안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황에서는 현 주소지에 대한 전입신고를 보증금 반환전까지는 유지를 하셔야만 합니다. 그렇기 때문에 새집에 대한 전입신고를 늦출수 밖에 없기에 대항력을 획득하지 못한 상태로 거주를 하셔야 할수 있습니다. 이런 경우 새주택에 새로 권리가 형성될 경우 순위가 밀릴 가능성이 있다는 문제가 있고, 이러한 문제로 인해 계약서상 특약에 전입신고익일까지는 다른 권리설정을 하지 않는다는 특약을 넣으시는 게 필요합니다. 그리고 현 주택에 대해서는 만기일 이후 바로 임차권 등기명령을 신청하고 등기가 된 이후에는 바로 새주택에 대한 전입신고를 하시고 대항력을 확보하시는게 좋을듯 보입니다.
Q. 이 집 들어가도 괜찮을까요 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택시세에 대한 기재가 없으므로 해당 부분이 안전할지는 정확히 판단하기 어렵겠으나, 일반적으로 보증금 2000만원은 소액임차인에 해당되고 그에 따라 최우선 변제가 가능하기 떄문에 선순위 근저당에 비해 보증금은 먼저 배당이 가능할수는 있습니다 , 즉 경매진행시 보증금을 날린 가능성이 높지 않은 건 사실이나 ,후순위 임차권이기 떄문에 권리상 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다. 물론 만기까지 아무런 일 없이 다른 임차인을 통해 보증금 반환이 별 이상없이 될 가능성도 있기에 전반적으로는 리스크는 있지만 높지는 않다라고 판단이 됩니다.
Q. 전세대출을 DSR에 반영하는 경우 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 DSR이 대출한도를 제한하는 데 가장 큰 역할을 하기 떄문에 전세대출에서 DSR을 적용할 경우 한도가 낮아질수 있습니다. 이는 높아지는 전세보증금의 조달이 쉽지 않아질수 있고 이에 따라 고가 전세주택에 대한 수요가 줄어들수 있습니다. 전세시세가 내려가게 되면 전세가율이 낮아지기 떄문에 주택가격도 하향될 가능성이 있고, 높은 전세가율에 따른 깡통전세의 가능성도 줄어들수 있습니다. 사실 주택가격이 상승하는데에는 여러 이유가 있겠으나 ,그중 전세대출의 완화에 따른 전세시세 상승이 하나의 이유였기도 했기에 전세대출의 한도 제한은 결국 시장가격 안정에 도움이 될 가능성이 높습니다 .물론 전세대출의 경우 서민들의 주거안정을 위해 다른 대출보다 완화된 기준을 적용하였던 게 사실이나 현정부에서는 시장안정을 위해 이러한 부분까지 일괄적으로 동일하게 적용시키는 기조이기 떄문에 단기적으로는 혼란스럽더라도 가계대출 안정화 및 시장안정화를 위해서는 필요한 부분으로 보이긴 합니다.
Q. 분양가 상한제는 왜 필요한건가요 ? ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제의 경우 최초 목적은 주택가격 안정과 실수요자들의 합리적인 가격에 내집마련을 위한 하나의 제도적장치였습니다. 다만 시장경제에서 모든 분양아파트에 대한 상한제를 도입하기에는 제한적인 요인들이 많았기에 저렴한 택지비용이 나타나는 공공택지에 조성되는 아파트나 공공주택공급시에 적용하였던 부분입니다, 문제는 주변시세에 비해 낮은 분양가로 인해 로또청약이라는 붐이 일어나게 되었고 그로 인해 실거주 수요와 투자수요가 모두 물리게 되면서 본래 목적했던 기능을 충분히 하기 어려웠던게 사실입니다, 결국에는 시장내 투자자금 유입을 더 높이는 역할을 하였다고 할수 있고 그로인해 이전정부에서는 분양가상한제 폐지를 발표하였던 것으로 알고 있습니다.
Q. 베란다, 발코니, 테라스의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 정리하면 베란다는 아파트나 연립에서 위층의 바닥면적이 아래층보다 좁게 설계된 경우에 생기는 영역으로 보통 계단식 건물에서 위에 별다른 지붕없이 그대로 노출된 공간을 의미합니다. 발코니는 위층세대의 바닥이 아래층의 천장역할을 하는 공간 또는 외부로 튀어나온 공간을 말하는데, 보통 아파트 베란다라고 하는게 장확히는 발코니라고 보시면 되고 해당 공간은 전용면적에 포함되지 않는 서비스공간으로 볼수 있습니다. 테라스는 지면과 맞닿아 있는 외부공간으로 1층에 자리하고 있습니다.