안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 근린생활시설의 경우 주택수에 잡히는간가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6층이 주거용으로 사용 중이라면, 주택 수에 포함될 수 있습니다건축물대장상 용도가 핵심입니다건축물대장상 6층이 근린생활시설로 되어 있고,실제로 사람이 상시 거주하는 주거용으로 사용 중이라면,이는 무허가 주택' 혹은 불법 주거용 건축물로 간주되어과세 시 주택 수에 포함될 수 있습니다국세청의 기본 입장:건축물 용도가 주택이 아니더라도, 사실상 주거로 사용 중이면 주택으로 봅니다특히 주거 목적의 취사, 세면, 취침 등이 가능한 구조인 경우 주택으로 간주됩니다어떤 상태인지 확인을 해보시기 바랍니다
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Q. 중기청 대출 1회 연장 이후, 목적물 변경하여 추가 연장 가능한지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 목적물 변경은 가능합니다다만 아래의 조건을 충족해야 합니다새 전세집이 기존 중기청 대출 조건 (예: 임차보증금 ≤ 2억, 전용면적 ≤ 85㎡ 등)을 만족해야 합니다대출 실행 은행의 사전 동의가 필수입니다. HUG 보증 시: 만기 시점 또는 기한 연장 시점에 목적물 변경 가능합니다안심보증(HF) 보증 시: 중간에 변경 불가능, 연장 시에만 가능하니 주의하셔야 합니다중기청 대출은 1회 연장(총 2+2년 = 4년)이 기본입니다.2회 연장(총 6년)은 불가능하고, 4년 이후에는 반드시 버팀목 대출로 전환해야 합니다따라서, 현재 1회 연장 상태라면, 목적물 변경 후 마저 4년까지 연장 가능하나, 그 이후 추가 연장은 불가능하며 버팀목 대출 전환이 필수입니다중기청 대출을 만료 또는 목적물 변경 시점에 연장하게 되면, 자동으로 버팀목 대출으로 전환됩니다 이때 청년 버팀목 또는 일반 버팀목 중 선택 가능합니다청년 버팀목(만 34세 이하): 최대 80% 대출, 금리 1.8–2.7%.일반 버팀목: 최대 보증비율 유지 가능하며, 기존 대출액 전체 유지 가능하나 금리는 약 2.1–2.9%로 높습니다대환 조건:중기청 대출 전액 상환 후 신규 심사 필요하며 이 과정에서 심사 소요는 한 달 정도 소요될 수 있습니다 연장 시에는 처음 대출 당시 기준을 기준으로 하며, 이후 소득 증가만으로 중기청 연장이 거절되지는 않습니다 다만 버팀목 대출 전환 시에는 현재 소득 기준에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다특히 청년 버팀목은 보통 소득의 3.5–4배 한도 설정됩니다
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Q. 월세2년 계약후 재계약 해야되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사 입니다.만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 통보를 안하면 묵시적계약이 되기도 합니다그러면 2년전계약 그대로 살수 있습니다서로가 통보를 할때는 올리거나 임차인이 이사를 하거나 합니다그때는 임대인과 서로 협의를 해서 재계약서를 쓰는데 임대인 입장에서는 재계약서를 쓰는 편입니다
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Q. 이재명 대통령 당선후 서울 집값이 오른 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이재명 정부 출범을 앞두고 서울 아파트값이 18주 연속 상승, 최근 상승폭이 더 커지는 추세입니다특히 강남·서초·송파 등 강남 3구에서 신고가 거래가 늘고 있습니다 과거 대선 직후에도 코스피 등 시장이 상승했던 것처럼, 부동산도 정치 불확실성 해소+새 정부 정책 기대감으로 인해 단기 반등하는 현상이 나타납니다 현재 서울의 입주 물량이 급감해 공급이 턱없이 부족하고 올해 약 4.7만 가구였던 입주가 내년엔 절반 수준(2.4만)으로 줄어들 것으로 예상됩니다 금리 인하 기대감 또한 수요를 자극하고 있고 금리가 내리면 대출 부담이 줄어들고, 구입 심리가 살아나는 경향이 크기 때문입니다 이재명 대통령은 대선 당시 고가 주택에 대해 비싸게 사고 팔겠다고 하는 수요를 세금으로 억누르지 않겠다는 입장을 밝혔습니다 .새 정부에서 양도세·취득세·대출 규제 완화 가능성이 나오면서, 특히 강남권 '똘똘한 한 채' 선호 경향이 더 강화될 수 있다는 전망도 있습니다
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Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세권법원에 등기까지 마친 진짜 권리입니다집주인이 바뀌어도 내 권리 유지되고문제가 생기면 직접 경매 청구 가능합니다대신 설정 비용(등기세 등)이 들고, 일반 전세계약에서는 잘 안씁니다전세권은 소유권과 유사한 물권이므로 가장 강력한 형태의 전세 권리 보장입니다,임차권 (일반 전세 계약)대부분 사람들이 하는 전세계약 형태입니다전입신고 + 확정일자를 받아야 어느 정도 보호됩니다하지만 문제가 생기면 소송 절차 등을 거쳐야 하고, 직접 경매 청구는 어렵고보증보험으로 리스크를 줄일 수 있습니다임차권은 단지 계약상의 권리(채권) → 보증금을 안전하게 돌려받기 위해선 다른 보호장치가 필요합니다,전세사기에서 가장 취약한 유형은임차인이 확정일자와 전입신고를 안 했거나 후순위 근저당이 먼저 설정되어 있고보증보험도 안 들었을 때 입니다이런 상황이면 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 돌려받을 수 없게 되니 전세를 얻을때는 필히 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어야 안심할수 있습니다