안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 건물의 소유주와 토지의 소유주가 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 건물의 소유주와 토지주가 서로 다를 수 있습니다 예를 들어 어떤 건물을 사용하기 위하여 토지소유주의 허락하에 자신이 필요한 구조와 설계로 건물을짖고 그 대신 토지사용료를 평생 사용 기간중 임대하여 사용료를 지불하는 예는 많이 있습니다 따라서 토지소유자는 지역권을 주장하게 되며 건물주는 지상권을 주장하게 됩니다 그러므로 매매시는 토지와 건물을 별도로 독립적으로 매매 행위를 진행할 수 있습니다
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Q. 가계약금은 보통 실제 가치의 10%로 정해지나요? 그리고 가계약에 특약도 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 정식계약전 임시로 물건 확보를 위하여 실시되는 약속으로 가계약도계약과 준용되므로 사전 특약사항을 협의하고 가계약금 등도 신중히 판단해야 할것이다 만일 특약내용 때문에 정식계약을추진하기 어려울 경우 다툼의 여지가 있기 때문입니다 일반적으로 정식 계약시 계약금은 매매가의 10분의1 정도로 진행하지만 가계약금은 정식 계약금의 1/2 또는 1/3선 정도에서 상호 협의하여 결정하게 됩니다법규로 그 비율이 정해진 것이 아니니 당사자간 형편에 따라 상호협의하여 추진하시면 되겠습니다
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Q. 주택분양시 실거주 제한이 있는 경우 전매가 완전히 불가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 정부의 부동산 정책은 수시로 시장안정을 이유로 수시 변동되기 때문에 아파트 분양 신청시 각종 규제나 제한사항을 세심하게 신중히 분석 획인하셔야 낭폐를 면 할것입니다 실거주 의무기간을 두는 이유는 투기를 방지하기 위한 규정으로 여기에 전매 제한 규정을 두는 것도 부동산 과열 방지를 위한 제도라고생각됩니다 따라서 실거주 의무기간 이내에 매도시에는 세금 혜댁에 대한 감면 혜택을 포기하는 결과로 본인에게 매우 불리한 세금이 부과될 것으로보이므로 전문세무사와 상당을 통하여 경감방안을 머련하시기를 기대합니다
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Q. 아파트 분양시 분양 당시 집값보다 현재 집값이 떨어지면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 분양가는 시도 지자치에서 분양가를 승인하여 고시되는 절차로 시행됩니다 따라서 분양가 승인시에는 제반 시장조건 윈가부탐 이악율 분양가 상승율 등을 고려하여 결정됩니다 따라서 부동산 시장 가격의 변동 으로 계약금 중도금 잔금 은행융자비율등을 변동할 수 없습니다 그러므로 청약을 신청할 때 부동산동향 입지조건 융자금 상환 여력등을 세밀하게 분석하여 청약신청을하여야 할 것입니다
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Q. 부동산 용어 중에서 공시지가의 뜻은 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 국토부에서 지가에 대한 공식적인기준액이라고 생각하면 됩니다ᆢ 매년 토지 지번별 공시하며 이는 세금부과나 토지보상액 등을 산정하는 기초자료로 활용합니다 매년 부동산 가격변동율 물가상승율 등을 참고하여 전문가 평가를 통하여 결정 고시하며 또한 이의신청기간을 두어 토지소유자에게 열람하여 이의신청시 정당한 근가가 있으면 조정 확정하는 정부의 행정적 토지 가격이라고 보시면 이해하기 쉬울 것입니다
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Q. 전세 계약서 작성할 때 인감도장이 반드시 필요하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세계약시 인감도장은 필요 없습니다 흔히 말하는 막도장을 사용해도 가능합니다아울러 도장을 준비하지 않았을 때개인이 서명해도 계약 관계는 성립됩니다 인감도장은 소유권에 관한 등기설정시에는 꼭 필요하다는 것을 참고삼아 말씀드립니다
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Q. 전세 계약을 할때 등기 위임장을 써줘야하는지 궁금해요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대차계약시 대출 및 전세설정때본인이 직접 실행하는 것이 윈칙이나 우리나라는 본인 개인사유로 인한 불가피한 경우 인감증명서 등 해당서류를 제출하여 관련 업무를 진행하는 것을 법적은로 허용하고 있습니다 매매가 아니기 때문에 세입자의 입장에서 자신의 전세금을 보호하기 위하여 타인 소유에 대한 전세등기권 설정을 신청하는 것 입니다 승락여부는 본인이 판단해야 하는영역입니다
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Q. 월세로 계약후 이사와서보니 곰팡이가 너무 심한대 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인은 건물관리에 대한 의무가있으며 임차인은 선량한 사용자로서의 책임이 있다고 봅니다 따라서 곰팡이가 발생하는 요인은여러가지가 있으므로 그 원인을 판단하여 거주 이후라 할지라도 곰팡이의 발생은 호흡기질환에 건강상 많은 영향을 미치므로 그 원인을 규명해야 되겠지요 대부분 누수관계가 기장 많은 원인이므로 임대인에게 누수여부를 점감하여 수리해 줄 것을 정중히 요청하시기 바랍니다 임대인은 임차인의 중대한 과실이없는 한 건물에 대한 관리 책임이 있므로 보수해 줄 것으로 판단됩니다
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Q. 전세계약 시 등기부등본 열람시 가장 중요한 사항이 뭔가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 계약시 등기부등본 확인사항을 정확히 알고 계신군요 참고적으로 등기부는 갑구는 소유권 관계를 을구는 소유권 이외의 채무관계가 표시됩니다 추가적으로 계약시 소유자의 주민등록증 일치여부를 확인함과 동시에 등기부상 기재되지 않은 다른 임대차 계약관계를 분석하신 후 계약을 진행하신다면 정상적인 권리분석 방법이라고 생각됩니다
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Q. 모델하우스에서는 어떤 방식으로 계약을 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 분양사무소에서 분양 물건을 계약하는분들은 일부 부동산자격증 소지한분도 계시겠지만 대체로 분양 업제에서 분양 사무경험이 많은분들을 채용하여 분양업무를 추진하는 경향이 많습니다 계약방법은 부동산중개사무소에서진행하는 규정에 따라 중개사무를 진행하고 있습니다