안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 대신에 관리비를 올려달라는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대인이 월세 대신에 관리비를 올려달라는 이유는 여러가지가 있습니다.먼저 세금을 내지않으려는 건 입니다.월세는 임대소득으로 반드시 신고해야하지만 관리비는 운영경비로 별도로 소득 신고를 하지않아도 되기 때문에 세금 신고를 하지않고 수익을 내려는 것 입니다.관리비를 올리면 세금 이외에도 실질적인 전기, 가스, 청소비 등이 실제 나오는 것 보다 더 많이 거두어서 추가 수입을 발생시킬 수 있어 이 방법을 사용합니다.마지막으로 월세를 일정 % 이내로만 받아야하는 경우에 상한 이상으로 받기위해 월세를 못올리니 관리비를 올려 실질적인 월세 인상의 효과를 보는 것 입니다.감사합니다.
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Q. 민간분양 청약만 할 것이라면 청약통장 2만원 납입이 맞을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.민간분양으로 청약을 진행하기 위해서는 청약하는 아파트 지역과 평형에 따라 최소 예치금을 청약 통장에 넣어 놓아야 청약이 가능합니다.서울은 최소 300만원~1500만원으로 평형이 올라갈수록 최소 예치금이 늘어납니다.지역은 200만원~250만원 수준의 최소 예치금이 필요합니다.청약 통장 개설 시 2만원을 넣어놓으시고 모집공고일 이전에만 청약하고자하는 아파트의 지역과 평형을 보시고 최소 예치금 기준에 맞게 추가로 납입을 하시면 됩니다.감사합니다.
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Q. 요새 부자들은 바쁘다고 합니다. 가계부동산 대출 규제를 기회삼아 재건축, 재개발 물건을 찾아다닌다고 하는데요... 대출규제랑 무슨상관이 있죠?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.보통의 서민들을 아파트 매수 시 아파트 가격의 최대 70~90%까지 아파트 담보 대출을 통해 진행합니다.그런데 현재 대출 규제로 대출 한도가 축도된 상황이라 대출을 통해 구입할 수 있는 아파트이 선택지가 줄어들고 있는 상황이고 매수를 보류하거나 주변 하급지로 이동하는 상황입니다.이런 상황에서 대출이 필요없는 현금 부자들은 경쟁없이 원하는 매물을 바로 매수하며 신고가는 계속 갱신하는 모습입니다.감사합니다.
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Q. 이사를 하게 되었는데요 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세를 몇일 연체했다고 해서 보증금 전체를 돌려받지 못하는 것은 아닙니다.임대인에게 사전에 20일까지 월세를 납부하면 된다고 양해를 구한 상황이 있기에 상호 협의가 된 것으로 볼 수 있습니다.계약서 상 2개월 연체 시 임대인 임의로 할 수 있다의 의미는 통상 보증금에서 미납 연체된 월세를 제하고 돌려주거나 계약 해지가 가능하다는 뜻으로 보시면됩니다.2일 납부일인데 16일에 납부해서 14일간의 지연 이자를 요구할 수 있으나 이는 앞에서 말씀드린 임대인과의 구두 협의를 말씀하시거나 녹취, 문자 등 증빙이 가능하다면 임대인의 아들에게 보여주어 해결하시면 될 것 같습니다.임대인이 사망하시고 임대인의 배우자도 아파서 연락이 어렵다면 임대인의 아들에게 보증금 반환을 요구하시면 됩니다.감사합니다.
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Q. 인구 증감에 따른 부동산 가격 변동은 어떠한가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지방은 인구의 증감에 따른 부동산 가격 변동 및 지역에 따른 양극화가 지방 부동산의 뚜렷한 특장으로 나타날 듯 합니다.지방의 경우 신축 아파트 공급은 제한적인데 생활편의시설과 학군, 교통 접근성이 좋은 특정 지역으로 인구가 몰리며 매수 수요가 집중되면서 희소성이 가격을 끌어올립니다.또한 정부와 지자체의 개발 정책, 혁신도시 조성, 산업단지 유치, 생활SOC 확충 등은 해당 지역의 미래 가치를 높여 매수세를 형성합니다.대도시 대비 진입 장벽이 낮아 외부 투자자들이 상대적으로 저렴한 가격에 유입되는 것도 단기간 상승을 부추깁니다.특히 금리 상황과 유동성이 풍부한 시기에는 부동산이 안전자산으로 인식되어 지역 규모와 상관없이 거래가 활성화되기도 합니다.지방은 인구 감소라는 장기적 흐름 속에서도 공급 희소성, 정책 호재, 지역 내 입지 경쟁력, 투자 심리가 복합적으로 작용하며 일부 소도시 집값은 상승세를 보입니다.감사합니다.
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Q. 매도후 우수관.옥상누수(추정)로 매매취소 제기???
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매도와 관련해 중대 하자 중 하나로 누수가 포함됩니다.매도인분께서 매수인에게 누수에 대해 최초 언급한 시점이 아쉽습니다.30년차 아파트는 건물 노후화 등 누수 발생 가능성이 높다고 볼 수 있어 계약 전 방문 시 윗층과 옥상의 이슈로 누수가 있었으나 지금은 조치완료로 누수가 없다 정도로 사전 언급 정도만 있었어도 좋았을텐데 잔금 이후 이야기한 부분이 중대 하자의 책임을 100% 면하기 어려워 보입니다.매수자가 소송을 준비 중이라면 맞소송을 진행하기 보다는 매매 대금 절충 등 누수에 대해 보상을 하고 합의를 보는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.
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Q. 전세 재계약 시에 계약갱신청구권 사용이 무조건 되는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 재계약 시 임차인이 전세 계약갱신청구권을 사용하면 아래 2가지가 충족할 경우 요청이 가능합니다.첫째. 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약둘째. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 통보위 2가지 조건을 충족해서 임대인에게 계약 연장을 요청해도 임대인이 거절하는 경우가 있습니다.임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실거주 목적으로 사용할 경우에는 임대인의 재산권 보호를 위해 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.추가로 임차인 임대료를 연체하거나 계약위반이 있었던 경우에도 거절 가능합니다.마지막으로 임대차 목적물의 철거, 재건축 계획이 인가된 경우에도 거절 가능합니다.가능합니다.
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Q. 주택담보대출 얼마나 나오는지 궁금해오
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.1인 가구 생애 최초로 6억원 이하 주택을 구입하는 경우에 연소득이 3,500만원에서 4,000만원 사이라면 일반 주택담보대출은 약 2.8억원에서 3.7억원 정도 대출이 가능합니다. 담보인정비율(LTV)이 지역별로 60~80% 사이하여 차이가 발생할 수 있으며 총부채상환비율(DTI)이 약 40% 수준입니다.보금자리론이나 특례보금자리론 등 정책금융상품을 이용하면 생애최초 및 무주택 요건 충족 시 최대 5억 원까지 대출이 가능하며, 연소득이 6천만 원 이하일 경우 금리 우대도 받을 수 있습니다.일반은행 상품은 3억원 내외, 정책대출을 활용하면 최대 5억원까지 가능합니다.감사합니다.
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Q. 직장 소재지를 구별할때 주소지로 구별하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.직장 소재지로 청년 주택 1순위를 신청할 경우 직장 소재지의 주소지로 1순위 여부를 판단합니다.말씀주신 것처럼 도로를 사이에 두고 주소지의 구가 달라진다 하더라도 정확한 주소지에 근거하여 1순위 여부를 판단하기에 안타깝지만 1순위에 해당하지 않을 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 가게 보증금 일부를 대여할 수 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.운영하는 가게 보증금 중 일부를 일주일 간 돌려받고 이자와 함께 다시 지급하는 것은 말씀하신 것처럼 임대인의 허락이 있으면 가능합니다.다만 계약 관계에 있는 임대인에게 요청하기 보다는 상대적으로 적은 금액이기에 주변 가족, 지인, 친구들이나 현금서비스 등을 받는 것이 더 좋은 선택으로 보여집니다.임대인에게 부탁하는 것은 가능하나 추천드린지 않습니다.감사합니다.