안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 개발제한구역에서의 건축행위 가능 여부 문의드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.취락지구로 지정이 되어있다면 제2종 근린생활시설로 4층 이하의 건물까지는 신축이 가능하며,또한 집단취락지구인 경우에는 3층 이내로 건축이 가능합니다.농어촌용 관리용 건축물도 설치가 가능합니다.과수원, 원예, 분재재배 지역에서 건축물로 취급되지 않는 ( 비닐하우스의 경우) 설치 가능합니다.농막은 농지법에 따라 농사를 지으며 쉴 수 있는 휴게시설 용도 및 농업용창고를 뜻하며,연면적 20제곱 미터 이하로 설치가 가능합니다.또한 , 공공기관에서 공공시설을 짓는데에는 큰 규제가 없습니다.예를들면 체육시설을 짓는다던가, 폐기물처리시설, 지자체 운영 캠핑장 등은 건축에 큰 규제를 받지 않습니다.
부동산
Q. 임야를 전으로 바꾸는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임야를 전으로 변경 하기 위해서는 허개대상으로 산지전용허가를 받아 변경 가능 하겠습니다.산지전용허가 전에 반드시 알아야 할 것이 임야 용도 구역 정확히는 산지의 구분 입니다.우리나라 임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어 지는데요,보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 나누어 지며, 보전산지를 제외한 모든 산지는 준보전산지 입니다.보전산지는 법정도로에 접해있어야 하며 행위제한이 많고,준보전산지는 현황도로에 접해도 산지전용허가가 가능하며 행위제한이 없습니다.
부동산
Q. 집을 팔면 복비는 집가격에 따라서 다른가요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 지역별로 금액에 따라 중개수수료 상한요율이 정해져 있습니다.중개수수료는 정해진 상한요율 이내에서 상호 협의 사항 입니다.
부동산
Q. 아파트 중도금 연체이자발생일은 언제부터인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.중도금에 대한 연체이자는 차수마다 중도금 약정일자가 있을 겁니다.(예를 들어 중도금 1차는 몇월 몇일 2차는 몇월 몇일... )이 약정일자 기준으로 미납이 되면 그때부터 연체이자가 일할 계산이 되어 지며,차수마다 연체일수 몇일 연체금액 얼마 해서 누적이 됩니다.
부동산
Q. 원룸의 임대차 계약 후 전입 관련입니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.점유만 하고 있으면 대항력이 발생치 않습니다.확정일자 + 점유 + 전입신고가 되어야 완연한 대항력이 발생하며 우선변제권이 발생됩니다.전입신고 하지 말라는 이유는 알수가 없지만, 대부분 업무용 오피스텔인 경우에서 그런 요청이 있곤 합니다.
부동산
Q. 전세갈 집에 에어콘이 설치되어 있다면 기존 에어콘은 어떻게 할까요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.가장 좋은 방법은 자가에 입주할 세입자가 에어컨이 없어서 새로 구매할 예정이라고 한다면 세입자에게 판매 하는 것 입니다.필요없다 하면 차선으로 중고로 판매 하는 수 밖에요.6년동안 보관만 하시기엔 아깝네요.
부동산
Q. 실거주 2년 제약있는 아파트에 주소지를 옮겨놓고 전세를 줄 경우 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.문제가 있습니다. 월세나 전세 마찬가지 입니다.실거주지와 전혀 다른 곳에 주소지를 옮겨놓고 전입신고를 하는 행위로서 이사를 안 왔는데 이사를 왔다고 해당 관청에 거짓말을 하는 것입니다.주민등록법 37조에서 보듯이 법에서 명시적으로 금지하고 있는 엄연한 위법 행위로서 어떠한 목적으로든 위장전입으로 볼 소지가 다분하며 처벌 받을수 있습니다.
부동산
Q. 20세 아들 명의로 생의최초 대출로 빌라를 샀는데..올해 또 사도되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.지역이 어디신지 알수가 없어 비규제 지역 기준으로 답변 드리자면,실거주 하지 않고 전세나 월세를 주셔도 되고, 당해 같은해에 2주택을 구매하셨다고 문제 될 건 없습니다.
부동산
Q. 상가세입자가 권리금을 못받는 경우는 어떤경우에 해당되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.인수계약은 법적으로도 기존 임차인이 주도적으로 이루는 것입니다. 영업 및 지역 및 시설 권리금 등은 기존 임차인이 상가 내에서 이룬 것으로, 임대인이 관여할 문제가 아니라고 하였습니다.그러나 임차인 간의 거래를 방해하여 권리금 회수 기회를 박탈하는 건물주 상당히 많음을 알수 있습니다.권리금 회수의 기회를 방해하는 임대인에게는 상가권리금소송을 제기하여 책임을 물을수 있으나,임차인이 권리금을 회수하려는 노력을 보이지 않았다면 패소할 수 있습니다.임차인의 노력이 있어야 임대인의 방해도 성립된다는 것 입니다. 또한, 신규 임차인과 권리금이 아닌 보증금과 뭘 차임을 의논한 거라면 문제 삼을 수 없습니다.상가임대차법에서는 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보호한다고 하였습니다.임대차 종료 6개월 전부터 영업 및 시설 권리 양수자를 구할 수 있으며, 임대인은 이를 방해할 수 없다고 규정하고 있습니다.즉, 임대인은 신규 임차인에게 직접 권리금을 받을 수 없고 별도의 금액을 요구해서도 안 됩니다.또 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 양수인과 계약을 거절할 수 없습니다.
부동산
Q. 재건축 신탁, 조합 어떤것이 좋을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부동산신탁사가 조합을 대신하는 신탁 방식 정비사업은 조합의 고질적인 문제로 꼽히는 내부 마찰이 없는 만큼 사업에 속도를 낼 수 있다는 게 장점이며, 또한 자금 관리를 신탁사가 맡기 때문에 조합 임원의 횡령이나 배임 등을 막을 수 있는 게 장점일수 있겠습니다.그러나 아직 성공 사례가 적고 공사비나 평형 배치 등 세부적인 이슈에서 신탁사의 일방적인 의사결정으로 주민과의 갈등이 언제든 불거질 수 있다는 우려는 감안하여야 하겠습니다.