안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 2주택 양도소득세 비과세 요건 문의드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.2주택자의 양도소득세 비과세 요건은 주택 보유 순서 , 보유 및 거주 요건 , 지역 요건 등에 따라 복잡하게 달라집니다.질문자는 현재 군포 A아파트를 10년 보유(5년 실거주) 하고 있으며 , 경기도 광주 B아파트를 5년째 보유 중입니다.B아파트는 취득 당시 비조정대상지역이었다는 점이 중요합니다.(1) A아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 매도하면 양도세 비과세가 가능한가?결론부터 말하자면 , 경기도 광주 B아파트가 취득 당시 비조정대상지역이였고 , 2년 이상 보유했다면 , A아파트를 보유한 상태에서도 B아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다만 , 다음 요건을 반드시 충족해야 합니다.ㆍ B아파트를 취득할 당시 비조정대상지역이었고 ,ㆍ 2년 이상 보유 요건만 충족하면 비과세가 가능하며 ,ㆍ 일시적 2주택 요건이 아닌 , " 비조정대상지역주택 " 의 특례 규정이 적용됩니다.2021년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주 요건까지 필요하지만 , 비조정대상지역 주택은 여전히 보유기간 요건 (2년) 만 충족하면 비과세 요건에 해당됩니다.따라서 , B아파트 매수 당시 비조정대상지역이 맞고 , 2년 이상 보유한 사실이 입증된다면 , A아파트를 보유하고 있더라도 B아파트 양도 시 비과세가 가능합니다.(2) B아파트의 비과세를 위해 A아파트를 먼저 매도해야 할까?그럴 필요는 없습니다.B아파트가 비과세 요건을 충족하고 있다면 , A아파트를 매도할 필요 없이 B아파트를 먼저 매도해도 비과세를 받을 수 있습니다.물론 이때 B아파트의 취득 시점과 해당 지역의 조정대상지역 여부가 핵심 변수이며 , 정확한 취득일과 국토부의 해당 시기 조정대상지역 지정 여부 확인이 필요합니다.정리하자면 ,ㆍB아파트가 취득 당시 비조정대상지역이었다면 , 2년 이상 보유 후 양도할 경우 비과세 가능ㆍ A아파트를 보유하고 있더라도 , B아파트 양도시 비과세 요건 충족 가능ㆍ 따라서 A아파트를 먼저 매도할 필요는 없음단 , 해당 판단은 정확한 취득일 , 지역 지정 당시의 규제 여부를 기준으로 하므로 , 국세청 홈택스 ' 조정대상지역 조회 서비스 ' 에서 당시 기준을 확인하거나 , 세무사 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 전세 사기 주택을 lh가 매입하고 보상해주면 최우선 변제금 이상으로 받을 수 있나요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세사기를 당했을 때 가장 걱정되는 부분은 돌려받지 못한 보증금의 회수 여부입니다.특히 다가구ㆍ도시형생활주택 등에서 다수의 세입자가 존재하고 , 해당 주택에 선순위 근저당이 다수 설정되어 있다면 후순위 세입자는 일반적으로 ' 최우선 변제금 ' 범위 (수도권 외 지역 기준 2,800만 원) 외에는 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.그러나 최근 LH(한국토지주택공사) 의 전세사기 피해자 구제를 위한 매입 사업이 시행되며 , 후순위 세입자에게도 일정 수준의 보상이 가능해질 여지가 생겼습니다.LH매입 제도란 , 전세사기 피해 주택을 LH가 직접 매입해 공공임대주택으로 전환하고 , 기존 세입자에게 우선 입주권을 주는 동시에 보증금 반환도 일정 수준 보전해주는 제도입니다.이 과정에서 가장 중요한 요소는 해당 주택이 LH매입 요건을 충족하느냐와 매입가격 산정 시 세입자의 피해금액이 얼마나 인정되느냐 입니다.피해 세입자 입장에서 가장 궁금한 건 , ' 내가 받은 보증금 전액 또는 최우선 변제금 이상을 받을 수 있느냐 ' 일 것입니다.LH는 매입가 범위 내에서 가능한 최대한 기존 세입자에게 보증금을 돌려주려 합니다.하지만 중요한 전제는 LH가 매입할 때 감정평가를 통해 매입가를 책정하고 , 그 매입가 내에서 선순위 채권자(근저당권자) 와 세입자의 권리를 합산해 조정한다는 점입니다.즉 , 이미 근저당이 많이 설정되어 있다면 그 권리가 우선 보호되므로 , 세입자에게 돌아올 수 있는 금액은 제한적일 수 밖에 없습니다.다만 , LH가 피해자 구제를 최우선 가치로 둘 경우 선순위 채권자와 조정을 통해 일정 금액을 양보받아 세입자의 피해보전을 일부 확대하는 경우도 있습니다.실제로 이런 방식으로 최우선 변제금 이상을 돌려받은 사례도 있습니다.※ 국토부는 최우선 변제금을 보장하는 경우 , 피해회복율이 55%에서 78% 수준 이상으로 나타나며 , 일부는 1.3배 (130%)이상 회복된 경우도 있다고 분석했습니다.결론적으로 , 질문자의 경우처럼 6,000만 원의 후순위 전세보증금을 가진 상태라면 , 통상적으로는 최우선변제금 2,800만 원 외에 추가 회수는 어렵습니다.그러나 LH매입을 신청해보는 건 충분히 시도할 가치가 있습니다.집의 매입 가능성 여부 , 채권자 조정 가능성 , 보증금 회수 가능 금액 등은 LH가 현장조사 및 감정평가 후 판단하므로 , 당장 포기하기보다는 지자체나 LH 전세사기 피해자 전담 창구에 문의하여 신청을 진행해보는 것이 바람직합니다.요약하면 , 최우선변제금 외 보증금 회수가 가능할 수도 있으나 , 이는 LH의 매입가와 선순위 채권 정리 결과에 따라 달라지므로 , LH 매입을 시도해보는 것은 현실적인 회수 가능성을 높이는 유일한 길일 수 있습니다.
Q. 중도퇴실 후 계약서 부동산에 맡기는 이유
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.중도퇴실 후 집주인이 부동산에 계약서를 맡겨달라는 이유는 일반적으로 다음과 같은 법적ㆍ실무적 목적 때문입니다.(1) 보증금 반환 시점 조율중도퇴실의 경우 , 기존 임대차 계약은 잔존하되 실제 입주는 끝나게 됩니다.이때 집주인은 새 세입자를 구해 보증금을 충당한 뒤 반환하려는 경우가 많습니다.ㆍ 계약서를 부동산에 맡기면 , 집주인 입장에서 " 보증금 반환은 새 세입자 계약과 연동됨 " 을 확실히 하기 위한 장치가 됩니다.ㆍ 다시 말해 , 임차인이 이사를 나가더라도 계약이 완전히 종료된 것이 아님을 명확히 하기 위함입니다.(2) 임대인 보호 및 법적 증거 확보 ㆍ 계약서를 집주인이 갖고 있지 않고 부동산이 보관하면 , 추후 보증금 반환이나 권리주장과 관련된 중립적 증거 확보의 의미도 있습니다.ㆍ 특히 부동산이 중개한 계약일 경우 , 제3자인 공인중개사가 서류를 보관하는 것이 분쟁 방지 차원에서 안전합니다.(3) 새 임차인 계약 시 계약서 확인 필요ㆍ 집주인이나 부동산은 기존 계약을 근거로 잔여 계약 기간 , 조건 등을 확인해야 새 세입자와 계약할 수 있습니다.ㆍ 계약서를 보관하면 이를 즉시 참고하거나 , 새로운 계약자에게 이전 조건 설명 시 도움이 됩니다.(4) 계약 종료와 관련된 안전장치ㆍ 중도 퇴실은 엄밀히 말하면 기존 계약의 일방적 해지가 아니므로 , 계약서 원본을 부동산이 보관함으로써 임차인과 임대인 모두에게 " 계약 중간 종료에 따른 법적 안전장치 " 가 됩니다.ㆍ 예를 들어 , 보증금을 반환받고도 이후 권리 주장을 하는 사태를 방지하는 효과도 있습니다.정리하자면 , 중도퇴실 시 계약서를 부동산에 맡기자는 요청은 보증금 반환 조건 , 새로운 계약자와의 연계 , 법적 증거 확보 등을 위해 흔히 사용되는 실무적 절차입니다.신뢰할 수 있는 중개사무소라면 맡겨도 무방하지만 , 사본을 반드시 확보해 두고 , 퇴실 합의 내용을 문서화해두는 것이 중요합니다.필요 시 해당 내용을 문자 또는 공인중개사의 확인서로 남기면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
Q. 환율이 오르면 수출기업은 무조건 좋은건가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.환율이 오른다는 것은 자국 통화의 가치가 하락하고 외국 통화의 가치가 상대적으로 상승하는 것을 의미합니다.일반적으로 원달러 환율이 상승하면 달러 기준으로 수출 대금을 받는 국내 수출기업은 환차익을 얻기 때문에 유리하다고 평가됩니다.예를 들어 , 동일한 달러 수출액을 기록해도 원화 환산 수익은 증가하기 때문입니다.하지만 환율 상승이 수출기업에 무조건 긍정적인 결과를 가져오는 것은 아닙니다.첫째 , 원자재나 부품을 해외에서 수입하는 경우에는 오히려 비용 부담이 증가합니다.이는 특히 글로벌 공급망에 의존하는 제조업체에게는 수익성 악화 요인이 될 수 있습니다.둘째 , 급격한 환율 변동은 기업의 재무예측과 투자계획에 불확실성을 높입니다.이에 따라 헤지(위험 회피) 비용이 증가하고 , 전반적인 경영 안정성에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.또한 , 환율 상승이 지속되면 해외 고객 입장에서는 가격 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.원화 약세로 인해 단기적으로는 수출 가격이 유리해 보여도 , 장기적으로는 현지화 전략이나 가격 재협상이 필요할 수 있습니다.더불어 환율 상승은 국내 물가 상승으로 이어져 전반적인 경제 부담을 가중시키며 , 이는 기업의 인건비와 내수 시장 소비 여력에도 영향을 줍니다.결론적으로 , 환율 상승은 수출기업에 일시적으로 유리한 면이 있지만 , 원가 상승 , 환율 불안정성 , 글로벌 경쟁력 저하 등 부작용도 함께 수반됩니다.따라서 기업 입장에서는 환율 상승이 ' 무조건 좋은 것 ' 으로 단정짓기는 어렵고 , 장기적인 리스크 관리와 전략적 대응이 필수적입니다.
Q. 바이낸스 통해 jmpt를 팔려고 하는데 팔수가 없네요.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.가스수수료(BNB)가 부족하기 때문입니다.소량의 (0.01 정도)BNB 코인을 매수하시고 거래하시면 되겠습니다.