안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 정책 이후 보금자리론 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,6.27 대책(2025년 6월 28일 시행) 이후, 1주택자가 추가 주택을 구입할 경우:기존 주택을 6개월 내 처분 조건으로 보금자리론 신청이 가능하며,수도권·규제지역 LTV 50%,비규제지역 LTV 70%까지 인정됩니다 또한, 주담대 총액은 6억 원으로 제한됩니다 즉, 인천 부평은 수도권 범주임으로, 대출 총액 최대 6억 원, LTV는 최대 70% (처분조건부)이지만 실제 비율은 적용 지역 조건 따라 50%일 수도 있습니다,수도권 주담대는 30년 만기가 최대 한도입니다 종전 보금자리론(40~50년 만기)은 신규 대출부터 제한되고 기존 실행 중인 대출은 영향받지 않습니다,6.27 대책 이전(6월 27일 이전) 계약은 구 규정을 따르지만,6월 28일 이후에는 기존주택 처분 조건 = 6개월 이내 매도 조건이 정책적으로 명확해졌습니다 인천 부평의 구체적인 규제지역 여부를 확인해보시면 LTV 계산이 명확해집니다영업점 또는 한국주택금융공사에 관련 처분 조건부 대출 방식과 경과 규정 확인을 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트 재개발 조합원 분양권 받기 위해 대출 관련 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,조합원 분양 대출 (중도금·잔금 대출)로 진행됩니다.보통 조합이 시공사(건설사)와 협의하여 협약 금융기관을 선정해, 조합원들에게 대출 안내를 합니다일반 주택담보대출과는 조금 다르게, 사업비 성격의 대출이기도 합니다,분양권 매도 시, 대출금 정산은 필수입니다매도 대금을 받는 즉시 건설사나 금융기관이 그 중 일부를 회수하게 됩니다조합원 분양권은 전매제한이 있을 수 있습니다 매도 시기가 제한되는 경우도 있으니 조합 정관이나 관리처분계획서 등을 꼭 확인해야 합니다대출 이자는 분양권 소유 기간 중 본인이 부담합니다 이자가 계속 발생하므로, 분양권을 오래 들고 있을 경우 부담이 커질 수 있습니다실입주를 안 할 경우, 조합원 입장에서는 차익 실현(투자 목적)으로 매도하는 경우가 일반적이지만 이때 세금 문제 (양도세 등)도 함께 검토해야 합니다
부동산
Q. 인천 송도가 부자들이 많이 사는동네인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상위 10~20% 부유층이 많이 거주하긴 하지만, 초고자산가는 드뭅니다예를 들어, 송도랜드마크시티 고급 아파트는 15억~20억대까지 형성되어 있지만, 강남의 40억 이상 아파트보다는 한참 아래라고 보시면 됩니다펜트하우스급 고급 주택에 거주하는 자산가도 있지만, 서울 강남 수준의 자산 규모는 아니라고 합니다고급차 보유율, 소비 성향 등은 중상층 이상이라는 건 확실합니다
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Q. 신규 분양 아파트 바로 전세 주고 이민 가신 다는 집주인, 그렇게 했을 때 집주인이 이득이 있나요???
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양을 받을 때 잔금을 치를 자금이 부족한 경우, 전세를 통해 세입자의 전세금으로 잔금을 충당합니다집주인은 그 과정에서 대출 없이 소유권을 이전하거나, 기존에 받은 중도금/잔금 대출을 상환하고 근저당을 말소할 수 있습니다이 경우, 이자 부담이 없거나 매우 적어지는 것만으로도 상당한 이득입니다실거주가 아닌 전세 또는 임대용 투자 목적이라면, 6~10년 동안 전세금 유지로 안정적인 점유자 확보는 큰 메리트입니다해외에 있어도 관리 부담 없이 장기적으로 공실 걱정 없이 보유 가능하다는 건 해외 이민자 입장에서 매우 큰 장점입니다집주인이 외국에 나가 있으면 나중에 전세 만기 때 보증금 반환이 지연되거나 어려울 수 있어서 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인은 필수입니다HUG나 SGI에서 보험 가입이 가능해야 안심할수 있습니다특약에 적혀 있다고 해도 실제로 잔금일에 말소가 되지 않으면 세입자에게 피해 갈 수 있으니 그런부분도 체크를 잘하시기 바랍니다세입자 입장에선 장기 거주 조건이 좋지만, 보증금 안전성, 근저당 말소 여부, 계약 갱신 절차 등을 충분히 점검하고 들어가셔야 합니다
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Q. 수도권 부동산 대출을 막아놓으면 지방의 거래가 늘어날수도 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.수도권 부동산 대출을 규제하면, 투자자들이 상대적으로 덜 규제받는 지방으로 이동하는 풍선효과가 발생할 수 있습니다이로 인해 지방의 일부 지역 거래량·가격 상승이 나타날 수 있지만,지역별로 수급 구조가 다르므로 전국적인 상승으로 보기는 어렵습니다지방은 수요 대비 공급 과잉인 곳은 하락 속도가 빠를수 있어서 투자자 집중이 거품을 키울 수 있습니다실거주 수요 미약한 지역은 공실률 상승으로 위험할수 있습니다 이런부분을 고려하셔서 투자를 잘하셔야 합니다