안녕하세요 유현심 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 전전세의 부작용으로는 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전전세는 말 그대로 전세의 전세를 의미합니다즉, 임차인이 본인이 전세로 받은 집을 다시 제3자에게 전세로 주는 구조를 말합니다전전세 계약은 소유자와 직접 맺는 계약이 아니므로, 2차 임차인의 주거권이 법적으로 완전히 보장되지 않을 수 있습니다1차 임차인(A)의 계약이 종료되거나 파기되면, 2차 임차인(B)의 계약도 연쇄적으로 종료될 수 있습니다2차 임차인은 자신의 보증금을 1차 임차인에게 맡기는 구조입니다이때 1차 임차인이 보증금을 유용하거나 돌려줄 능력이 없을 경우, 보증금 반환에 문제가 생깁니다집주인의 서면 동의 없이 전전세를 하는 경우, 해당 계약은 효력이 약하거나 무효가 될 수 있습니다불법 전대로 간주되어, 집주인이 강제 퇴거를 요구할 수도 있습니다집주인 동의는 반드시 서면 동의를 받아야 합니다1차 계약서, 소유자 등기부등본 등 권리관계를 철저히 확인해야 합니다보증금 보호는 가능하면 보증보험에 가입하거나, 집주인과 직접 계약을 유도하는 것이 좋습니다전입신고와 확정일자 받는 것이 가능하더라도, 대항력 효력 여부를 따져봐야 합니다이런부분을 고려하여 계약해야 합니다
부동산
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재개발 조합원이 현금청산을 선택하면,일반적으로 감정평가 시점 기준 시세의 80~90% 수준으로 현금 보상을 하게 됩니다재개발 완료 후 아파트 분양권을 통해 얻을 수 있는 시세차익보다 적은편입니다부모님께서 고령이시거나, 분양 후 대출 부담/이사 부담 등이 큰 경우 현금청산이 현실적일 수 있지만,장기적 자산 관점에서는 분양권 선택이 유리한 경우가 많습니다그래서 입주를 할수 없는 상황이라면 주변부동산에 방문해서 상담을 받아보고 어떤 방법이 유리한지 알아보시기 바랍니다
부동산
Q. 6.27 부동산 정책 이후 보금자리론 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,6.27 대책(2025년 6월 28일 시행) 이후, 1주택자가 추가 주택을 구입할 경우:기존 주택을 6개월 내 처분 조건으로 보금자리론 신청이 가능하며,수도권·규제지역 LTV 50%,비규제지역 LTV 70%까지 인정됩니다 또한, 주담대 총액은 6억 원으로 제한됩니다 즉, 인천 부평은 수도권 범주임으로, 대출 총액 최대 6억 원, LTV는 최대 70% (처분조건부)이지만 실제 비율은 적용 지역 조건 따라 50%일 수도 있습니다,수도권 주담대는 30년 만기가 최대 한도입니다 종전 보금자리론(40~50년 만기)은 신규 대출부터 제한되고 기존 실행 중인 대출은 영향받지 않습니다,6.27 대책 이전(6월 27일 이전) 계약은 구 규정을 따르지만,6월 28일 이후에는 기존주택 처분 조건 = 6개월 이내 매도 조건이 정책적으로 명확해졌습니다 인천 부평의 구체적인 규제지역 여부를 확인해보시면 LTV 계산이 명확해집니다영업점 또는 한국주택금융공사에 관련 처분 조건부 대출 방식과 경과 규정 확인을 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트 재개발 조합원 분양권 받기 위해 대출 관련 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,조합원 분양 대출 (중도금·잔금 대출)로 진행됩니다.보통 조합이 시공사(건설사)와 협의하여 협약 금융기관을 선정해, 조합원들에게 대출 안내를 합니다일반 주택담보대출과는 조금 다르게, 사업비 성격의 대출이기도 합니다,분양권 매도 시, 대출금 정산은 필수입니다매도 대금을 받는 즉시 건설사나 금융기관이 그 중 일부를 회수하게 됩니다조합원 분양권은 전매제한이 있을 수 있습니다 매도 시기가 제한되는 경우도 있으니 조합 정관이나 관리처분계획서 등을 꼭 확인해야 합니다대출 이자는 분양권 소유 기간 중 본인이 부담합니다 이자가 계속 발생하므로, 분양권을 오래 들고 있을 경우 부담이 커질 수 있습니다실입주를 안 할 경우, 조합원 입장에서는 차익 실현(투자 목적)으로 매도하는 경우가 일반적이지만 이때 세금 문제 (양도세 등)도 함께 검토해야 합니다
부동산
Q. 인천 송도가 부자들이 많이 사는동네인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상위 10~20% 부유층이 많이 거주하긴 하지만, 초고자산가는 드뭅니다예를 들어, 송도랜드마크시티 고급 아파트는 15억~20억대까지 형성되어 있지만, 강남의 40억 이상 아파트보다는 한참 아래라고 보시면 됩니다펜트하우스급 고급 주택에 거주하는 자산가도 있지만, 서울 강남 수준의 자산 규모는 아니라고 합니다고급차 보유율, 소비 성향 등은 중상층 이상이라는 건 확실합니다