안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 미혼 보금자리론(생애최초대출) 비효율적인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,지금 아파트를 매매하고 보금자리론을 실행하게 되면 향후 결혼 후 생애최초 혜택은 받을 수 없습니다.,혼인신고 전 상태에서 배우자도 무주택이라면 생애최초 자격을 유지할 수 있습니다혼인신고 이후에는 부부 합산 무주택 여부가 기준이 되기 때문에, 질문자님이 집을 소유한 상태면 배우자도 생애최초 자격 박탈됩니다즉, 혼인신고를 미루고 배우자 명의로 분리된 세대 구성 상태를 유지해야 생애최초 대출이 가능합니다혼인신고 미루는 것은 세금 혜택, 청약 점수, 자녀 계획, 각종 부부 혜택에 불이익이 있을 수 있습니다.일부 대출 상품은 실제 혼인 여부 및 동거 여부를 심사하는 경우도 있어, 위험 부담이 있습니다,기존 대출을 상환하고 신축 아파트에 대해 LTV 50~70%까지 활용하시고특히 신혼 시, 맞벌이로 DSR 조건 충족 시 더 많은 대출 가능성 있습니다현재 선택은 지금 상황에서 가장 현실적인 대안이었고, 지금의 경험이 향후 부동산 재테크에 중요한 자산이 될 수 있습니다지금 집이 생애최초 혜택을 포기하는 선택이긴 하나, 고정금리 안정성과 자산 형성 측면에서 매우 합리적입니다결혼 후 상대 명의 활용 전략도 가능하나, 법적·세무적 위험은 꼼꼼히 고려하셔야 합니다
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Q. 지방 부동산~농지 (답) 현재 밭으로 사용중 인 490평 가까운 토지를 살려고~~
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님이 직접 농사를 지을 예정이고, 주소도 이전할 계획이라면 농지 구입 자체는 가능합니다 단, 토지 명의를 실제 경작자인 질문자님으로 하는 게 바람직합니다 지목이 답(논)인데 밭처럼 사용 중이라면 불법 전용 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다 농지취득자격증명 발급은 필수입니다1. 해당 토지의 토지이용계획확인서를 꼭 떼어 보세요 (정부24에서 가능)2. 토지대장, 지적도, 임야도 확인해서 도로접합, 진입 가능성 확인하세요3. 현지 읍사무소 산업팀이나 농업기술센터에 농지 이용이나 전용 여부 사전 문의하시기 바랍니다
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Q. 오피스텔 중앙 에어컨시스켐 개별로 못하나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.중앙 에어컨인데 개별로는 대부분은 불가능합니다.온도나 풍향 설정은 중앙에서 모드/공급 온도를 제어하기 때문입니다.개별 사용 방법은 별도 벽걸이 에어컨, 이동식 에어컨 등이 대안이지만 설치 제한이 많습니다
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Q. 부모님집을 제가 구매할 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만 조건이 매우 까다롭고, 주의해야 할 점이 있습니다생애최초주택구입자 요건 검토기본 요건 (2025년 현재)무주택 세대주 본인 및 세대원 모두 무주택이어야 함소득 요건 부부합산 소득 8천만 원 이하 (맞벌이 9천만 원 이하)생애최초 요건 본인 명의로 주택을 처음 구입하는 경우만 해당취득 주택 기준 주택가격 6억 이하, 전용면적 85㎡ 이하 등 조건 있음 본인 조건이 이 기준을 충족한다면 제도상 이용 가능성 있습니다부모와의 거래는 특수관계인 간의 거래로 세무조사 대상이 될 수 있습니다특히 시세보다 과도하게 낮은 가격으로 거래하면 증여세 문제 발생할수 있습니다해결책은 감정평가를 받아 시가대로 거래하면 증여세 이슈 완화 가능합니다실제 매매 계약서 + 대금 이체 증빙 철저히 준비해야 합니다생애최초 대출 제도는 실거주 목적만 인정합니다단순히 이자 부담 줄이기 위한 가족 간 명의 이전은 실거주 목적이라 보지 않고정부가 명의만 바꾸는 우회 거래로 판단할 수 있어서 대출을 거절하거나 추후 환수할수 있습니다해결책은 본인이 실제 세대주로 전입하고 실거주 계획 입증 가능해야 합니다대출기관 심사 시 동거 중이던 가족(부모 등)의 거주지 변경 여부도 체크해야 합니다계획을 잘세워서 진행하시기 바랍니다
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Q. 현재 몇주택인지 궁금한 상태입니다. 도와주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 기준 2주택자로 간주됩니다 (밀양 + 구리)신규 아파트 취득 시 취득세율 8% 적용됩니다단, 공시가 1억 미만인 인천 주택은 주택 수에 포함되지 않을 수 있으나, 구체적인 적용은 세무사/지자체 확인이 필요합니다