안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 엄마의 재개발조합원 아파트를. 입주시점에서 잔금. 밎. 추가부담금의 부담능력이 없어 자녀가 매수는경우 절세 방법
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자녀가 매수하는 경우라도 실거래가 기준으로 매매계약을 체결해야 증여세 문제를 피할 수 있습니다자녀의 자금출처 증빙이 가장 중요하며, 이를 소홀히 하면 나중에 증여세 및 가산세가 발생할 수 있습니다어머니가 양도소득세 비과세 요건을 만족하는지도 반드시 체크해야 하며,가능하다면 세무사와 함께 감정평가서 기반의 세금 계산을 사전에 상담받아보시고 세금 절세를 하시는 것이 좋을거 같습니다
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Q. 토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양권 전매 시, 토지거래허가를 받아야 하는 건 맞습니다그러나 실거주의무는 허가를 받는 매수자에게만 적용됩니다수분양자는 실거주를 하지 않아도 전매할 수 있으며, 실거주 요건을 충족해야 한다는 주장은 사실과 다릅니다
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Q. 4개월 근무해도 HF 전세 대출이 나올까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능성은 있는데 다만 심사 통과 여부는 서류에 따라 달라진다고 합니다HF공사 기준은 다음과 같습니다:정규직 근로자는 현 직장 재직 1개월 이상이면 가능성 있습니다비정규직/계약직일 경우 근로계약서와 1개월 이상 재직 증빙 필요합니다소득 증빙이 핵심이고 작년 소득이 없더라도 올해 소득이 확인되면 심사 가능합니다즉, 4개월 근무 중이더라도 현재 소득이 지속적으로 입금되고 있고, 재직증명서와 급여 입금 증빙이 있다면 대출 가능성이 있습니다HF 보증 전세자금대출은 은행에서 HF공사에 보증 요청을 하는 방식이기 때문에, 은행 창구에서 서류를 먼저 확인받고 진행 여부를 물어보는 것이 정확하다고 하니 상담받아보시기 바랍니다
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Q. 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.반드시 고려해야 할 비용 항목매입 시 발생하는 비용취득세: 보통 매입가의 약 4.6% (지방세 포함),중개수수료,등기 및 법무사 비용,금융기관에서 받은 대출에 대한 이자,대출 원금 상환액 (투자자금 회수 측면 고려 시) ,공실 가능성과 공용 관리비 반영이런 비용들을 감안해서 수익률을 따져야 합니다
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Q. 묵시적 갱신 또는 갱신권 사용 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전 2개월에서 6개월사이에 임차인이 통보를 했고 임대인은 발령때문에 9월에 확답을 준다고 했으니 조금은 기다리셔야 할거 같습니다서로가 통보를 했으니 묵시적계약은 아니고 협의로 해야 될거 같습니다