안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 중개비 관련 질문드립니다 오피스텔이고 1000/70입니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔 임대차 계약 시 중개보수(중개비)는 주거용과 업무용(비거주용)에 따라 요율과 상한이 달라집니다." 1000/70 " 은 보증금액으로 환산하면 8,000 입니다.이를 기준으로 중개비를 계산해 보겠습니다.(1) 주거용 오피스텔의 경우주거용으로 사용된다면 , ' 공인중개사법 시행규칙 ' 에 따라 주택으로 간주되어 다음 기준을 적용합니다.ㆍ 중개보수요율 : 0.4%ㆍ 수수료 금액산정 : 8,000 × 0.4% = 32만 원(2) 업무용(사무실용) 오피스텔의 경우 비주거용으로 사용할 경우 , 상가ㆍ사무실 등과 같은 기준이 적용됩니다.ㆍ 중개보수 요율 상한 : 0.9%ㆍ수수료 금액 산정 : 8,000 × 0.9% = 72만 원결론적으로 , 주거용이면 약 32만 원 , 사무용이면 약 72만 원으로 100만 원 아래입니다.실제는 용도에 따라 달라지고 , 중개인과 협의로 결정되므로 계약 전 오피스텔의 실제용도와 요율 협의 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 낙성대역 5층짜리 20억 건물주이면 한층만 제가 산다는 가정하에 한달에 월세비 얼마나 벌 수 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울 지하철 2호선 낙성대역 인근은 관악구 내에서도 유동인구가 많고 대학가 (서울대) 와 인접한 상권으로 , 상가 수익율이 비교적 준수한 편에 속합니다.이 지역 5층짜리 20억 상가 건물에서 한 층 (예 : 1층)을 단독으로 소유한다고 가정할 경우 , 전체 건물의 가치와 수익 중 약 1/5 에 해당하는 지분을 보유하게 됩니다.(1) 월세 수익 예측ㆍ 건물 전체 기준 시세 : 20억ㆍ 1층 가치 (1/5 가정) : 약 4억ㆍ 낙성대역 인근 상가 수익률 : 연 3.5% ~ 4.5% 수준이를 적용하면 4억짜리 1층 상가의 예상 연 임대수익은 약 1,400만 원 , 월 150만 원 수준으로 추정됩니다.다만 , 1층은 상가 수익률 중 가장 높고 선호도가 높기 때문에 월세 180만 원 ~ 200만 원 수준까지도 가능할 수 있습니다. 특히 식음료 업종이 입점한 경우라면 더 높은 월세를 받을 수 있습니다.(2) 대출이 있을 경우 수익성ㆍ 4억 매입 기준 , 60% 대출 (2.4억) , 이자율 4.5% 적용- 연이자 = 약 1,080만 원 -> 월 약 90만 원ㆍ 월세 수익이 180만 원이라고 가정할 경우- 순수익 : 180만 원 - 90만 원 = 월 90만 원 - 연 순수익률 : (90만 원 ×12)÷(본인 투자금 1.6억) = 약 6.75%이는 단순 월세 수익만을 고려한 것이며 , 향후 건물 가치 상승(시세차익)과 세금 , 공실 가능성 , 관리비 등을 종합적으로 감안해야 실질 수익률이 도출됩니다.결론적으로 , 낙성대역 5층 건물에서 한 층을 소유할 경우 , 대략 월 150만~200만 원의 월세 수익이 기대됩니다.여기에 대출을 활용하면 지렛대 효과로 연 6% 이상 수익률도 가능하지만 , 공실 위험 , 유지보수 , 보유세 등도 고려하여야 안전한 투자 전략이 됩니다.장기적으로는 역세권 , 대학가 인접이라는 점에서 시세차익도 기대할 수 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 지금도 저평가된 한국주식은 무엇일까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.한국 주식시장에서 저평가된 종목을 찾는 일은 단순히 ' 싸게 보이는 주식 ' 을 찾는 것이 아니라 , 실적과 성장성에 비해 시장의 관심을 덜 받거나 , 외부 환경으로 인해 일시적으로 저평가된 종목을 발굴하는 일입니다.특히 현재처럼 금리 인하 기대 , 반도체 업황 회복 , 정책 변화가 혼재된 상황에서는 신중한 접근이 필요합니다.(1) 저평가의 기준 : PER , PBR만으로 판단하기 어려운 시대전통적으로 저평가된 PER(주가수익비율) , PBR(주가순자산비율) 이 낮은 종목으로 정의됩니다.하지만 성장주 중심의 흐름에서는 실적보다는 향후 성장성과 시장 점유율 확대 가능성이 더욱 중요한 요소로 작용합니다.따라서 현재 저평가라는 의미는 단기 실적과 장기 성장성 모두에서 괴리를 가진 종목으로 볼 수 있습니다.(2) 주목할 만한 저평가 한국 주식군하이닉스 (000660)ㆍ 최근 AI반도체 호재에도 불구하고 삼성전자 대비 상승률이 아직 제한적임ㆍ 미국의 고성능 HBM 수요가 꾸준히 증가 중이며 , 2025년말까지 실적 반등이 유력ㆍ SK그룹의 비핵심 자산 매각 이슈 등 단기 리스크로 일부 할인된 상태현대모비스 (012330)ㆍ 현대차 그룹 내에서 저평가 대표주 . 전기차 관련 부품 수주 확대 중.ㆍ자산가치 대비 PBR 0.4~0.5 수준 , 배당수익률도 매력적ㆍ 향후 자회사 가치 (현대엠엔소프트 , 현대케피코 등) 재평가 가능성NAVER (035420)ㆍ 일본 라인야후 통합 이후 실적 부진으로 주가가 눌려 있으나 , AI와 클라우드 분야 확장 기대.ㆍ 카카오보다 안정적인 수익구조와 해외 성장 기반을 가지고 있음ㆍ PER이 20배 미만으로 줄어든 현재 구간은 상대적으로 저평가포스코 퓨처엠(003670)ㆍ 2차전지 양극재 생산 기업으로 글로벌 공급망 확장 중ㆍ 배터리 산업 성장성과 중국산 원재료 의존도 감소 전략이 맞물려 있음ㆍ 하지만 주가는 작년 고점 대비 횡보 또는 하락세 -> 성장성 대비 저평가 구간KT&G (033780)ㆍ ESG 이슈로 소외됐지만 , 현금창출력과 배당률(6% 내외) 은 견고ㆍ 전자담배 수출 확대로 장기적인 사업 다변화 기대ㆍ 성장성이 크지 않지만 안정성과 현금흐름에서 매수 고려 가능(3) 향후 주식 매수 전략 제안ㆍ 성장+저평가 이중 조건을 만족하는 중형주 또는 대형주에 주목할 것ㆍ 테마성 급등보다는 장기 실적 우상향 가능성 있는 기업 위주로 포트폴리오 구성ㆍ 정책 수혜주 (예 : 원전 , 방산 , AI 인프라) 는 단기 조정 시 매수 기회로 삼을 것ㆍ 현금흐름이 좋은 배당주도 일부 편입하여 방어적 전략 유지결론적으로 , 현재 한국 시장에서는 ' 실적 회복은 시작됐지만 주가는 반영되지 않은 ' 기업들이 존재합니다.이런 종목들은 단기적으로 시장 관심에서 벗어나 있지만 , 장기적으로 수익률 관점에서 유리한 구간에 있습니다.성장성과 실적의 밸런스를 갖춘 ' 실적있는 성장주 ' 를 선별하고 , 무리한 몰빵보다 분산투자 전략으로 접근하는 것이 바람직합니다.특히 반도체 , 2차전지 , AI인프라 , 전장부품은 앞으로 3~5년의 성장을 이끌 핵심 분야로 평가됩니다.
주식·가상화폐
Q. 우리나라 코스피가 3000천선을 돌파하는 모양세인데요 새로운 정권의 테마주는
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.2025년 이재명 정부 출범 이후 , 국내 주식시장이 활기를 띠고 있습니다.코스피지수는 심리적 저항선이었던 3,000선을 돌파하며 투자심리가 되살아나는 모습이고 , 개인투자자 계좌에는 오랜만에 빨간 불빛이 번지고 있습니다.이러한 흐름 속에서 새 정부의 정책 기조에 따라 이른바 ' 이재명 테마주 ' 에 대한 관심도 높아지고 있습니다.(1) 부동산ㆍ건설 관련주 : 재개발ㆍ재건축 규제 완화 기대감이재명 대통령은 대선 공약에서 도심 재개발ㆍ재건축 활성화를 통해 주택공급을 확대하겠다는 입장을 밝혔습니다.이에 따라 대표적인 수혜주로는 대형 건설사들인 DL이앤씨 , HDC현대산업개발 , GS건설 등이 거론됩니다.또한 , 정비사업을 영위하는 재건축 시공 전문 중소건설사나 건축 자재 관련주(쌍용C&E , KCC글라스 등) 도 연관 테마로 주목받고 있습니다.(2) 신재생에너지 및 탄소중립 관련주 : 공공주도 에너지전환 강화이재명 정부는 기후위기 대응과 에너지 전환을 중요한 국정과제로 삼고 있습니다.이에 따라 태양광 , 풍력 , 수소 관련 종목들이 수혜를 받을 수 있습니다.예를 들어 씨에스윈드 , 한화솔루션 , 두산퓨얼셀 , 에스에너지 등이 대표적입니다.특히 탄소배출권 거래제나 탄소세 확대 가능성이 거론되며 탄소저감 기술 보유 기업도 관심을 받고 있습니다.(3) AIㆍ디지털 전환 관련주 : 공공+민간 디지털 인프라 확대디지털 전환은 이재명 대통령이 강조하는 미래성장 전략 중 하나입니다.정부가 디지털 플랫폼 정부를 본격 추진하면서 클라우드 , 빅데이터 , 사이버보안 관련 기업들의 수혜가 기대됩니다.더존비즈온 , 알체라 ,나무기술 , 안랩 , NHN클라우드 관련주 등이 테마에 포함됩니다.(4) 사회복지ㆍ의료 관련주 : 공공의료 인프라 확충복지 확대도 이재명 정부의 핵심 기조입니다.특히 공공의료 확대 , 지역거점병원 확충 등의 계획이 발표되면서 의료기기 , 원격진료 , 바이오 인프라 관련 종목들이 부각 될 가능성이 있습니다.뷰웍스 , 인피니트헬스케어 , 메디플란트 ,유비케어 같은 종목들이 수혜 후보로 거론됩니다.결론적으로 , 이재명 정부의 정책 방향은 비교적 진보적인 재정정책 , 공공 인프라 확충 , 사회안전망 강화 , 신성장동력 발굴에 초점이 맞춰져 있습니다.이에 따라 건설 , 에너지 , 디지털 , 복지 분야의 테마주들이 주목받고 있으며 , 향후 국정 과제 실행 속도와 구체적 입법 여부에 따라 개별 종목의 주가 흐름도 달라질 수 있습니다.테마주 투자는 기대감과 함께 변동성도 크기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
부동산
Q. 집 계약자와 전입신고자가 다를때 문의
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.임대차 계약에서 보증금 반환 청구권은 기본적으로 임대인과 임차인 간의 계약 관계를 중심으로 판단됩니다.즉 , 임대차 계약서에 기재된 임차인(A) 이 법률상 보증금 반환 청구권을 가집니다.전입신고자나 실제 거주자(B) 가 매달 월세를 내고 실제 거주했더라도 , 계약서상 임차인이 아닌 이상 임대인에 대한 법적 권리는 발생하지 않습니다.이러한 구조는 임대인의 입장에서도 계약서에 명시된 당사자(A)와만 법적 책임을 지는 것이 원칙이기 때문입니다.따라서 보증금 반환은 법적으로 A에게 이뤄져야 하며 , B는 임대인에게 직접 보증금을 청구할 권리가 없습니다.다만 , B가 실질적으로 월세를 지급하고 거주했다면 , 이는 A와 B간의 내적인 채권 관계 ㅡ 즉 B가 A에게 보증금 일부 또는 전부를 대신 낸 것에 대한 구상권 ㅡ 으로 해결되어야 합니다.법원에서는 이러한 사정을 고려해 A와 B사이의 관계를 정리하되 , 임대인에게는 계약당사자인 A만이 권리를 행사할 수 있다고 판단합니다.결론적으로 , 집을 나갈 때 보증금은 계약자 A에게 반환되며 , B는 A에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 여지가 있을 뿐입니다.따라서 B의 권리를 보호하기 위해서는 계약변경(명의변경)이나 별도 계약서 작성 , 혹은 A로부터 권한 위임장을 받아두는 것이 바람직합니다.