안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 공인중개사등록번흐검색할시에.ㅈ
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사가 쌍방으로 할 건지 중개로 할 건지 묻는 의도는 중개 방식과 수수료를 어떻게 할지 사전에 정리하려는 의미입니다. 원칙적으로 한명의 공인중개사 매도인과 매수인 양쪽 모두의 의뢰를 받아 중개할 수도 있고 공인중개사 두 명이 각각 매도인과 매수인 데려와 한명씩 대리하듯이 의뢰받아 중개할 수도 있습니다. 쌍방중개의 경우 양쪽에서 각각 중개수수료를 받게 되고 단일중개라면 한쪽에서만 중개수수료를 받습니다. 토지 거래는 거래금액이 크고 이런 경우 수수료 차이가 크게 발생할 수 있어서 사전에 명확히 하려는 것입니다.
부동산
Q. 최근 전세 물량이 많이 줄어들고 월세가 늘어나고 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.최근 확실히 전세 물량은 줄고 월세 물량은 늘어나는 추세입니다. 전세사기 사건과 역전세 위험으로 임대인과 임차인 모두 전세에 대해 걱정이 많아 선호하지 않고 금융당국의 전세대출 규제 강화로 자금 조달도 어려워졌습니다. 금리 상승으로 집주인 입장에서는 전세금을 받아 대출 상환 대신 월세를 통해 안정적으로 현금 흐름을 확보하는 방식이 더 유리해졌습니다. 이에 따라 신규 및 기존 계약 갱신 시 전세보다 반전세나 월세로 돌리는 경우가 많아졌고 수도권을 중심으로 월세 거래량이 전세 거래량을 앞설 정도로 증가했습니다.
부동산
Q. 3500만원정도 부동산 매매,증여 질문해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가족 간 아파트 명의 이전을 고려할 때 매매와 증여는 세금과 절차에서 차이가 있습니다. 매매는 실제 거래금액으로 계약서를 작성해 양도소득세와 취득세를 납부해야 하며 시세보다 현저히 낮게 계약하면 국세청이 증여로 의제할 수 있습니다. 증여는 증여세가 부과되는데 직계존비속 간에는 10년간 5천만 원까지 공제가 가능하고 3천 500만원 정도의 부동산 증여는 세금이 없습니다.절차상으로도 증여계약서를 작성해 등기 이전만 하면 간단합니다. 법무사 선임은 반드시 소속 지역일 필요는 없지만 해당 부동산 소재지에서 활동하는 법무사가 지방법원 등기소와 업무 경험이 많아 처리 속도가 빠르고 편리한 경우가 많습니다.
부동산
Q. 대출있는 빌라, 월세보증금 고민되어 문문의드려요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 가계약한 월세 매물은 매우 위험합니다. 매매가가 11억인데 융자가 12억이라면 이미 담보가치보다 대출이 초과된 깡통주택 상태이고 임대인의 채무불이행 시 임차인의 5천만원 보증금은 보호받을 수 없습니다. 선순위 근저당이 12억 걸려있다면 보증금 반환 우선순위에서 임차인은 최후순위라 사실상 회수 가능성이 없습니다.보증보험 가입도 불가능하거나 거절될 확률이 큽니다. 추가로 세입자가 나가지 않은 상황에서 먼저 잔금을 치르는 조건은 임차인 권리 보호에 불리하며 추후 보증금 반환 문제 시 대응이 불가능합니다. 이 계약은 진행하지 않는 것이 맞습니다.이미 가계약을 했다면 가계약금 포기 여부를 검토하더라도 본계약까지 진행하는 것은 피하는 것이 안전합니다. 계약 시 반드시 등기부 등본과 대출 현황, 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
부동산
Q. 서울 신도림 오피스텔 월세 가격 세팅은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 신도림 등 역세권 오피스텔의 월세 가격은 단순히 분양가만으로 정해지지 않고 주변 시세, 역세권 프리미엄, 건물 연식, 관리비 수준 등이 종합적으로 반영됩니다. 일반적으로 임대수익률은 연 6%수준으로 보시면 되고 분양가 1억 시 연600만원 수익이 적정선으로 보입니다. 월 35만~50만원 선에서 월세를 설정하시면 될 것 같습니다. 흔히 보증금과 월세를 조합하여 말씀하신 것 처럼 1000/50 또는 2000/45 정도면 적당합니다.같은 신도림이라도 신축인지, 오피스텔 내 가전 가구 옵션 여부, 관리비 수준, 층, 뷰 차이에 따라 월세가 5만 원 정도 차이 날 수 있습니다.
부동산
Q. 추후 한국의 주거 문화는 전세에서 월세로 변화하게 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.한국의 주거 문화가 전세에서 월세로 점차 이동하는 흐름은 이미 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 전세 제도의 특징은 높은 보증금 받아 집주인이 보증금 운용을 통해 수익을 내는 것인데 금리가 높을 때는 수익이 생겼지만 지금처럼 금리가 낮아지면 집주인 입장에서도 전세보다는 월세를 선호할 수 밖에는 없습니다. 청년층이나 무주택 가구 입장에서도 큰 목돈을 마련하기 어렵기 때문에 당장 매월 돈이 나가더라도 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이 늘어나고 있습니다. 한국은 여전히 전세에 대한 선호가 뿌리 깊고, 정책적으로도 서민 주거 안정을 위해 전세 제도를 완전히 없애기는 쉽지 않습니다. 따라서 단기간에 서구식 완전 월세제로 전환되기보다는 전세 비중은 줄고 반전세나 월세 비중이 점진적으로 확대되는 구조적 변화가 이어질 것으로 전망됩니다.
부동산
Q. 부동산청약 가점제와 추첨제가 어떻게 다른가요???
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 청약 제도에서 가점제와 추첨제는 당첨자를 선정하는 방식의 차이 입니다.가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 항목별 점수를 합산해 점수가 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식입니다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많으며 통장 가입 기간이 오래된 사람에게 유리합니다. 추첨제는 자격 요건만 충족하면 일정 비율의 물량을 무작위로 추첨하여 선정하기 때문에 상대적으로 가점제 점수가 낮은 1~2인 가구나 청약통장 가입 기간이 짧은 청년층도 당첨 기회를 가질 수 있습니다. 초보자가 전략을 세울 때 가장 먼저 확인해야 할 핵심 기준은 본인의 가점과 공급 물량의 배정 비율입니다. 단지마다 가점제와 추첨제 적용 비율이 다르기 때문에 본인이 점수 경쟁이 유리한지 아니면 추첨 기회를 노려야 하는지를 먼저 판단해야 합니다. 자신의 청약 가점 몇점이고 어느 수준인지 계산해 보고 관심 단지의 공급 유형과 지역별 가점과 추첨 비중을 비교하는 해서 당첨 가능성을 보시길 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격 취득 이후 방향성에 대해 현실적인 궁금증
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득 후 바로 부동산을 개업하기는 현실적으로 어렵습니다.부동산 중개의 실무 경험이 없는 상황으로 위험부담이 클 수 있기 때문에 자격증 취득 준비 단계에서 부터 중개보조인으로 부동산에 취직 또는 아르바이트를 통해 실무 경험을 쌓으신길 바랍니다.아니면 자격증 취득 이후에 단기간이라도 실무 경험을 하시고 개업하시길 바랍니다.현재 부동산 시장이 좋지는 않기에 조급하게 시작하지마시고 천천히 경험부터 쌓으시면 정년없는 직업이니 괜찮습니다.
부동산
Q. 반전세 재계약 시에 월세를 올려도 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.반전세 재계약에서 월세를 인상하는 경우에도 계약서 재작성은 필요합니다. 전세 재계약 시 보증금을 증액하는 것처럼 반전세 계약은 보증금과 월세가 결합된 형태로 금전 조건의 변경은 계약의 본질적 요소가 달라지는 것이기 때문입니다.단순히 구두 합의만으로는 향후 분쟁 소지가 크고 법적 효력을 입증하기 어렵습니다. 따라서 기존 계약서에 보증금 ○○원, 월세 ○○원으로 변경한다는 특약을 명시해 별도의 갱신 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 특히 임대차3법에 따라 계약갱신청구권을 행사하는 경우에도 임대료 증액 한도인 5% 이내가 적용되므로 증액 비율을 명확히 계약서에 반영해야 추후 문제가 생기지 않습니다.
부동산
Q. 지분이 97대3으로 두명이 있는 토지구매시
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지 매수 시 매도자가 두 명으로 97 대 3의 비율로 공동소유하고 있는 경우라면 등기부등본은 따로 발급되는 것이 아니라 하나의 등기부등본에 두 명의 지분 비율이 함께 기재됩니다. 소유권자란에 A는 97/100, B는 3/100과 같이 표시되며 이를 통해 매수하고자 하는 해당 토지가 공유지분 형태로 되어 있음을 확인할 수 있습니다. 매수하려는 사람이 발급받는 등기부등본은 한 부이며 등기부등본 내 두 명의 지분이 함께 기재되 입니다. 만약 토지를 매수하려 한다면 원칙적으로 소유자 두 명 모두가 매도인 자격으로 계약과 등기절차에 참여해야 하고 한 명의 동의만으로는 매매가 불가능합니다. 한명의 방문이 불가한 경우 다른 한명이 방문 불가한 사람의 위임장을 받아 대리권을 행사하는 경우에는 가능합니다. 위임장은 반드시 인감증명서와 함께 확인해야하며 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않으면 등기 접수가 불가합니다.