안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 집주인의 월세 인상과 묵시적 갱신에 대해
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이 2년이였다면 21년도 묵시적갱신 ,23년도 묵시적 갱신, 그리고 25년도 만기 2개월전까지 아무런 의사통보를 하지 않았다면 이미 묵시적갱신은 성립되었다 볼수 있고 그에 따라 동일조건으로 계약은 연장되었다 판단이 됩니다. 그에 따라 위 임대인의 조건은 묵시적갱신의 성립을 이유로 임차이닝 거절하실수 있는 부분으로 보입니다. 갱신청구권 역시 만기 2개월전까지 사용의사를 통보하셔야 하는데 이미 기간이 초과된 만큼 사용하실수 없고, 만약 사용이 가능한 시점이였더라도 5%이내 인상이 가능할수 있는 부분으로 현재와 크게 다르지 않은 상황입니다. 즉, 묵시적갱신만을 이유로 인상을 거부하고 계속 거주하시면서 퇴거를 진행하시면 될듯 보입니다 .
Q. 묵시적 갱신 또는 갱신권 사용 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약에 대한 의사통보가 만기 6~2개월전까지 없을 때 성립하는 것으로 질문처럼 해당 기간까지 합의를 하아여야 하는 것은 아닙니다, 즉 질문에서 결론이 나지는 않았지만, 이미 재계약에 대한 협의를 두분이 하신상황이라면 묵시적갱신이 성립될 여지는 없다고 보시는게 맞을 듯 보입니다. 즉, 위 합의 조건에 따라 9월 확답에 따라 계약이 연장될수도 퇴거를 하실수도 있는 상황으로 이해가 됩니다,
Q. 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익을 계산할떄 차감되는 비용요소의 경우 대표적으로 부동산 관리에 필요한 비용, 유지보수 비용, 보험료, 세금등이 주요 항목에 포함될수 있습니다. 참고로 부동산 관리비의 경우 단순 거주시 발생하는 관리비를 말하는게 아닌 임대관리 회사등을 통해 관리할 경우 이에 지불되는 비용으로 본인이 직접 관리를 하는 경우 제외 가능할수 있습니다. 보험료의 경우는 화재보험등을 말하며, 임대사업자의 경우라면 전세보증보험료등을 모두 포함하게 됩니다. 그리고 세금의 경우는 보유세에 해당됩니다. 그외 별도 비용으로 일정부분을 제외하는 게 필요한데 ,이는 공실에 따른 기회비용이나 감가상각에 따른 비용등을 말합니다,
Q. 아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 분양을 위해서는 기본적으로 청약통장을 보유하고 계셔야 하고 청약을 하고자 하는 분양건에 맞게 끔 1순위 자격을 갖추셔야 합니다. 대표적으로 공공분양이라면 납입횟수와 보유기간이 일정조건에 충족되셔야 하며, 민영의 경우는 보유기간과 지역별 최소예치금 기준에 충족이 되셔야 1순위 자격이 가능할수 있습니다. 그리고 청약이 가능하더라도 어떤 평형과 어떤 부분에 청약을 할지 예를 들어 특별공급대상이 해당이되는지, 일반공급분에 청약을 할지를 전략적으로 잘 판단하셔야 합니다. 자금적인 부분에서는 기본적으로 분양당첨이 되면 정당계약시 10~20%의 계약금이 필요하고 이는 대출이 어렵기 떄문에 기본적인 현금보유가 필요하고 잔금시점에 대출을 받더라도 대출한도와 세금등을 고려하면 대략젹으로 분양가의 40~50%정도의 현금은 자기자금이 있으셔야 안정적인 입주까지 가능할수 있습니다.
Q. 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 비교 대상으로 보이지는 않습니다. 부동산 재테크는 금테크 처럼 단순 구매후 시세상승이 되면 판매하면 되는것이 아닌 투자대상과 목표설정, 투자리스크 파악, 입지와 시장분석등 많은 노하우와 정보가 필요하고 그만큼 관련 지식적인 부분도 필요하다고 볼수 있습니다. 그리고 투자초기자금 즉, 시드 부분에서도 부동산의 경우 높기 떄문입니다. 그러므로 투자경험이 부족한 초보자의 경우는 금테크가 진입장벽이 낮고 리스크적인 부분도 덜하기 떄문에 해당 부분에 투자를 하시는게 맞을 듯 보입니다. 단, 현재 금시세도 많이 상승한 상태이기 떄문에 진입시점에 대한 판단은 잘 하셔야 합니다.