안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 옥탑방을 전세 계약할 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.옥탑방, 미등기건물, 무허가건물, 근린생활시설(상가주택)등도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있고 대항력이 생기면 주택임대차보호법 보호가 가능 합니다. 등기사항증명서와 신분증 대조하여 소유자 확인하고 계약 합니다. 옥탑은 겨울엔 춥고 여름엔 덥다는 건 인지하시고 근정당권설정여부 및 금액,천정누수, 보일러 작동여부등은 세심하게 살펴보시고 계약을 하셨으면 합니다.
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Q. 전세 세입자가 이사 가기 전에 의무적으로 해야 일이 뭔가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약기간중 정화조청소등 공과금은 발생시점에 임차인에게 청구하여 수령해야 만기시에 다툼이 없습니다. 임차인 퇴거하는 날에 각종공과금 정산한 내역 확인하고 청구할 금액은 청구를 하고 수령 후 보증금 반환과 계약서를 교환하셔야 합니다. 계약서특약사항에 기재되어 있다면 만기일에 일시불로 받아야 할 것 같네요.임차인에게 정화조청소영수증과 금액을 문자로 보내서 증거자료를 남겨 놓으세요.
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Q. 전세계약 갱신시에 보증금 및 퇴거에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용하여 임대차계약을 하였다면 계약은 기존계약과 동일한 효력이 있습니다.보증금증액없는 계약갱신이면 임대차계약서 재작성하지 않아도 됩니다. 만약 임차인이 계약만료 직전에 계약해지를 주장하면 계약만료 후 3개월 후에 해지효력이 생깁니다.해지 통지 받은날로부터 3개월까지는 보증ㄱ음을 반환하지 않아도 되나 3개월이 경과한 후에는 보증금 반환의무가 생깁니다.
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Q. 1가구1주택 양도세 12억 비과세 2년 실거주 요건 충족 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1가구 1주택 12억원이하 송파구는 조정대상지역이므로 2년보유 2년거주요건을 충족하면 양도소득세비과세를 받을 수 있을 겁니다. 공동명의자기준 전입신고 후 2년 충족해야 합니다. 자녀가 주택이 없다면 세대원으로 합가해도 소유자가 전입신고한 날 기준 입니다.
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Q. 근저당이 기재되어있는 집 구매해도될까?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.신축빌라에 근저당권이 설정되어 있어도 구입은 가능 합니다. 매매계약하고 중도금 또는 잔금일에 근저당권을 승계하거나 말소를 요구하고 승계 또는 말소와 동시에 소유권이전등기신청 하시면 됩니다.
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Q. 새로 바뀐 집주인이 월세변경을 요구합니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존임대인과 1년 임대차계약을 체결했어도 임차인은 2년을 주장하고 거주 할 수 있습니다.전입신고와 확정일자를 받았다면 계약기간까지 거주를 주장할 수 있습니다. 퇴거하지 않아도 임대인이 강제로 이주시키지 못합니다. 임대인이 1년후에는 보증금 및 월세를 각각 증액 할 수 있습니다.
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Q. 2년 계약 거주 후 월세를 전세로 아니면 시세대로 월세 올려 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대인이 계약만료 2개월전에 계약갱신거절 또는 계약내용 변경을 통지해야 효력이 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하면 보증금 5%, 월세 5% 각각 증액 할 수 있습니다.계약갱신청구권은 임차기간중 단 1회만 사용이 가능 합니다. 임대인이 계약갱신청구권 사용을 요구하는건 2년후 계약갱신청구권 사용을 중지시키기 위해 요구한 것 같습니다. 임대인의 요구에 동의하지 않고 계약서 작성이 가능하지 않을 겁니다. 계약서 작성전에 임대인과 협의하여 재계약으로 동의를 받아야 2년후에도 계야갱신청구구권을 사용 할 수 있을 겁니다.
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Q. 원룸 월세로 살고 있는데 형광등을 LED등으로 바꾸는 것을 집주인한테 말해야하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.입주당시 소모품 고장은 임대인이 교체 수리해 줍니다. 임차기간중 소모품 파손 및 고장은 임차인이 수리를 하도록 합니다. 입주당시 기존 형광등보다 LED 새로운 제품으로 교체했다면 임대인에게 고지는 하세요. 퇴거시 임대인이 고장난 기존 형광등을 재설치 요구 하지는 않을 겁니다. 임대인에게 고지하고 고장난 형광등은 폐기처리 하겠다는 내용을 전달하세요. 입주당시 고장난 형광등을 고지 하는 경우 부품값을 지불해 주는 임대인도 있습니다.
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Q. 전세 연장 후 퇴거시 복비 세입자 부담인가요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존임대차계약 만료 전 임차인이 계약해지통지, 임대인이 계약갱신거절의 통지를 하지 않았다면 묵시적갱신이 되었다고 할 수 있습니다.묵시적갱신과 계약갱시청구권을 사용한 계약은 임차인이 해지 3개월전에 통지하면 해지효력이 생기고 중개수수료도 임대인이 지불해야 합니다.재계약으로 계약이 진행되었다면 임차인이 계약중도에 해지를 하면 중개수수료는 임차인이 지불하고 있습니다.
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Q. 전세 관련 케이스 문의드려요!
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존주택 약만료로 보증금을 반환받지 못한 상태에서 신규주택 전세계약을 진행하는 건 신중하게 판단하고 진행 하셔야 할 것 같습니다.계약만료 6개월에서 2개월전에 계약해지 통지 하고 계약만료전에 보증금의 일부 (계약시 지불했던 금액정도)를 수령하고 신규 주택 계약을 하셔야 합니다.계약만료로 보증금을 반환 받지 못하고 허그를 통해 보증금을 반환 받으려고 해도 시간이 필요 합니다.보증보험 신청은 계약만료 후 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령등기후 허그에 보증금반환신청서 접수하면 3주정도 시간을 필요로 합니다.계약만료 후 보증금을 반환 받을 수 있는 최소한 계약만료후 2개월의 시간이 필요 합니다.