안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 6.27 부동산 대출 규제의 여파는 어떠한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.6.27 주택담보대출 규제로 인하여 초기에는 아파트 상승율이 주춤하더니 벌써부터 아파트 가격이 서울지역에서 점점 무디어져가는 효과를 보이고 있습니디이러한 이유는 26년도 이후의 아파트 공급물량이 급격히 줄어 들 것이란 에측때문이라 생각합니다따라서 한국은행의 기본이자를 동결한 이유도 주택가격의 불안한 염려를 고려한 것이라 봅니다 앞으로 새정부 부동산 안정화정책 발표가 예정되어 있으니 당분간 관망해 보아야 할 것 입니다
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Q. 상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 지역별 아파트 가격의 편차는서울과 지방의 양극화 심하다고 봅니다 서울의 전체 평균 아파트 가격이 12억을 넘어서고 있습니다.전국 상위 아파트 20%의 가격은 평균 14억이라면 지방과 격차가 많다는 것을 의미합니다6.27 주택담보 대출 규제정책도 서울지역은 커다란 영향을 미치지 않습니다 자기자본이 풍부하다면 주택 담보대출에 전혀 영향없이 거래를 진행할 수 있기 때문 입니다 이러헌 이유는 26년도 공급량의 절대부족을 이유로 투기세력들의 왜곡된 가격상승 원인이 아닐가 생각합니다 따라서 9월초 새정부의 부동산 안정화정챡 발표에 공급게획에 대한 대표적인 시그널이 필요한 싯점이 아닐가 봅니다
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Q. 아파트 취득 관련해서 질문이 있습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.귀허는 부모님과 함께 거주하고 있기 때문에 부모님 소유 주택이 있다면 본인도 무주택자가 아닙니디 따라서 본인이 무주택자격을 획득하기 위해서는 별도로 이사 주민등록을 이전하여 세대주 신청하시면 무주택자로 간주됩니다그리고 대출을 잗기의해서는사전 물건소재지 번지를 은행에 제시하여 예상대출가능 여부를 성담 확인한 후 가능하다면 계약서를 제출을 요구하여 대출관게를 진행합니다 대략실무자사 예상한데로 대출심사과정에서 승인할 확율이 매우 높습니다따라서 은행대출을 위한 절차는 계약서 작성전 건물 소재지번울 운행에 제출하여 -상 대출 거능여부를 상담 ㅡ 확인 한 다음 ㅡ부동산에서 계약서를 작성 ㅡ운행에 계약서를 제출 제추르 게약서를 작성하고 계약서룰 은행에 제출ㅡ 대출 과정을 진행 ㅡ본인계좌 입금과 동시에 잔금 지불 ㅡ 읏ㅡ이주완료의 절차로 진행합니다
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Q. 재개발 아파트 분양 받을 기회가 생겼는데 재개발 아파트 투자가 안전한 선택일까요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 재개발.. 재건축은 투자에 있어 호재라고 생각하지만 때로는 애물단지로서 많은 문제를 치르기도 합니다 재건축시에는 조합장의 비리노출 등으로 지연되거나 민원이 발생하면 공사기간이 한없이 길어져 투자금액이 묶일 경우도 발생합니다 따라서 시행사의 브랜드를 보고 개발 단위와 규모 예상되는 분담금 그리고 주변환경 요인으로 접근성 역세권 교통망 학군 편의시설 등릐 유치 및 개별호재 및 발전 방향등을 분석한 후 투자에 신중을 고려허여야 하겠습니다
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Q. 중국의 자산 부동산 쏠림 현상은 얼마나 심한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 중국의 가게자산둥이 차지하고 있는 부동산에 대한 자산 비중이 70%흘 차지 하고 있다고 봅니다 우리나라도 마찬가지 이지만 부동산은 전산업에 영향을 미치는 중요한 산업이며 건설업종이 주가 되지만 철강 콘트리트 일자리 청출 인터리어 가전제품 등 연관산업이 크기 때문에 국가정책 수행상 많은 관심을 기울리고 있다고 봅니다 중국은 2021년도 헝거 부동산 사태 이후 부동산을 통제하였으나 최근은 중국정책당국도 경기부양과 부동산 안정화 정책의 일환으로 규제정책을 일부를 완화하는 정책을 추진하고 있다고 봅니다 우리나라도 부동산이 차지하는 비중이 매우 높기때문에 중국과 일본의 부동산 추새의 장단점을 반면교사로서 신중하고 셰밀한 정책구현에 신경을 써야할 것으로 봅니다
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Q. 아파트 매도 계획에 대하여 문의드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 1가구 2주택에 대한 양도세의 구간은 6 ㅡ45%구간으로 조정지역은 20%추가부담됩니다이러한 구간은 보유기간에 따라 매년 양도세율이 감면 되기 때문입니다그리고 기본공제 250만원을 공제합니디 절세방법은 실거래가가 적은 아파트를 먼저 매도하셔야 양도세를 절감할 수 있습니다 그러면 추후 1가구1주택자로 양도시 전액 영도세가 감면이 됩니다 따라서 B아파트를 먼져 매도하시는 것이절세 방법이 됩니다참고 바랍니다
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Q. 부부간 명의변경시 내야하는 세금은?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.부부간 증여는 10년이내 6억이내는 증여세가 면제됩니다 이때 증여내용을 일단 세무소에 신고하여야 추가 과태료의 우려를 면제될 수 있습니다명의변경을 위하여 법무사에게 등기사한을 의뢰하면 법무사 수수료가 발생합디다(비용 :법무사에게 문의 )그리고 취득세를 내야하는데 취득세는 6억이하 85평방이내는 츼득세 1% +지방교육세0.1% =1.1% 85평정 초과시는 취득세1% + 등록세0.2% + 지방세0.1% =1.3%를 부과하게 됩니다임차인과 계약 작성문제는 계약서 상에 양수양도한다라고 특약사항에 명시하면 가능하고 다시 게약서를 작성하지 않으셔도 됩니다 만일 세입자가 계약서 작성을 희망하면 다시 계약서를 작성하여 새로이 계약관계를 유지하시면 됩니다 참고 바랍니다
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Q. 임차인이 요구하는 전세 임대차계약 특약사항이 너무 과한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.현재 제시하고 있는 특약 내용은 임대차계약에서 가끔 발생하는 사건들입니다 중개사가 임차인을 위하여 세밀하게 작성한 내용으로 보아 대부분 필요한 특약사항이므로 중개사로 하여금 임대인을 설득하도록 하시기 바랍니다2번.3번은 전세대출 신청이나 보증보험가입의사가 있을 때 해당하는 특약사항이므로 신청하지 않을 때는 생략하시면 됩니다5번은 계약서 작성시 의무적으로 고지하게되어 있으므로 생략해도 무방하다고 봅니다7번은 고도의 사기꾼의 행위라 생각하며 계약서작성 즉시 등기부열람 내용를 확인 점검하면 가능하고 추후 이중계약시는 아차피 사기 사건으로 해결되어야하므로 무리하게 요구할 사항은 아닐가 생각합니다참고 바랍니다
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Q. 전세 계약시 꼭 확인해야 할 서류와 유의사항이 있다면 알려주세요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세를 위하여 건축물 등기부 등본을 연람하는데 이때 ㅡ갑구ㅡ는 인적사항이 기재되어 있으므로 계약시 주민등록증과 일치여부를 확인하시고 ㅡ을구ㅡ는 선순위등기 설정관계와 금융권 대츨의 경우 근저당 여부를 확인하면 됩니다 그리고 전입세대 열람은 계약시 임대차현황을 계약서에 기록하게 되었으니 참조바라며 보증보험가입의 경우는 사전 보증보험에 확인하시어 가입가능여부를 확인하여야 하며 가입 대상 신청시 공인중개사의 계약서를 필수적으로 제출하여야 합니다특약사항은 개인별 여건에 따라 각기 다르므로 중개사와 상의하시면 분쟁의 소지가될 수 있는 내용을 안내해 줄것이니 참조하시기 바람니다 전세의 경우는 주변 실서래가의 70%수준의 보증금이하가 되어야 어느정도 보증금 반환시 안심할 수 있습니다 그리고 캡투자 건물은 가급적 피하시기를 바랍니다 아울러 신탁건물시에는 신탁회사의 임대차 계약에 대한 승인을 받아야 하며 이때 불가시 잘못하면 계약금을 날리는 경우가 있으니 사전 참고 바라며 전입과 동시에 최우선변제금 보장을 위하여 확정일자 신고를 하시기 바랍니다 참고 바랍니디
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Q. 타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.신신규분양 아파트 신청의 경우는 거주지역에 대하여 제한하고 있으나 매매의 경우는 차별 규정이 없어 전국 어느 곳이나 자유롭게 거래할 수 있으며세금관계도 외지인이라고 차별화가 없습니다