안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세권법원에 등기까지 마친 진짜 권리입니다집주인이 바뀌어도 내 권리 유지되고문제가 생기면 직접 경매 청구 가능합니다대신 설정 비용(등기세 등)이 들고, 일반 전세계약에서는 잘 안씁니다전세권은 소유권과 유사한 물권이므로 가장 강력한 형태의 전세 권리 보장입니다,임차권 (일반 전세 계약)대부분 사람들이 하는 전세계약 형태입니다전입신고 + 확정일자를 받아야 어느 정도 보호됩니다하지만 문제가 생기면 소송 절차 등을 거쳐야 하고, 직접 경매 청구는 어렵고보증보험으로 리스크를 줄일 수 있습니다임차권은 단지 계약상의 권리(채권) → 보증금을 안전하게 돌려받기 위해선 다른 보호장치가 필요합니다,전세사기에서 가장 취약한 유형은임차인이 확정일자와 전입신고를 안 했거나 후순위 근저당이 먼저 설정되어 있고보증보험도 안 들었을 때 입니다이런 상황이면 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 돌려받을 수 없게 되니 전세를 얻을때는 필히 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어야 안심할수 있습니다
부동산
Q. 행복주택(예비신혼부부) 신청 시 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 맞습니다.신청자 본인의 주민등록등본 상에 같이 등재된 가구원 모두를 세대원 정보란에 입력해야 합니다부모님, 형제자매 등 같이 사는 가족 구성원 전부가 해당됩니다세대분리가 되어 있거나 따로 사는 사람은 입력하지 않습니다,배우자(또는 예비배우자)만 입력하면 됩니다.배우자의 가족(부모, 형제자매 등) 은 입력하지 않아도 됩니다 단, 예비배우자가 이미 다른 세대의 세대주로 되어 있다면해당 정보는 시스템상 확인될 수 있으므로, 관련 정보는 정확하게 기입해야 합니다,예식장 계약서 O 날짜, 장소, 예비배우자 성명 등 확인 가능해야 합니다 청첩장 O 예식 일정이 구체적으로 명시되어 있어야 합니다 혼인신고 예정확인서 (읍면동 주민센터 발급 가능) O 일부 지자체에서 요구할 수 있습니다연애 증명, 문자, 사진 등은 인정되지 않습니다 예식장 계약서 ,청첩장 조합이면 가장 무난합니다
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Q. 전세 계약 융자없고 임차권등기 잇다고 하는데 계약하면 좀 위험한가요? 보증보험 가입 된다고는 해요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차권등기는 기존에 살던 세입자가 퇴거했지만 보증금을 아직 못 받은 경우, 그 권리를 등기부에 남겨놓는 절차입니다집에는 현재 전 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태로, 임차권등기를 해둔 상황입니다임차권등기는 전세권처럼 강한 권리는 아니지만, 집주인에게 돈을 돌려받기 위한 권리 주장 수단입니다바로 위험한 계약은 아니지만,임차권등기가 남아 있는 상태에서는 주의해서 계약해야 하며, 몇 가지 조건이 만족되어야 안전합니다임차권등기 말소가 계약 조건에 포함되고, 보증보험 가입이 확실히 가능하다면계약 진행이 가능합니다계약할때 그런부분을 잘짚어서 하시면 됩니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 여러분들은 시세 파악은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,실거래가 확인 (국토교통부 실거래가 공개 시스템)가장 기본적인 방법입니다아파트나 주택의 실제 거래된 가격을 확인할 수 있어, 허위매물이나 부풀려진 시세와 구분이 됩니다사이트: https://rt.molit.go.kr/,국토교통부 / 한국부동산원 자료부동산원 주간 아파트 시세,KB부동산 리브온 시세 등도 자주 참고합니다한국부동산원 시세는 공신력 있는 기관 자료로, 매매가·전세가 모두 확인 가능합니다,공인중개사들은 직방, 다방, 호갱노노, KB부동산, 네이버부동산 등에서 활발하게 데이터를 수집합니다특히 주변 매물 호가, 최근 거래 흐름을 비교해 현재 시세 트렌드를 파악합니다, 지역 내 중개 네트워크같은 지역 내 중개사들끼리 정보를 자주 공유합니다.이런 네트워크 덕분에 비공식 정보나 미공개 매물 시세도 빠르게 공유됩니다,경험과 감특정 단지, 지역의 과거 거래 이력과 수요·공급 흐름, 계절적 요인 등을 통해자연스럽게 감각이 생깁니다,현장 활동직접 매물 답사, 임장, 손님과의 대화, 집주인 상담을 통해 실시간으로 정보가 쌓입니다하루에도 몇 통씩 통화하거나 현장을 돌아다니다 보면, 자연히 시세 감각이 예민해집니다이런식으로 시세파악을 하게 됩니다
부동산
Q. 혼인신고전 배우자 1주택 소유시 신혼부부 청약 불이익 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.혼인신고 전에 주택을 처분하면 가장 깔끔하게 자격 요건을 충족할 수 있습니다혼인신고 후라도, 청약 신청 전에 처분하면 신혼부부 특공은 일부 가능합니다 다만 생애최초는 불가입니다민영/공공/지방공사 별 세부 요건이 다를 수 있으므로, 청약홈 또는 해당 LH/SH 지침 확인이 필요합니다