안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 리츠투자의 장단점은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,장점소액으로 부동산 투자 가능오피스 빌딩, 호텔, 물류센터 등 고가 자산에 소액(수만 원~수십만 원)으로 투자 가능배당수익이 높음 (연 4~8% 수준)리츠는 법적으로 90% 이상 수익을 배당해야 법인세 감면 혜택을 받기 때문에,일반 주식보다 지속적이고 안정적인 배당 수익 기대 가능합니다상장 리츠는 주식시장에 상장되어 있어 실시간 매매 가능합니다직접 부동산처럼 매도에 몇 달 걸리지 않고리츠는 전문 부동산 운용사(AMC)가 자산을 관리합니다공실률 관리, 임대료 인상, 자산 매각 타이밍 등 프로들이 전략적으로 운용합니다오피스, 물류센터, 호텔, 임대주택, 리테일, 데이터센터 등 다양한 분야에 투자된 리츠 존재합니다,단점자산가치 하락 시 주가도 하락합니다리츠도 결국은 부동산 자산 기반이기 때문에,부동산 시장 침체되면 공실 증가, 수익성 하락하면 리츠 주가 하락합니다리츠는 부동산을 매입할 때 레버리지(부채)를 많이 사용합니다금리가 오르면 이자비용이 커지고, 투자 매력이 감소해서 주가 하락 요인이 됩니다리츠는 수익을 대부분 배당으로 나누므로 기업 내 재투자 여력이 적어서 장기적 성장보단 수익형 자산 성격 배당 위주의 투자자에 적합합니다리츠 배당도 일반 금융소득으로 취급되어 세금 15.4% 원천징수 됩니다단, 일부 공모리츠는 세제 혜택 있음 (아래 참고)어떤 리츠는 1~2개 자산에만 집중돼 리스크 높고,또 어떤 리츠는 공실률이 높은 자산을 편입할 수 있어서 리츠 투자 전, 리츠의 자산 구성과 운용 보고서를 반드시 확인해야 합니다
부동산
Q. 내 땅이 현재 공시지가가 얼마인지 알수 있는 방법이 있을까요 ?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공시지가는 국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 누구나 무료로 확인할 수 있습니다1. 사이트 접속:https://www.realtyprice.kr2. 메뉴 선택:표준지 공시지가 or 개별공시지가 메뉴 클릭질문자님의 경우는 개별공시지가 확인이 맞습니다3. 주소 또는 지번 입력: 예: 경기도 양평군 청운면 OO리 산123-4 ‘산’이 붙은 지번이면 임야일 가능성이 있습니다확인해보시기 바랍니다
부동산
Q. 한국 총기 밀반입 가능성 어느정도 될까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.한국은 총기 소지가 사실상 불법입니다소지 허가는 사냥용, 경찰·군, 일부 경비업체 등 극소수 제한된 목적에만 가능합니다민간인은 총기를 집에 보관조차 못하고, 경찰서나 지정 장소에 위탁보관해야 합니다공항·항만 보안 수준은 세계 최상위 수준입니다엑스레이, 금속탐지기, 화물 검색, AI탐지시스템, 마약·총기 탐지견 등 다중 장벽 존재하고 관세청·해양경찰청·군·경찰의 협업체계가 매우 정교하게 운영됩니다한국은 1980년대 이후 총기사건이 거의 없는 국가이며 이를 유지하기 위해 밀반입 가능성을 최소화하는 시스템을 지속 보완 중이고 총기 사건 1건만 발생해도 사회 전체가 패닉에 가까운 반응을 보일 정도로 총기 불관용 문화가 강하다고 합니다
부동산
Q. 주택자금대출계획서 작성 중 문의 사항이 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세보증금 2.4억은 과다하게 보는 수준은 아닙니다특히 서울 및 수도권 전세 시세를 감안하면, 1억 후반~2억 중반 전세는 일반적인 수준입니다질문자님의 근무경력, 연소득, 나이 등을 고려할 때, 자연스러운 자금 흐름으로 판단될 수 있는 범주입니다,기존주택 처분금 항목에는 실제로 반환받는 보증금 전체(2.4억)를 기재하시면 맞습니다단, 계획서에 추가로 ‘차입금’ 또는 ‘금융기관 대출’ 항목에도 과거 전세대출 1.2억을 적으실 필요는 없습니다이미 해당 자금은 전세 살던 시점에 사용됐고, 지금 반환받는 전세보증금은 총액 기준이기 때문입니다예외: 다만, 해당 전세대출이 현재도 상환 중이거나, 상환 계획이 자금조달에 영향을 준다면, 별도 항목(예: 금융부채 상환 등)에 언급해주는 게 좋습니다,가장 안전한 방법은 차용증 작성 + ‘차입금’ 항목 기재입니다
부동산
Q. 재건축은 평균적으로 조합설립이후 얼마나걸리나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 사업은 단계가 많고 절차가 복잡하기 때문에, 평균적인 소요 기간도 꽤 깁니다평균적으로 조합 설립 이후 완공까지 걸리는 시간은 약 8~10년 정도입니다하지만 이건 일반적인 경우이고, 상황에 따라 더 빨리 진행되거나 훨씬 지연될 수도 있습니다서울 강남권은 특히 더 오래 걸리는 경우가 많습니다규제가 많고 땅값이 높기 때문입니다시공사가 선정되고 사업시행인가까지 완료되면 속도가 빨라지는 편이고2020년대 중반 이후 일부 규제 완화로 진행 속도가 개선된 사례도 있습니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 1차시험에서 부동산학 개론 계산문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계산문제는 8~12문항 정도 출제됩니다 (매년 다르지만 보통 이 범위)대부분 부동산 투자론, 금융론, 감정평가론 파트에서 나옵니다가능합니다하지만 전부 찍기는 위험하고, 몇 개는 반드시 맞추는 전략이 필요합니다민법으로 점수 보완 전략 실제 수험생들 사이에서 많이 사용되는 전략입니다시간이 부족하지만 시험 잘봐서 합격하시기 바랍니다
부동산
Q. 전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 에스크로 제도는 세입자가 집주인에게 직접 전세금을 주는 대신, 제3자인 금융기관(에스크로 기관)에 전세금을 예치해 두는 방식입니다이 제도를 통해 세입자의 전세금 반환을 보다 안전하게 보장할 수 있습니다세입자가 전세금을 은행 등 지정된 기관에 맡기고, 집주인은 계약 조건을 충족해야 그 돈을 받을 수 있는 구조입니다만약 집주인이 문제가 생기거나 전세 사기가 발생해도, 에스크로 계좌에 예치된 돈은 법적으로 보호되기 때문에 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아지는 것입니다최근 몇 년간 깡통전세, 역전세난, 전세사기 등 전세제도의 문제점이 사회적 이슈로 부각되면서, 세입자 보호 장치로서 이 제도가 주목받고 있습니다지금까지는 전세보증금을 임대인이 즉시 받아서 대출 상환이나 추가 투자에 사용할 수 있었습니다하지만 에스크로 제도 도입 시, 보증금을 바로 못 받게 되면 임대인은 초기 자금 조달이 어려워집니다따라서 임대인들이 월세로 전환하려는 움직임이 커질 수 있습니다에스크로 조건이 까다로워지면, 보증금이 묶이고 리스크도 커진다고 판단한 임대인이 전세 공급을 줄이게 될 수 있습니다
부동산
Q. 재건축 예정인 아파트에 투자할 때 주의사항은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 단지는 사업 지연 조합 갈등, 인허가 문제로 수년 지연 가능성이 있습니다건축비, PF이자 상승 시 수천만~수억원의 추가 부담이 발생할수 있고 입주권 미확보로 조합원 자격이 없으면 일반분양 대상이 될 수도 있어서 조합원 매물인지 잘확인을 하셔야 합니다재건축 예정 아파트는 고수익 고위험 투자입니다사업 단계, 안전진단, 조합원 지위, 추가분담금 등 핵심 리스크를 반드시 체크하고,믿을 수 있는 전문가(세무사, 부동산 컨설턴트, 법무사 등)의 자문을 받는 것이 좋습니다
부동산
Q. 오피스텔 일반임대사업자를 주택임대사업자로 변경시 양도세 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔이 실제로 주거용으로 사용 중이라면, 주택임대사업자로 등록해도 절세에 큰 도움이 되지 않습니다반대로, 오피스텔을 사무실로 전환하고 관련 증빙을 갖춘다면, 주택 수 제외 가능성이 높아집니다 필히 세무상담을 해보시고 절세를 하시기 바랍니다
부동산
Q. 검딘신도시쪽 아라역 부근 새 아파트 쪽으로 가려하는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,검단 센트레빌 에듀시티 서구 당하동, 아라역 생활권. 1호선 연장선 아라역 가깝습니다 인근에 인천 아라초(협의 중), 아라중·고교 및 유치원 예정이고 유치원부터 고등학교까지 통학 가능성이 높은 쿼드러플 학세권입니다대단지(1,500여 세대), 생활 인프라 계획도 좋고 커뮤니티 시설 많습니다다만 분양/입주시기 및 실제 학교 개교 시점 확인 필요합니다,우미린 더 헤리티지 아라역 도보권 (7분)이며 계양천 뷰, 수변공원 인접 등 쾌적함합니다 초등·중·고가 어느 정도 형성된 지역, 도보 통학 조건 비교적 좋고 다만 학교 거리/학급 규모 등 구체 조건 확인 필요합니다새 아파트라 관리 및 시설이 양호하고 역세권+공원+뷰 조합이 괜찮습니다가격 상승 추세 있습니다,검단신도시 모아엘가 그랑데 원당동 아라역 근처이고 역세권 소구력 있습니다비교적 주변 학교들과의 거리 괜찮고 학군 형성 중인 곳이다 보니 교육관련 인프라 확충 중이며 입주 연차가 조금 있고, 가격대도 올라간 상태입니다기존 단지라서 새 아파트 특성이 다소 덜할 수 있습니다GTX‑D 노선 및 서울 5호선 연장 등 큰 광역철도/지하철 연장 계획들이 검단·계양 쪽 노선으로 검토 중이라고 합니다검단호수공원 주변에 기존의 KTX 정차역 계획이 확정된 바는 없다고 합니다