안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 집 파손에 대한 책임은 집주인한테 있는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 집수리의 성격이 어떤 것인지? 궁금하지만 건물을 관리 보수 유지하는 책임은 당연히 소유권자인 임대인의 책임입니다 그러나 임차인의 중대한 과실로 손해를 입힐 때는 임차인이 피해 복구의 비용을 부담하여야 합니다 일반적으로 집수리 비용에 대해서는 임차인의 책임이 없다고 봅니다 염려하지 않으셔도 좋을듯 생각합니다
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Q. 실거주 않는 전세계약서가 대항력과 우선변제권이 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약관계에서 최우선변제에 대한 대항력의 조건은 살제거주할것(점유권) 주민등록이 되어 있을것(주소지 확인) 그리고 주민세터에 임대차 신고를 마친 후 획정일를 받아 놓을것 (행정기관 획인)등이 구비되어야 경매 진행시 최우선변제 대상이 됩니다 그런데 질문 요지를 보니 전세계약후 획정일자만 받아 놓는다면 주민등록(주소지 이전) 과 이사하지 않것(점유권)이 미비하므로 최우선변제 조건을 충족하지 않으므로 해당되지 않을 우려가 있으므로 아예 전세권 등기를 설정하시는 것이 도움을 받을것으로 분석되는데 이 또한 등기우선 순위에 따라 영향을 미치므로 잘 판단하셔야 될 것으로 생각듭니다
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Q. 부동산 용어 중에 용적률 건폐율의 뜻은 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 건축법에 건물을 지을 때 건폐율은 1층 바닥 면적을 뜻합니다 예를 들어 용도지역에 따라 다르지만 100평 대지에 계획관리 지역은 40% 이므로 40평의 바닥면적을 건폐율이라 합니다 그리고 자연녹지 지역은 20%이므로 20평의 바닥면적을 의미하겠지요또한 용적율은 층수 연면적을 의미합니다 예틀들어 대지 100평에 계획관리지역에서 건폐율은 40평인데 2층집일 경우는 용적율 허용기준은 80평이 되겠지요 3층의 경우는 120평이 되겠지요 건축법을 참고 바랍니다
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Q. 월세3개월 미납으로 계약종료 내용증명 받았습니다.정해진 날짜에 집을 뺏고 보증금은 돌려받지 못했습니다. 반환 못받고 나가는게 맞는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차인이 3개월 이상 윌세 미납사유는 계약해지 요건이 됩니다 이때는 계약 종료 후 3개윌이내 보증금을 반환해줄 의무가 임대인에게 있습니다 새로운 세입자의 입주와 무관합니다 그런데 다시 이사왔다고 한다면 새로운 계약관계가 성립되는것 입니다 따라서 그 동안 손해배상을받고 싶으시면 내용증영서를 임대인에게 2회 이상 보내시고 주민센터에 설치된 임대차분쟁조정위원회를 방문상담하시어 법률적 자문을 받으시기를 바랍니다
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Q. 임차인을 10년 이내에는 절대 나가게 할 수 없는 것인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 3법에 의하면 주댁의 경우 임대인은 2년 단위로 계약콴계가 진행되는데 최초계약시 2년 지나고 묵시적 계약을 무시할 경우 재계약을 진행하여 2년., 그 다음 계약갱신청구권으로 2년을 연장하면 총 6년을 보장해 주어야 한다는 것 입니다 다만 이 기간동안 묵시적 계약관계가 진행된다면 그 기간 만큼은 한없이 늘어나겠지요 그러나 본인이나 직켸존ㆍ비속이거주하고 할 때는 2년계약 종료 싯저에서 6-2개윌전 통보로 임차인과계약종료를 할 수 있는 제도가 있음을 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세 계약기간 끝나기 전에 이사할경우 보증금
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약 종료전 계약 해지를 위해서는 임대인의 승락이 필요합니다 다행이도 세입자가 구해지면 청산해 준다고 하니 믿고 기다리는 수밖밬에 없겠군요 그런데 추가 보증금이 급히 필요하다고 하셨는데 아마 허락을 하지 않으리라 생각됩니다 일단 임대인과 다시 협의하시기 바라고 거절할 때는 다른 방법으로 은행권에서 융자를 하는 수 밖에 없으리라 봅니다잘 협의 바랍니다
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Q. 주택 계약서상 중개수수료율이 높게 책정될때 그만한 이유가 있는건지 궁금해요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 중개수수료는 수정이 가능합니다 표준 중개수수료율의 경우 간이사업체라면 해당되지 .않지만 일반사업자라면 부카치세율10%를 포함 수수료를 책정합니다 그리고 추가적 비용요소가 발생되었다면 수수료는 더 높게 계산되겠지요 귀하께서 의심스럽다면 계약서를작성한 해당 중개소를 방문하시어중개료 책정 경유를 알아보시고 타당치 않으면 중개수수료를 정정 요구를 하시면 수정될 수 있습니다
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Q. 임차인이 월세를 한 달이라도 안내면 바로 계약해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 일반적으로 임대료 지연에 대한 계약해지 통보는 2회이상 정당한 사유없이 지연되거나 자주 반복할 때 해지통보를 할 수 있습니다 절차는 가급적 내용통지서를 통하여 경고하여 그 증기를 확보하여 주시기 바랍니다 그 이유는 차후 소액 심판청구시 중요한 증거자료가 되기 때문입니다
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Q. 임대인의 원상복구 요구에 대해 무조건 응해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 관계에서 누수 등의 수리 책임은 임대인에게 있습니다 질문 내용을 보니 냉장고 주변의 결누 현상으로 임대인이 수리를 진행하였고 그 이후 임차인의 통보로 사전 그 시실을 인지한 내용 이기 때문에 계약종료시 그 부분에 대한 원상 회복을 이유로 임차인에게 책임 전가를 할수없다고 봅니다 일반적으로 임대인은 임대사업을 하기 위해서 임차인에게 쾌적한 환경을 제공하여 임대사업을 영유해야할 의무가 있습니다 계약종료시 윈상회복의 규정은임대인이 알지 못한 상태에서 임차인이 임의로 시설을 변경하거나 중대한 회손의 경우에 한하여 계약 당시의 상태로 수리하여 인계하라는 규정입니다 질문 내용어 의하면 최초 누수현상시부터 지금까지 모든 전개 사항에 대하여 임대인의 허락하에 진행되었기 때문에 원상회복의 의무는없다고 봅니다 만일 윈상회복에 대한 협의가 되않고 해결이 어렵다면 주민세터에서 운영중인ㅡ임대차분쟁조정위원회ㅡ에 제소하여 해결 방안을 마련하시기를 바랍니다
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Q. 부동산 임대차 계약 만료 시 재계약을 하지 않겠다는 통보는 누가해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약이든 매매계약이든 모든 계약관계는 등기부상 소유주와 직접 진행하는 것입니다 다만 사정상 대리계약을 인정하고 있습니다 이때도 엄격하게 위임장 인감증명서 신분증 등을 첨부하게 됩니다 그러므로 실제상 부모님이 관리한다하여도 계약 당사자가 아니므로계약당사자에게 계약종료를 통보하여야합니다 방법은 전화통보 또는 직접대면통보 내용증명서 통보등의 방법을 강구하시기 바랍니다 그렇지만 부모를 통하여 전달하는 방법도 가능하나 문제가 발생시 입증방법이 미약하므로 사전 양해 아래 녹음방법을 활용하시기 바랍니다