안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 부동산계약서 특약사항 문구 확인해주석요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약사항에 적힌 내용은 일반적으로 매도인(집주인)이 매매 계약 후, 일정 기간 내에 발생할 수 있는 하자에 대해 책임을 진다는 조항입니다질문 주신 내용은 아랫집 누수(실리콘 제외) 중대한 하자는 매도인 하자 담보책임지며라는 문구인데, 여기서 중요한 포인트는 아랫집에서 발생한 누수 문제에 대해서 매도인이 책임을 진다는 내용입니다실리콘 제외라는 부분은 실리콘 처리로 해결될 수 있는 부분은 제외한다는 의미일 수 있습니다중대한 하자는 하자가 수리하거나 해결이 어려운 문제로, 주거에 큰 영향을 미칠 수 있는 경우에 해당합니다예를 들어, 물이 계속 새거나 구조적인 문제인 경우가 해당될 수 있습니다따라서 이 특약사항은 아랫집에서 발생한 누수 문제에 대해서 매도인이 책임을 진다고 명시한 것이 맞습니다하지만, 만약 구매자가 이 조건에 대해 동의하지 않았거나 정확한 의미를 확실히 모르셨다면, 계약서 작성 시 공인중개사나 법무사에게 자세히 상담을 받으시는 것이 좋습니다
부동산
Q. 동일한 사업장 주소로 공인중개사 사업자가 2개 일 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사업자등록증에 기재된 사업장이 실제로 A업체와 B업체 각각 독립적인 사업자 등록이 되어 있어야 합니다즉, A업체와 B업체가 각각 사업자등록증을 발급받았고, 그 주소가 동일하더라도 사업자별로 구분되어야 합니다두 분이 각각 다른 공인중개사무소를 운영하는 경우라면, 협회에 등록되어 있는 정보가 맞다면 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다협회에서 두 분 모두 각각 공인중개사로 확인된다면, 각자 다른 업체의 대표일 수 있습니다계약서를 작성할 때, 공인중개사무소 명이 A업체로 되어 있으면, 계약서 작성 시 수정이 가능합니다이 경우, A업체가 실질적으로 계약을 진행하고, 공인중개사무소로 A업체 이름을 사용해도 문제가 없습니다다만, 가계약 시 B업체로 되어 있었다면, 그 부분에 대해 상대방과 협의 후 수정이 필요합니다
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Q. 당산 문래 중에 미래를 보면 어떤 곳 아파트 매수가 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당산은 이미 상업적, 교통적 요충지로서 안정적인 성장이 예상되며, 문래는 향후 재개발과 재건축이 진행될 가능성이 높은 지역입니다 장기적인 투자 관점에서는 당산이 안정성과 성장 가능성이 높을 수 있지만, 단기적인 개발 가치가 중요한 경우에는 문래도 매력적인 선택이 될 수 있습니다현금을 좀 더 모아서 안정적인 대출을 활용하고 싶다면, 당산이 더 적합할 수 있습니다다만, 개발 호재와 재건축 가능성으로 문래 역시 주목받고 있으니, 장기적인 관점에서 두 지역을 비교하는 것도 좋을 것 같습니다
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Q. 임대인에게 말하지않고 업무옹 오피스텔 사업자등록
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 대항력은 생깁니다.상가건물임대차보호법에 따라사업자등록 + 확정일자를 받은 날이 기준입니다기존 사업자든 새로 만든 사업자든 상관없이,그 주소(오피스텔 주소)로 사업자등록이 되어 있고, 확정일자를 받은 경우,보증금 대항력이 그 시점부터 발생합니다즉, 새 사업자를 만들 필요는 없고 주소만 변경해서 확정일자 받으면 됩니다,임대인이 알지 못해도 사업자 등록 자체는 가능하지만,나중에 알게 되면 민감하게 반응할 수 있습니다하지만 계약서에 관련 조항이 없다면 큰 문제는 되지 않습니다,전혀 없습니다.소득이 없으면 그냥 "0원" 매출 신고 하면 되고,부가가치세 면세 업종이라면 더더욱 걱정 없습니다국세청 입장에서는 사업장을 등록하고 영업을 안 하는 경우도 많습니다단, 장기적으로 사업 실적이 없으면 폐업신고 권유가 올 수 있습니다,사업자라서 보증금 깎아줄 수도 있나요? 보통은 반대로 더 부담스러워합니다
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Q. 오늘 아파트 전세계약 예정인데 급하게 도움이 필요합니다ㅠ
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전입세대확인서, 확정일자부여현황은 오늘은 계약일이므로 꼭 필요하진 않고, 다만 참고로 하시면 됩니다,중개사는 일부 가능, 특히 등기부 열람과 체납정보는 앱/시스템 통해 확인 가능합니다,한 세대 주거용 아파트라면 선순위 임차인 위험 거의 없지만, 그래도 확인은 하는것이 좋습니다
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Q. 패시브하우스를 짓는데 비용이랑 등등. 궁금합니다?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.패시브하우스는 단열·기밀·창호 성능 등을 극대화해서 난방이나 냉방을 거의 하지 않고도 실내 온도를 쾌적하게 유지할 수 있도록 설계된 고성능 주택입니다냉난방비가 일반 주택 대비 80~90% 절감 가능하다는 장점이 있습니다비용은 일반 주택보다 10~30% 더 비싸지만, 장기적으로 유지비 절감이 된다고 합니다서울·경기권에도 다수의 시공 사례가 있습니다.성남 판교 제로에너지 타운: 국토부 시범사업으로 진행된 패시브하우스 단지용인, 남양주, 파주, 광주 등: 개인 단독주택으로 시공된 사례 다수서울 시내: 주로 협소주택 또는 리모델링 형태로 일부 시공국내에서도 패시브하우스 인증(PHI, Passivhaus Institute) 또는 국토부 제로에너지건축물 인증(ZEB)을 받은 사례가 늘고 있습니다지열 사용하려면 구멍을 보통 100m 이상 시추 필요하다고 합니다비용도 상당하다고 하니 패시브하우스 시공 경험이 있는 전문 시공사와 상담을 해보시기 바랍니다
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Q. 월세 묵시적갱신 3개월후에 이사가능
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.3개월을 채우지 않고 이사를 가고 싶다면, 주인에게 이사 가는 이유를 서면으로 통보하고, 계약 해지를 요구할 수 있습니다특히 주택이 거주 불가능한 상태라면 이는 정당한 해지 사유로 인정될 수 있습니다주인이 새로운 세입자를 구할 때까지 기다리라고 했다면, 이는 불합리한 요구일 수 있습니다구청에 보상 신청을 한 이후 2년간 아무런 진행이 없었다면, 이에 대해 추후 법적 조치를 취할 수 있는 상황이 될 수 있습니다주인이 책임을 다하지 않았다면, 이는 민사소송 등의 방법으로 보상을 받을 수도 있습니다전문가한테 상담을 받아보시기 바랍니다
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Q. 무주택으로 청약당첨 후 사실혼인 남편(1주택)과 공동명의 희망 시 적합한 혼인신고 시기??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반공급 청약에서 무주택 조건은 입주자 모집 공고일 기준입니다즉, 그때 무주택자로 인정되면 당첨이 가능합니다따라서 청약 신청 시 무주택자였고, 그 이후에 혼인신고를 하더라도 당첨에 문제가 없습니다정당계약 이전에 혼인신고를 해야 공동명의가 가능하다는 주장도 맞습니다청약 당첨자와 배우자가 공동명의로 계약하려면, 그때서야 혼인신고를 해야 하는 경우가 많기 때문에 계약 전에 혼인신고를 해야 합니다그러나 일부 상황에서는 정당계약 이후에 혼인신고가 가능하다는 주장도 있는데, 이는 정확한 입주자 모집 공고나 규정에 따라 다를 수 있습니다
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Q. 공시가 1억 미만 도시형생활주택 보유 추가로 5억 아파트 매수시 대출관련 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,대출 조건은 주택 보유 상황과 소득 수준에 따라 달라집니다.주택담보대출(LTV): 대출 한도는 보유한 주택의 시가를 기준으로 하는 LTV가 적용됩니다서울 외 지역인 안양의 경우 LTV는 보통 70% 정도가 한도입니다즉, 5억 원대 아파트를 구매하신다면 약 3억 5천만 원까지 대출이 가능할 수 있습니다 (단, 대출 심사 시 신용도나 소득, 부채 상황 등을 종합적으로 고려하므로 정확한 한도는 대출 기관에 문의해야 합니다)소득 및 신용: 대출 심사 시 소득 수준, 신용등급, 기타 부채 등이 영향을 미칩니다예를 들어, 직장인의 경우 소득에 따라 대출 한도가 달라지며, 자영업자는 사업 수익과 세무자료에 따라 다를 수 있습니다,아파트 매수 시 취득세는 6억 원 이하일 경우 1~3% 세율이 적용됩니다5억 원대 아파트를 매수할 경우 취득세는 약 2% 정도로 예상됩니다 (지자체마다 세율이 다소 차이가 있을 수 있음)5억 원의 아파트를 매수하면, 취득세는 약 1천만 원 정도 될 수 있습니다등록세는 매수 후 등기할 때 발생하는 비용으로, 보통 취득세와 함께 발생하며, 등기비용도 함께 고려해야 합니다대체로 총비용에서 작은 비율을 차지합니다자세한 사항은 법무사한테 상담받으시기 바랍니다
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Q. 만기전 퇴실, 세입자 구하자 갑자기 매매로 내놓는다는 집주인
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 상황은 정말 당황스러울거 같습니다상황이 그러면 빨리 방을 빼고 이사를 가셔야 되는데 매매로 돌려버리면 답답한 상황입니다집주인이 매매로 돌리더라도 세입자의 거주권은 보호받아야 하며, 퇴실을 거부할 수 없습니다내용증명을 보내거나, 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다법률 상담을 받아 법적인 권리를 명확히 파악하고, 필요한 경우 법적 조치를 취해보시고 스토킹 피해가 우려된다면, 경찰에 신고하고, 보호 조치를 받는 것이 최우선입니다지금 상황에서 가장 중요한 것은 정확한 계약 내용 파악과 법적 권리 보호입니다전문가의 도움을 받으시면 더 구체적이고 실질적인 해결책을 찾아보시기 바랍니다