안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 오피스텔 월세 계약 임차인이 넣어야 할 특약 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모두 크게 문제는 없는 부분으로 보입니다, -임대차 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다. -> 해당부분은 법에 따라 당연한 사항이므로 별도 기재하지 않아도 될듯 보입니다. --임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전 서면으로 고지하여야 하며 임차인의 거주 및 임차권 행사에 영향을 미치지 않도록 한다. -> "임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전고지한다" 정도로 수정하시는게 좋을듯 보입니다.
Q. 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.** 전세계약자가 질문자님 본인이라는 전제하에 **부모님 -> 집주인 6000만원 이체-> 계약상 명의자가 아닌 타인이 임대인에게 이체를 한만큼 이후 보증금 미반환등으로 임차권 등기를 신청하거나 할때 입금에 대한 입증이 어려워 권리상 위험이 있습니다, 그리고 해당 부분도 부모님이 보증금을 대납한 것이기 떄문에 사실상의 현금증여로 볼 여지가 있습니다. 부모님 -> 저에게 5000만원 이체 -> 개인 돈 1000만원 합쳐서 -> 집주인 6000만원 이체-> 현금 5000만원은 현금증여, 단, 직계존비속간 5000만원은 비과세되므로 증여세는 나오지 않고, 만약 보증금반환이 부모님이 다시 5000만원을 가져갈 경우 또하나의 증여가 되기 때문에 이런 경우에는 5000만원에 대한 차용증을 적성해서 받으시는게 증여문제를 피하실수 있습니다. 그리고 계약상 본인이 임대인에게 이체를 한만큼 안전한 방식입니다. 즉, 해당 방식으로 이체를 진행하시는게 맞고 5000만원에 대해서는 차용형식으로 할지 증여형식으로 할지는 상황에 따라 잘 판단하셔야 합니다.
Q. 리츠온 대체 몬가요? 사기 어플인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리츠온은 리엘에셋코어가 2024년 츨범시킨 공유숙박 기반 상업형 리츠 투자플랫폼입니다. 쉽게 해당 어플을 통해 자금을 모아 상업용 숙박시설등에 투자를 하여 그 수익을 배당등의 방식을 통해 투자자에게 돌려주는 투자리츠로 보입니다. 쉽게 주식에 상장되어 있는 리츠와 운영되는 방식에는 크게 다르지 않은 것으로 보이나, 상장리츠만큼의 회사자체의 안정성에 대해서는 의심이 들수 있어보입니다. 결론적으로는 얼마의 수익성이 나올지는 광고성 글만으로 판단할수 없으며, 손실리스크가 존재하는 하나의 투자처로 보입니다. 단 ,사기라고는 단정하기 어렵습니다.
Q. 공공임대 10년 분양전환 임대주택 보증금으로 대출 가능한가
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세보증금을 담보로한 대출도 가능은 합니다. 단, 이러한 상품을 취급하는 은행은 한정되어 있기에 상품이 존재하는 금융권을 통해 대출을 신청하셔야 합니다. 일반적으로 1금융권에서는 해당 상품은 취급하지 않는것으로 알고 있으며, 2,3금융권에서는 취급하는 것으로 알고 있습니다. 당연히 1금융권이 아니기에 대출시 부담하는 이자율은 높습니다.
Q. 이사를 하려고 하는데 방은 언제부터 알아봐야 하나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차든 매매든 대출을 동반하기 때문에 실제 계약과 잔금간의 기간이 한달에 한달반정도가 필요합니다. 그에 따라 만기가 2개월남은 시점이라면 지금부터 이동하실 주택을 구하셔야 하는 상황으로 보입니다. 입주관련한 사항은 매물소유자와 중개사를 통해 조율하면 되는 부분이기 때문에 조율이 불가한경우 어쩔수 없으나, 대부분은 한두달남은 시점에서는 조율이 되는게 일반적입니다. 즉시 입주가 가능하다는 것은 현 공실로 인해 가능하다는 부분일수 있는데, 계약기간이 너무 길어지면 계약성사가 어려우나 한두달정도면 충분히 양해가능한 기간입니다.