안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 안녕 하세요..아파트를 월세로 임대 사용중입니다,(만기)
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 3법에 의거 계약종료 6ㅡ2개월전까지 계약에 관한 아무련 의사표시가 없다면 이는 묵시적 계약으로 계약조건의 변동없이 자동적으로 계약기간이 2년간 자동연장된다는 의미입니다 새롭게 계약서를 작성할 필요도 없으며 기존계약조건이 법적으로 자동적으로 그 효력이 지속된다고 봅니다 본인이 계속 현재 계약조건 변동없이 주거를 원할 경우 굳이 연락할 필요가 없습니다
부동산
Q. 신생아특례 대출이란 어떤 것을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 신생아 특례대출이란 정부의인구증가를 위한 출산지윈 정책으로 년간 부부합산 1억3천이내의 소득자로서 2년이내 출생아가 있을 경우ㅡ 주택구입 자금은 5억원 이내 년1.6% ,전세자금은 3억원 이내 년1.1% 저금리로 특별대출해준다는 정책입니다(여기에서 년간금리는 최저금리만 제시하였고 신용도에 때라 3%이상 까지 해당될 수 있음) 국가 백년대계의 인구정책은매우 시급하며 더욱 개발되어야할 정부의 최우선 정책이라고 봅니다
부동산
Q. 계약 하루 공백났다고 한달치 월세를 내라는게 맞는지요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 윌세 계약 관계는 일반적으로 부동산에서는 30일을 기준으로(31일 달 경우는31일) 일일 기준으로 계산하여 청산합니다 일반 행정상 매달별 계산시는15일 전후를기준으로15일미만은 이내는삭제하거나 15일이상은 인정하기도 합니다 또한 은행에서는 윌별 이자계약시에도 청산시에는 일일계산법에 의거 청산합니다 참고하시기 바랍니다
부동산
Q. 매매 계약 후 매도자가 정해진 기한안에 집을 나가지 않으면 어떻게되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 매매 계약 후 잔금을 지불하고 이사를 하고 소유권 등기부 이전을 완결되어야 매매계약이 종결되는데 이사를 가지 않아 잔금을 지불하지 않았다고하는데 구체적으로 계약불 이행 원인이 누구에게 있는지?가규명되어야 합니다 본인의 귀책사유가 아니고 꼭 매수를 진행하고 싶다면 잔금을 공탁하시고 소송을 진행하는 방법을 강구하시기 바랍니다 소송진행전 내용증명서를 2회정도 보내시고 진행하여 최소한 손배상을 받으시기를 바랍니다 자세한 사항은 변호사 상담으좋은 결과를 얻을 수 있으리라 봅니다
부동산
Q. 전세계약시 원하는 특약을 요구할 수도 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세계약이든 월세 계약이든 임대차계약시 특약사항 기재는 양자합의만 된다면 얼마든지 요구하여 제시할수 있 수 있습니다 특약사항은 일반규정 보다 우선 준수해야하는 조건이므로 매우 중요한 요소입니다 본인이 의심스러운 부분(조건등)은꼭 특약사항에 제시하여 원만한 계약을 진행하시기를 기원드립니다
부동산
Q. 월세 묵시적 갱신에 반전세는 해당이 안되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 반전세라고 하여 묵시적 계약에 해당되지 않는다는 규정은 자의적 판단이라고 봅니다 임대차 3법의 규정을 살펴보면 반전세라는 조건으로 묵시적 계약을 제한하는규정은 없으므로 현재반전세로 계약된 사항이라면 ㅡ계약조건 변동성 없이 기간만 연장ㅡ한다면 재계약서를 작성할 필요는 없다고 생각되어 불필요한 계약서를 재작성할 의무가 없으며 현재 계약서가 그대로 법적효과가 지속되므로 염려하지 않으셔도 됩니다
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Q. 전세만기 4개월전에 세입자에게 매매 의사 전달하면 이사비를 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 매매로 인한 이사비용 문제는 새로운 매수자가 직접 입주할 경우는 매매로 인하여 계야콴계가 사전 종결되므로 이사비용을 지불해야 하나 새로운 매수자가 입주하지 않고 종전 계약관계를 승계할 경우는 이사 비용을 지불할 필요가 없다고 봅니다 그 이유는 매도로 인한 세입자의 계약 관계는 아무련 영향을 미치지않기 때문입니다
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Q. 아파트 매매계약할때 특약을 이렇게 넣으면 문제될게 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 특약관계는 매매 당사자의 합의로이루어집니다 아파트 배수로 문제는 부동산 매매시 일반 관례상 6개윌 정도를 인정하고 있으나 명확히 하기 위하여 특약사항에 제시하기도 합니다 그리고 잔금 지불전까지 대출을 받지 않으며 이를 어길시는계약을 해지한다는 문구에 추가적으로ㅡ이를어길시는 계약을 해지하며 손배소 책임을 진다ㅡ로 구체적 손해 배상 의무를 명시하시면 좋을것 같습니다
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Q. 용적율이라는게 정확히 뭔지 궁금하네요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 용적율이란 대지 면적에 대한( 지하층 면적을 제외한) 지상층의 연면적의 비율을 의미하며 수식으로는용적율= 건물연면적/대지면적x 100으로 계산합니다 참고로 건폐율은 대지면적에 대한 1층 바닥 건축 면적의 비율을 건폐율이라하고 수식은 건폐율= 바닥면적/대지면적x 100입니다 여기에서 용적율이란 대지면적에서 건축 연면적이 차지하는 비율이라고 하였음으로 용적율이 높을수록 건축물의 층수는 높아지며 낮을수록 저층이며 상업지역은 주거지역보다 용적율이 높게 나타납니다 이러한 용적율은 건축법에서 용도지역별 규정되어 있습니다
부동산
Q. 혹시 아파트매매시 근저당 있을때 처리 어떻게 하나요???
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 근저당 설정은 금융기관에서 해당 물건을 담보 조건으로 자금을 대출할 때 등기소에 설정하는 법률행위입니다 따라서 매매시에는 매도자가 잔금 치를 때 상환하여 근저당 말소하는방법과를 근저당 대출 관계를 매수자가 승계하여 처리하는 방법이 있습니다 본인이 대출관계를 승계하실 경우는 사전 은행을 방문하여 대출 관계자와 상담한후 매매 계약하시기를귄장드립니다