안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 전세가 사라진다면 월세는 오르나요 내리나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세가 사라질 가능성은 없으며, 만약 사라진다면 당연히 월세 매물에 비해 수요가 늘어날수 밖에 없기에 월세도 오를수밖에 없습니다. 결론적으로 자가가 아닌 임대차에서 선택가능한 요소가 하나 사라진다면 당연히 남은 다른 하나의 수요는 크게 증가되고, 해당 시점에 임대인들은 매물에 대한 공급을 줄이면서 가격을 올리게 되기 때문에 월세는 크게 상승될 가능성이 높습니다.
Q. 월세 계약조건 변경 요청 시 거절하고 계약 해지할 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간중 조건변경은 상대방 동의없이 불가하기 때문에 이를 거부할수는 있지만, 이를 이유로 임차인이 계약자체를 중도해지 통보를 할수는 없습니다. 문제는 임대차 조건이 아닌 관리비자체의 경우 계약기간 중이라도 물가상승의 사유등에 따라서는 인상요구가 가능한 부분으로 해당 요구가 계약해지의 사유가 되기는 어렵습니다. 또한 질문에서처럼 건물자체의 보일러를 교체하여 개별세대로 부과되는 상황에 대해서는 임차인이 무조건으로 거부하고 계약해지의사를 밝힐 상황으로는 판단되지 않으며, 일단 협의를 진행하셔야 할 부분입니다. 개인적 판단으로는 법적으로도 해당 사유에 따른 관리비 변경은 임차인이 거부하기는 어려운 부분으로 보이고, 합의가 되지 않아 퇴거를 합의하시는 경우에는 중도해지에 따른 퇴거로 볼수 있고 이때 두분 합의에 따라 질문과 같은 패널티가 있을수도 있고 없을수도 있기에 결국은 두 당사자간 합의를 먼저해보시고 결정하셔야 할 부분입니다,
Q. 집을 사야 하는데 이런고민을 상담드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가를 구매하시는 경우 통상적으로 빌라보다는 아파트가 유리할수 있습니다. 특히나 가치상승가능성이나 향후 주택매도시 거래가능성, 생활편의 및 건물관리유지등을 생각했을 때는 아파트가 유리하기 때문입니다. 다만 아파트는 빌라에 비해 초기구입자금이 많이 들어가기 때문에 상황에 따라 선택의 폭이 제한될수는 있습니다. 우선적으로 자가구매를 고려하신다면 자금조달에 대한 부분 특히, 대출가능성과 원리금부담이 적절한지등을 잘 판단하시고 그에 맞는 가격대의 아파트를 알아보시는게 좋을듯 보입니다.
Q. 월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택시세를 제시하지 않아 정확한 설명은 어렵습니다. 우선 선순위 채권과 보증금을 더한 금액이 주택시세 대비 몇프로인지를 확인하셔야 합니다. 주택시세 대비 80%가 초과된다면 보증금 미반환등으로 인해 경매가 진행될 경우 최우선 변제액을 제외한 나머지금액 배당이 어려울수도 있기 떄문입니다. 그리고 후순위 임차권이기 때문에 경매배당으로 전액돌려받지 못해도 임차권이 소멸되어 낙찰자에게 대항하기 어려워 주택에서도 퇴거를 하셔야 하는 리스크가 있습니다. 즉, 선순위임차권에 비해 리스크가 있는 후순위 계약이라는 점은 어쩔수 없이 가지게 되는 부분입니다. 우선적으로 보증보험 가입이 가능한지를 알아보시고 가입거절이 되는 주택이라면 계약을 하지 않는 것도 리스크를 부담하지 않는 방법이될수 있습니다 .
Q. 제가 부동산 투자를 시작하려고 하는데요. 부동산 투자는 어떻게 하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자의 경우 주식에 비해 개별성과 지역성이 강하고 투자방식또한 다양하기 떄문에 우선적으로 투자목표와 투자방식에 대한 설정이 필요합니다. 또한 주식에 비해 초기자금이 많이 필요하기 때문에 자금조달에 대한 계획설정이 필요하고 세법과 공시법등 어려 법률적인 부분이 혼재되어 있기 떄문에 사전 필요지식을 쌓는 것도 필요할수 있습니다. 대표적으로 임대투자를 하실지, 시세차익을 노린 투자를 할지 , 그리고 경매투자를 할지를 목표를 정하셔야 하고, 이후에는 해당 투자방식에 맞는 매물선택 , 그리고 지역, 매물별 입지분석과 리스크에 대한 관리방법 설정, 마지막으로는 구입을 위한 자금조달방법등을 구체적으로 세우셔야 합니다. 특히나 대출을 이용하는 경우 금리변동에 따른 리스크등까지도 종합적인 고려가 필요합니다.