안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 아이스크림 할인점 창업할려고하는데 질문요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.창업비용의 경우는 임차하는 건물과 입지에 따른 임대료차이가 있기 때문에 정확한 창업비용과 수익분기점을 예상하기는 어렵습니다, 다만, 이를 제외하고 초기상품비용과 설치장비들만 기준으로 하면 대략 1500~2000만원 그리고 인테리어 비용의 경우는 평당 250~300만원정도가 발생하게 됩니다. 만약 무인아이스크림 프랜차이즈를 이용할 경우 해당 부분을 모두 포함해 대략 2500~3500만원 정도로 예상할수 있습니다. 그리고 앞에서 말한 건물 보증금과 권리금등을 고려하면 중심상업지역이 아닌 동네 매장정도로 보면 대략 3000~5000만원이 추가로 발생될수 있습니다. 결국은 1억내외정도 창업비용이 들것으로 보입니다.
Q. 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공식적인 기준은 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시를 참고할수 있는데, 건물 구조에 따라 내용연수를 구분하고 해당 내용연수를 기준으로 건물의 가격을 판단하게 됩니다. 쉽게 100억짜리 철근콘크리트건물이 20년 지난 경우 10억X20년 / 내용연수(40년) = 50억처럼 판단하게 됩니다. 보통 철근콘크리트 건물이 일반화되어있고 이는 2그룹에 속하여 내용연스는 40년, 최종잔존가치율은 10%로 판단하였을때 연상각률은 대력 0.0225가 나오게되고 이를 비율로 판단하면 연 2.25%씩 감가가 진행된다고 할수 있습니다.
Q. 상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 생각에 차이가 있을 수 있으나 보통 상가의 경우는 월임대수익을 목표로 투자를 하기 떄문에 공실에 대한리스크를 최소화하는게 가장 중요한 부분입니다, 공실의 리스크를 줄이기 위해서는 해당 건물과 상권이 어느정도 형성이 되어 있는지, 해당건물의 유동인구가 충분하게 형성되는 브랜드카페나 학원, 은행과 같은 인구유입 가능업종이 존재하는지등을 두루 확인하셔야 합니다. 이러한 확인에서 가장 중요한 부분은 바로 해당 지역에 대해서 잘 알고 있는 게 필요하고 이를 위해서는 상가투자시에는 반드시 본인이 잘 아는 지역이나 거주지역 중심의 상가를 선택하시는게 리스크를 줄일수 있는 방법이라고 할수 있습니다.
Q. 전세계약 후 전세대출 가능할까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세대출은 계약금을 지급하고 계약서를 작성 해당 계약서를 가지고 대출을 신청하여 잔금일에 실행되게 됩니다. 만약 재계약시라면 계약서작성을 하고 대출을 신청할수는 있는데, 질문의 경우처럼 계약기간이 남아있는 상태에서는 중간에 전세대출을 신청할수는 없습니다. 보통은 잔금지급이후에도 1개월이내에는 신청한 경우가 예외적으로 가능하나 이미 임대차기간이 진행중이 상태에서 임대인이 변경되었다고 대출을 새롭게 신청할수는 없고 이를 원하시면 새로운 임대인과 임대차 계약을 새롭게 체결하는 형식으로 계약서를 다시 작성한다면 전세대출 신청은 가능할수는 있습니다, 즉, 임대차기간이 1년정도 진행된 상황에서 만기에 따른 재계약이나 새로운 임대인과 새로운 임대차계약체결이 아닌 이상 대출을 신규로써 신청하기는 어려울수 있습니다.
Q. 월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 계약에 따른 의무기간이 있기 떄문에 중도퇴거를 하신다면 우선적으로 임대인의 동의를 받으셔야 하고 동의를 위해서 임대인이 제시하는 조건을 충족하셔야 합니다. 보통 전세의 경우라면 다음임차인 주선과 중개보수 지급정도로 합의를 하지만 월세의 경우에는 일정기간의 월세를 부담시키거나 임대인에 따라 더 과한 요구를 할수도 있기에 일단 의사를 통보하고 협의를 진행하시면서 대응하셔야 합니다,참고로 집의 컨디션이 안좋다는게 어떤 정도인지를 알수 없으나, 중대하자가 아닌 이상 임차인이 아무런 패널티없이 일방적으로 계약을 해지할수는 없습니다.