안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 임야는 실거래가가 공시지가의ㅈ몇배이나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 판단을 할수는 없지만 현재 개별주택의 경우는 현시세에서 60~70%수준으로 볼수 있습니다. 임야의 경우 거래가 거의 없기 때문에 실제매매가격기준으로 찾기어려워 공시지가 대비 몇%라고 단정하기 어렵습니다. 그리고 보통 지목이나 지세, 용도지역등 현황에 따른 시세차이도 있기에 주변 부동산등을 통해 시세를 가름하시는게 더 정확할수 있습니다 .
Q. 전월세상향제 보증금 증액 가능 금액은 얼마인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 연장의사를 밝힌 경우 기존 임대료조건에서 5%이내로 인상이 가능합니다. 이럴경우 보증금과 월세에 대해서 5%인상이 가능하고 만약 보증금을 동일하게 할 경우 보증금인상분을 월세로 전환하여 계산할수 있습니다. 질문의 요건 1억 /125만원의 경우 5% 인상, 보증금 동일하게 할 경우 1억 /133만원정도로 볼수 있고 월세를 동일하게 할 경우 보증금은 1억에서 1.21억정도로 인상이 될수 있습니다, 세부조건에 대해서는 임대인과 협의를 하시면 되고 보통은 동일보증금에 월세만을 인상하는게 일반적입니다. 즉 1억 /133만원정도 보시면 될듯 합니다.
Q. 잔금일 융자 말소 조건의 임대사업자 전세매물
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 전세가격과 시세차이가 크지 않은 점은 위험요소가 될수 있으나, 기본적으로 임대사업자의 경우 보증보험이 가입되어 있기 때문에 전세보증금에 대한 손실가능성은 낮아 보입니다. 물론 계약과정에서 전세보증금 전액에 대해서 가입이 되어 있는지, 일부보증인지는 확인이 필요할수 있습니다. 그리고 전입이후에 전입신고와 확정일자는 반드시 갖추셔야 합니다, 전세계약의 경우 자산의 큰 비중을 투입하여야 하기 때문에 민감하게 보시는게 맞습니다, 계약상 더 궁금하신 부분이 있다면 중개사등에게 필히 문의하시고 정확하게 계약을 진행하는게 맞습니다.
Q. 이사를 가고싶었는데 6.27 이후 고민이 됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 1주택자도 대출을 받아 다른 주택을 구매할수는 있습니다. 다만 이런경우 반년내 기존주택을 처분하여야 하고 기간내 처분을 하지 못하면 관련 대출은 회수될뿐 아니라 3년간 주택 관련 대출을 아예 받을수 없습니다. 그러므로 대출없이 새로운 주택을 구매하는 경우라면 일시적 2주택 양도비과세 혜택을 위해 종전주택을 3년내 매매하시면 되겠으나, 대출을 받고 새 주택을 구매하는 경우에는 6개월내 기존주택을 처분하셔야 합니다. 물론 이때도 일시적 2주택 조건에 해당이 되는 경우 양도비과세는 적용이 됩니다. 결국에는 주택갈아타기를 하고 싶다면 현주택에 대한 매도계약을 체결한 이후에 새로운 주택을 계약을 하시는게 필요할수 있습니다.
Q. 전세집 도배 꼭 전체로 해줘야하나요? 부분도배는 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론만 말씀드리면 두 당사자간 합의에 따라 마무리하셔야 할 부분으로 보입니다. 우선적으로 임차인에게는 원상복구의무가 있기 때문에 입주시상태로 원상복구를 하셔야 합니다. 다만 하자가 발생한 범위에 대해서만 처리를 하시면 되나, 실제 도배의 경우 부분도배를 할 경우 미관상의 문제등이 있어 임대인이 쉽게 수긍을 하는 경우가 적습니다. 그에 따라 전체적인 비용에 대해서도 법으로써 명확한 규정은 없기 때문에 질문자님도 해당 복구 비용등에 대해서 별도로 알아보신뒤에 적절한 수준에서 조정을 하셔야 할수 있습니다.