안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 임대차계약서 복사본이 법적효력이 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 종료 후 임대인의 보증금반환과 임차인의 계약서 반환은 동시이행관계 입니다. 보증금을 반환 받지 못하면 퇴거하지 않고 점유하거나 만기후 임차권등기신청으로 대항력을 유지 할 수 있습니다. 임대인과 대면하여 각종공과금 지불하고 보증금반환받고 계약서 반환 해주면 계약은 종료 합니다.
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Q. 전세계약 만료안된 집으로 입주 시 전세대출가능여부
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.HUG버팀목전세자금대출대상은 부부합산 연소득 5천만원이하 무주택세대주가 신청이 가능 합니다.세대원도 무주택이어야 합니다. 대출한도는 수도권 1.2억원 이내에서 가능합니다.임대차계약서 작성일로부터 30일 이내에 주택임대차신고하고 확정일자 부여받은 임대차계약서를 대출 잔금일 1개월전에 대출기관에서 요구하는 준비서류와 함께 제출 합니다. 등기부등본에 소유권외의 제한물건이 없다면 대출이 가능 할 수 있습니다.기존세입자 퇴거일에 전입신고 후 주민등록등본 발급받아 대출기관에 제출하면 대출은 완료 됩니다.
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Q. 전세금반환대출받은 후 주택 매도?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1가구 2주택자의 전세반환금대출동 LTV, DTI, DSR을 적용하여 대출심사 후 승인을 결정 합니다.1년가 한시적 운영되는 전세반환대출은 규제가 다소 완화 되었지만 DTI 적용과 다음세입가 계약시 보증보험가입의무 미가입시 대출금 회수 , 임대인 1개월이내 대출주택으로 전입신고등 약정에 따라 다르게 적용 되니 대출기관이나 대출상담사와 상담하여 진행을 하기 권해 드립니다.
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Q. 부동산 계약시, 계약 당사자가 오지 않는경우?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약서 작성하기 전에 등기사항증명서와 신분증을 대조하여 소유자유무를 판단 합니다., 건축물대장도 확인해서 위반 건축물유무도 확인 하시고요.소유자가 참석하지 못하면 소유자의 위임장, 인감증명서, 신분증,통장사본을 확인하고 임대인과 통화하고 통화내용은 녹음 저장 합니다. 위의 사항을 확인하고 계약서 작성이 가능 합니다.계약금 포함 잔금은 임대인 계좌로 이체하셔야 합니다. 위임장을 첨부했다면 계약해제는 불가입니다.
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Q. 임대차계약서 신고를 기존 세입자가 있는 상태에서도 할 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.보증금액이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하면 주택임대차신고를 해야 합니다.계약일로부터 30일이내에 주택임대차신고의무가 있습니다, 주택임대차신고를 하면 확정일자가 자동 부여 됩니다. 전입신고는 잔금일 또는 입주일중 빠른 날에 신고를 합니다. 임대인과 임차인이 모두 주택임대차신고의무가 있으나 1인이 신고를 하면 상대방도 신고 한 것으로 봅니다. 임대인의 동의 없이 신고 가능 합니다.
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Q. 전세집 구할때 등기부등본에 주택담보대출 있으면 위험한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차주택에 주택담보대출이 설정되어 있다면 잔금일에 근저당권 전액말소를 조건으로 계약을 진행하도록 해야 합니다. 근저당권을 말소하지 않으면 전세자금대출 및 보증보험도 불가 입니다.
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Q. 아파트 월세 전입신고 미리 해도 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약서 작성일로부터 30일이내에 주택임대차신고하면 확정일자가 부여 됩니다.임대차잔금을 전액 지불했다면 정부 24나 행복복지센터에서 전입신고가 가능 합니다. 기존 세입자가 전출신고를 하지 않았다면 전입신고가 불가능하니 확인 해 보셔야 합니다.
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Q. 전세 계약 전에 가계약금 일부 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.가계약금이라고 하지만 실제로는 계약금의 일부를 입금 한 것으로 봅니다.보증금액, 입주일등 구체적인 내용을 협의 후 계약금일부를 입금했다면 반환이 불가 입니다.입금전에 임대인과 반환에 관한 협의가 있었다면 반환이 가능 할 수 있으나 협의가 없었다면 반환이 불가입니다.
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Q. 오피스텔 전세가와 매매가가 이러면 신뢰할 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.매매가 대비 전세가액 비율이 높아서 만기후 퇴거시 다음 세입자를 구하지 못해 보증금을 반환 받지 못할 수도 있을 것 같습니다. 전세가액이 매매가대비 약 94%에 해당되는데 선순위 채권이 없어도 위험하다고 봅니다. 오피스텔은 일반주택보다 전세가율이 높게 거래가 되고 있는데전세보증보험가입이 가능한지 등기사항증명서 첨부하여 보증기관에서 상담 받아 보고 신중하게 판단하셔야 합니다.
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Q. 계약기간중 세대원으로 임차인 변경시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 본인, 배우자, 직계존속, 직계비속이 세대원으로 등록되고 형제 자매가 모두 전입신고를 해도 세대원으로 등록되지 않고 동거인으로 등록이 됩니다.세대주가 전출하면 세대원 또는 동거인이 세대주가 될 수 있습니다. 임차인이 전출신고하고 동거인만 전입신고를 유지하면 우선변제권은 인정하지 않습니다.임차인은 계약종료하고 동거인과 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 대항력을 갖추어야 합니다.