봐 확인하셔야 합니다. 개인적으로 부동산 경험이 없는 경우에는 위처럼 복잡한 권리관계가 있는 경우에는 지금 당장은 안전할지라도 추천드리기가 조금 그렇습니다.
Q. 전세가 줄어들면 월세 가격의 상승으로 이어지게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아셔야 하는 부분이 있다면, 전세제도 자체는 전세계적으로 드문 제도가 맞으나, 그 자체가 문제가 있거나 기이한 제도가 아닙니다. 오히려 주거비용 절감등의 이유로 주거비용이 높아 사회문제가 발생되는 나라에서는 해당 제도의 도입등을 논의하는 경우도 있습니다. 다만 우리나라에서만 이러한 제도를 이용해 무자본 갭투자나 투기가 성행하면서 최근 이슈화 된 부분이며, 전세사기의 경우도 전체 전세계약건수중에 10%비율도 되지 않을 만큼 높은 편이 아닙니다. 어떠한 제도든 이를 이용한 사기행위는 나타날수 있으며 전세제도 자체가 부작용이 큰 제도는 아닙니다. 그리고 전세매물이 크게 감소하고 있는 이유는 대출규제가 강력하게 진행되면서 전세세입자의 현 거주 유지가 늘며 기존매물이 감소한 부분과 갭투자에 대한 제한이 생기게 되면서 투자수요가 함께 줄었기 때문입니다. 특히나 구매와 동시에 전세세입자를 받을 경우 전세대출이 막히는 문제등으로 사실상 신규 전세매물이 나오기 어려운 부분이 있습니다. 그리고 전세매물이 감소하게 되면 그만큼 월세수요는 상대적으로 늘어날수 있기에 월세의 가격상승이 나타날 가능성은 있습니다.
Q. 중개보조원으로 일하면서 돈을 조금씩 모은 다음에 부동산 투자를 하려고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보조원 자체가 불법은 아닙니다. 정상적인 중개보조인 등록을 하고 교육을 이수하여 근무하는 것은 문제가 없으며, 업무에 있어 정해진 범위만을 초과하지 않으면 됩니다. 정해진 업무란 중개사를 보조하는 단순업무와 매물안내와 같은 업무를 말하며, 임대차 또는 매매계약서작성 및 실제중개전반을 하시는 행위에 대해서는 문제가 될수 있습니다. 또한 중개보조인이 개인적으로 부동산 투자를 하는것과 겹업을 하는데에는 제한이 없기 때문에 문제될 여지는 없습니다. 그리고 중개보조원은 실무개시전 직무교육을 이수하셔야 하고, 해당 중개사무소에서 시,구청등에 중개보조원 등록을 해준 이후에 업무가 가능합니다.
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 경우는 사실상 중도해지라고 보기 어렵고, 만기해지라고 볼수 있습니다. 즉, 3개월전 해지통보를 하였고 임차인이 해당 기간내 다른 주택을 구해 퇴거를 하였기에 원칙상은 만기일에 퇴거를 하여야 하지만 서로 협의하여 일정이 조정되었기 때문입니다. 또한 중도해지라도 해도 월세에 대해서는 퇴거일까지 즉 거주일까지만 지급하면 되기 떄문에 거주하지 않은 기간에 대해서는 월세를 요구할수 없고 일할계산을 하는게 맞습니다.
Q. 24년 정책이 바뀌어서 빌라는 무주택으로 조건이 되는걸 아는데요 그럼
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약시 일정요건에 해당되는 비아파트 보유시 무주택자 인정에 따라 청약가점에서도 무주택자로 되어 보유기간에 따른 청약가점을 받을수 있습니다, 질문의 경우도 빌라가 무주택요건에 해당이 된다면 무주택기간도 인정이 가능할것으로 보입니다. 정확한 사항은 청약홈 홈페이지에 접속하여 청약가점계산을 이용하여 무주택기간에 따른 가점을 확인해 보시면 더 정확하게 아실수 있을듯 보입니다.