안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 9억 아파트 대출 80% 받으려면 ??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현실적으로 80% 대출은 어렵습니다정부 규제에 따라 투기과열지구/조정대상지역 등에서는:9억 이하 → LTV 최대 40~50%9억 초과 → 초과분은 LTV 30% 적용LTV (Loan to Value): 집값 대비 대출 가능 비율10억짜리 아파트라면, 보통 3.6~4억 대출이 현실적입니다80% 대출은 불가하고 단 지방, 생애최초, 무주택자, 청년 우대, 비규제지역 조건에서는 최대 70%까지도 가능하긴 합니다은행상담을 받아보시기 바랍니다
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Q. 보증금있으면 월세 안내도 되나요?...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금이 있다고 해서 월세를 안 내도 되는 건 아닙니다월세는 계약서에 따라 정기적으로 지급해야 하는 금액이고, 보증금은 집주인(임대인)의 담보용입니다보증금: 파손, 체납, 계약 위반 시를 대비한 돈월세: 매달 내야 하는 실제 사용료보증금이 있다고 월세 안 내면, 집주인이 계약 위반으로 해지하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다보증금으로 월세를 낼 수 있냐는 원칙적으론 안 됩니다단, 집주인과 합의하면 보증금에서 월세를 차감하는 방식도 가능합니다예:이번 달 사정이 어려우니 보증금에서 월세 50만 원 차감해 주세요집주인이 명시적으로 동의한다면 가능하지만,계약서에 반영하거나 문자/카톡 등으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.그렇지 않으면 나중에 체납으로 간주될 수 있습니다
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Q. 청약 중도금 대출시, 주택수 기준일 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약 당시 다주택자였던 경우 대출 신청 전에 처분하면 가능성 있습니다1주택자 중도금 대출 가능 조건은 (KB·신한·우리 등 주요 시중은행 기준)기존 주택을 2년 이내 처분하겠다는 처분 서약서 제출해야 합니다은행에서 기존 주택 매각 의지와 신용 상태 등을 종합 심사합니다일부 은행은 입주 전까지 처분 요구하기도 합니다,중도금 대출 시 주택 수 판단 기준일은 “중도금 대출 신청일 기준”입니다
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Q. 주거용 오피스텔 임대사업자등록시 주택수 제외되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 비주택(업무용)으로 분류됩니다하지만 실제로 주거용으로 사용하는 경우, 세법상 주택으로 간주될 수 있습니다예: 내부에 취사, 목욕시설이 있고, 주거 목적으로 임대했다면 주택으로 판단됩니다과거에는 주거용 오피스텔을 임대사업자 등록하면, 주택 수에서 제외되는 효과가 있었습니다하지만 2020년 이후 개정된 세법에 따라, 등록 여부와 관계없이 실질 사용 용도에 따라 주택 수에 포함됩니다임대사업자 등록 여부와 상관없이 주거용으로 사용했다면 주택 수에 포함 됩니다실제로거주하지 않고 사무용으로 사용하면 주택 수에서 제외 됩니다주거용 오피스텔이 세법상 주택으로 간주되면, 2주택자가 됩니다이 경우 1세대 1주택 비과세 요건이 적용되지 않아 양도세가 부과됩니다절세 방안은 오피스텔을 업무용으로 전환해서 실질 사용 용도를 업무용으로 바꾸고, 이를 입증할 수 있으면 주택 수에서 제외 됩니다매도를 하실때는 세무사한테 상담을 받아보고 매도하시기 바랍니다
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Q. 청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.남편만 청약 신청하더라도 세대 기준이므로, 아내의 주택도 합산하여 2주택 세대로 간주됩니다따라서 2주택 모두 처분 조건을 청약 신청 시 확약하면 민영주택에 한해 특공 신청 가능합니다기존 주택 처분 조건부 당첨은 당첨 후 일정 기간 내에 2채 모두를 처분해야 입주가 가능합니다이를 이행하지 않으면 계약이 취소될 수 있습니다실제 청약 시에는 해당 분양 아파트의 특별공급 모집 공고문을 통해, 해당 단지가 기존 주택 처분 조건을 인정하는지를 반드시 확인하세요주택 처분 조건이 허용되는 비율이나 조건은 분양 단지에 따라 다를 수 있습니다
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Q. 아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지인의 조언 일정 부분 맞는 말입니다근저당 리스크를 줄이는 방법 중 하나입니다,완전히 안전한가?아니요. 근저당 말소 보장 없으면 여전히 리스크 있습니다,리스크가 있는가? 있습니다특히 실제 대출이 크고, 말소가 안 되면 큰 손실 발생 가능성 있습니다해야 할 조치는 중도금을 매도인께 직접주지 말고 은행에 직접갚고 말소 조건으로 하면 더 안전합니다대부분 중도금은 매도금액의 50%선이지만 채권최고액이 많을경우에는 중도금까지 조금만 드리고 잔금때 대출상환말소조건으로 잔금을 치릅니다부동산과 더 안전한 방법을 찾아서 계약하시기 바랍니다
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Q. 제주도 올레길 주변 상업 개발 가능 할까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.올레길은 제주도 전역에 걸쳐 있는 걷기 여행길입니다따라서 각 구간이 지나가는 지역의 토지 용도 지역, 보호 구역 여부, 지자체 개발 계획에 따라 달라집니다예) 자연보전지역, 절대보전지역, 국립공원 등은 상업시설 설치가 엄격히 제한됩니다도시지역 또는 계획관리지역 등에서는 일부 상업시설 허가가 가능할 수도 있습니다올레길은 도보 여행자들의 자연 친화적 체험을 위한 길입니다제주올레 재단은 상업화 최소화, 환경 보전, 지역 커뮤니티 중심의 운영을 추구합니다따라서 올레길 구간 내에 편의점, 카페, 매점 등의 신규 상업시설을 설치하는 것은 제약이 많습니다,올레길 해당 구간의 보존 정책 확인제주올레 공식 홈페이지 또는 제주도청 관광정책과에 문의하시기 바랍니다
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Q. 내가 힘든 부동산 수수료를 알고 싶습니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부가세는 중개 수수료 계산에 직접 반영되지 않으므로, 기본 월세 금액만으로 계산합니다월세 계약의 경우, 보증금 + 월세 환산금액을 기준으로 중개보수를 계산합니다환산 보증금 계산 공식:보증금 + (월세 × 100)즉,30,000,000 + (1,550,000 × 100) = 185,000,000원환산보증금 185,000,000원중개보수 상한요율 0.5%최대 중개보수 925,000원 (부가세 별도)부가세 10% 포함 시 1,017,500원 입니다
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Q. 월세계약해지 관련 문의드립니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 아무런 통보가 없었을때 됐다고 봐야 합니다그런데 서로가 통보를 하긴 했는데 확실하게 이사를 10월 30일에 하겠다고 했으면 임대인이 미리 방을 내놔서 뺐을텐데 이사를 가겠다고 해서 임대인역시 기다리기만 한거 같습니다서로 협의를 해서 날자 조율을 하시는게 좋을거 같습니다
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Q. 임대기간 종료전 수수료 부담 문제 문의드려요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원칙은 임대인이 부동산 수수료를 내야 되지만 판례에 임대인도 보증금을 만기에 줘도 된다고 해서 서로 협의로 만기전에 나갈때는 임차인 부담으로 하고 있습니다서로 협의로 하고 있습니다