안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 재개발 실거주 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재개발에서는 집주인이 실거주를 하지 않고 전세나 월세를 줬다고 해서 분양 자격이 사라지는 건 아닙니다. 실거주를 안 했다고 해서 분양권이 사라지지는 않지만, 상황에 따라 권리 행사 시 제약이나 불이익이 생길 수 있습니다.최근에는 실거주 요건을 강화하는 추세라서 조합 규약이나 해당 지자체 조례를 꼭 확인해야 합니다.
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Q. 묵시적갱신)전세입자가 2달전 이사통보하면서 보증금확답안주면 집을 안보여주겠다고하는데요.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.세입자가 묵시적 갱신된 상태라면, 법적으로는 금일 계약해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 금일 퇴거 통보를 했다하더라도 당장 10월 24일에 무조건 나가야 하는 것은 아니고, 임대인 입장에서도 10월 24일에 바로 보증금을 돌려줄 의무가 생기는 것이 아니고 금일부터 3개월 후 보증금 반환의무가 발생합니다.문제는 집을 안 보여주면 매매가 안 되니 곤란한 건데, 이건 협의가 필요하며 임차인에게 강제할 수 없습니다.현실적으로는 중개업소를 통해 합리적으로 설득하거나, 필요하면 내용증명 보내서 법적 절차로 가는 게 깔끔합니다.
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Q. 전세만기 전 퇴거시 이사비용 부담 문의
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 만료 기한이 11월까지이면 11월 계약 종료일까지는 임차인분께서 거주하실 수 있습니다.다만 임대인의 매매 사정으로 조기 퇴거를 요청받은 경우에는 그에 합당한 이사비용, 물품보관비용 등 청구 가능하며 협의를 통해 금액을 결정하시면 됩니다.
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Q. 전세계약만기 보증금 못주겠다는 임대인
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대인이 임차인분의 보증금을 새 세입자 들어와야 준다고 하는 건 위법사항입니다. 전세계약이 끝나면 임대인은 보증금을 바로 반환할 의무가 있습니다.만기일 지나도 안 주면 내용증명 발송하시고, 주택임차권등기명령 신청해서 전입 빼고 나가도 보증금 반환 청구권을 지킬 수 있습니다.또한 만기 이전에 먼저 나가면 임차인의 계약 위반이 될 수 있으니, 집을 비우더라도 임차권등기명령 후 전입을 빼는 게 안전합니다. 그래야 보증금 못 받은 상태에서도 이사 갈 수 있고, 대항력도 유지됩니다.
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Q. 집에서 공간임대겸, 파티룸 가능한지요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.집에서 파티룸 운영하는데 단순히 공간임대만 하는 건 비교적 자유롭지만, 음식 제공이 들어가면 식품위생법상 영업신고가 필요합니다. 또 건축물 용도가 주택이면 사실상 영업행위는 위법 소지가 있어서 민원 들어오면 문제가 될 수 있습니다. 보통은 상가나 근린생활시설로 용도 맞춰서 하시는 안전합니다.
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Q. 카카오페이 HUG 보증 보험 가입시 집주소
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.HUG 보증보험은 전입세대확인이나 등기부등본과 계약서상의 주소가 완전히 일치해야만 효력이 발생합니다.말씀하신 것처럼 읍면리, 단지명, 동호수가 조금이라도 다르면 시스템에서 다른 주소로 인식될 수 있습니다.따라서 신청서와 계약서 주소를 동일하게 맞춰야 하고, 실제로는 등기부등본 기준으로 정확히 적는 게 가장 안전합니다.
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Q. 수도권에서 대규모 대출규제 여파에 평수가 적은 아파트가 인기가 높아진 이유는 무엇때문인가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.수도권을 중심으로하는 부동산 제출 규제로 아파트 매매 시 최대 대출 한도가 6억으로 제한되는 부분이 소형 평수 매매 수요로 나타납니다.대출한도가 줄어 자기자본과 합쳤을 때 매매 가능한 평수가 기존 대비 줄었다는 것, 기존 4인가구 중심의 국평의 기준이 가족 수 감소에 따라 소형 평수의 인기 등이 소형평수 매수로 이어지는 모습입니다.
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Q. 전세 계약 만료가 다가오는데 갑자기 월세로 전환하자고 합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.기존 전세 계약기간이 끝나기 전까지는 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수는 없습니다. 기존 전세 계약 만기 시점에 재계약을 논의할 때는 임차인의 동의가 필요하기에 그대로 전세를 원한다면 거부할 수 있는 권리는 있습니다. 다만 집주인이 전세 대신 월세만 받겠다고 고집하면 현실적으로는 협상밖에 답이 없습니다.전세를 유지하려면 보증금을 조금 줄이고 월세 일부를 내는 반전세 형태로 절충하는 방법도 있으니 상황에 맞게 협의하는 게 좋습니다.
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Q. 부동산 땅과 주택의 처분 명의문제로 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문주신 상황은 땅은 A 소유이고 집은 B 소유라서 권리가 따로 있는 겁니다.그래서 A가 땅을 통째로 팔려고한다면 우선 B의 주택이 지어진 50평 부분에 대해선 임대차관계나 지상권, 혹은 매매로 정리해야 합니다.실무적으로는 B한테 그 땅을 매수하게 하거나, 반대로 B가 집을 A에게 넘기는 방식이 깔끔합니다.그렇지 않으면제3자의 매수자가 권리 분쟁을 우려해서 매입을 꺼려 매도가 어렵습니다.팔기 전에 A와 B 서로 합의로 명확하게 권리를 하나로 맞춰놓는 게 가장 안전합니다.
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Q. 패시브하우스를 짓는데 비용이랑 등등. 궁금합니다?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.패시브하우스는 일반 주택보다 단열, 기밀 창호 성능을 최고 수준으로 맞추다 보니 건축비가 보통 평당 650만으로 일반주택 대비 20% 정도 추가된다고 보시면 됩니다. 대신 난방, 냉방비는 최대 80~90% 절감돼서 장기적으로는 유지비에서 절약이 가능하니 이득입니다.서울 경기권에도 단독주택이나 다세대주택 형태로 이미 시공된 사례가 있고, 실제 입주 만족도도 높은 편입니다.지열 시스템을 쓰려면 말씀하신 대로 100m 이상 깊게 땅을 파서 열교환기를 넣는 보링 공사가 필요합니다. 비용은 규모에 따라 보통 3천만~5천만 원 정도 추가로 들어갑니다. 그래서 무조건 지열을 쓰기보단, 고효율 히트펌프나 보일러로도 충분히 운영이 가능하다는 점 참고하시면 됩니다.