안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 아파트 매수 시, 대출 승계에 대한 문의입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 매수시 매도인의 대출금을승계한다는 의미는 절차상 복잡한관계를 생략하고 종전의 대출관계를 그대로 이어간다는 의미입니다 매수시 본인이 대출 받을 필요가 없다면 특약사항에 기존 대출관계를 승계한다는 규약을 생략하겠지요 그러나 새로운 매수자가 주택담보 대출이 필요하다면 은행입장에서는 대출을 승락한다는 의미입니다 따라서 은행측에서는 기존 매도자의 대출금은 상환하고 새로운 대출자에게 대출 관련 서류를 요구하여새롭운 대출관계로 정리합니다
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Q. 다가구 주택을 전세로 임대를 하고 있을때 임차인이 계약 연장 이야기를 안하면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 주탁 임대차 전세 경우 계약기간 2년이 되어도 계약에 관하여 아무련의사 표시가 없으면 당면히 기존 계약을 조건데로 계약을 연장하겠다는 묵시적계약으로 보아야 합니다 계약서를 새롭게 작성할 필요도없으며 계약기간만 다시 연장하겠다는 의미입니다 계약조건의 변동으로 재계약 의사가 있다면 계약종료 6-2개월전 상호통보를 하여 재계약하는 사례와구분됩니다 그리고 계약갱신청구권은 재계약시 임대인이 규정에 반하여 계약거부를 할 때 1차에 한하여 임차인의계약관계를 유지시키기 위한 제도로 약자 보호를 위한 장치라고 생각하면 됩니다
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Q. 새 임차인 계약금을 현재 임차인(본인)에게 주는 이유
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약에서 새로운 세입자의 계약금을 임대인이 임차인에게 보낸 것은 전세보증금 일부를 사전반환해 주신 것이라 생각합니다 계약종료시 전세 반환금에서 당연히 공제하고 잔여금을 반환해 주시겠지요 그리고 은행 융자금을 상환하는 문제는 꼭 받은 계약금의 연계로 상환하라는 의미가 없으니 본인 판단에 따라 결정하시면 됩니다
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Q. 개인간 부동산 거래 시 임대차 보호법을 적용 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약 관계는 누구나 계약자유의 윈칙이 보장됩니다 따라서 중개인 없이 법규에 따라 하자 없는 당사자간 직접계약 관계도 당면히 임대차관계법에 의거 보호받습니다
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Q. 전세계약 만료 이사와 새로운 집에서의 전입신고
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 정식 절차에 의한 합의로 계약종료시는 중개수수료 부담 문제는 임차인과는 상관없으니 엄려하지 않으셔도 됩니다 다만 이사갈 오피스텔의 경우 전입신고를 미루는 이유를 알아야 대처 할 수 있지만 그 원인을 제시하지 않으셔서 효율적인 방법을 찾기가 어렵습니다 전입신고는 개인사정에 의거 늦 출경우 별문제는 없으나 직전 주택의세입자가 전입신고를 신청할텐데 그때 문제의 소지가 발생할 것 같습니다 주민등록변경 신청을 해 주지 않으면 동거인으로 등록될 여지 때문에 본인이 다른 곳에 1차 이전 신청을하신 다음 다시 변경 신청을 해야할 것입니다 그리고 새로운 원룽 계약문제는 전입신고의 지연 원인을 제시하지않아 진단이 어렵지만 하자가 있는 원룸 계약은 계약종료 후 순조롭게 보증금을 반환 받을수 있을 것인가는 매우 중요한 요인이므로 신중히 계약하시기 바랍니다
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Q. 전세 계약을 하고 계약 종료가 될 때 자동 연장이 되는 조건이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 자동계약이라 하면 묵시적 켸약관계로 계약조건의 변동없이 계약기간만 자동으로 묵시적 연장하는계약을 의미합니다 이때는 임대인과임차인이 계약종로일 6ㅡ2개윌이내에 상호 아무런 의견 개진없을 때 자동으로 연장되므로 새로운 계약서를 작성할 필요없이 직전계약서 그대로 연장되는계약을 의미합니다이때는 아무런 조건의 변동이 없어야 합니다 그렇지만 보증금 또는 월세등을 인상하거나 인하의 경우는 계약조건의 변동을 의미하므로 계약서를 다시 작성해야 하며 이를 재계약이라고합니다 참고하시기 바랍니다
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Q. 전세나월세의경우 공동중개시 실거래신고시 질문사항입니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 매매시 실거래가 신고의 책임은 공인중개사 모두 확인 사인이 필요하지만 임대차 신고시에는 임차인과 임대인만 확인 신고 책임이 있으며 이때 공인중개사의 확인 사인은 불필요합니다 이때 임대차 관계에서 임대인 또는 임차인 어느 한분 만 신고하면 됩니다 그리고 신고 범위는 윌세 30만원이상 또는 보증금 6천만원 이상시는 신고의무가 있지만 그 이하는 임의사항으로 신고하지 않아도 됩니다 대체로 주민센터에서 계약서 윈본을 지참하여 확정신고 하면 실거래 신고로 간주됩니다 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세만 증액 후 재계약서 작성시 확정일자 받아야 하나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약 진행 내용을 보니 묵시적계약관계가 아니라 재계약 관계로 보여집니다 따라서 기존 계약관계는 종결되었고 새로운 계약관계가 성립되었음으로 종전 계약서는 찢어버린 모양입니다 재계약서를 작성하였다면 다시 주민센터에서 확정일자를 받으셔야 합니다 확정일자에 약간의 영향을받기도 하지먼 어자피 최우선변제금 범위내에서 조정되는 금액이니 커다란 영향은 없다고 봅니다 최우선변제규정은 경매나 압류가진행될 때를 대비하여 임차인의 보증금 전액을 우선변제 해주는것이 아니라 시도별 차이가 있지만 보증금의 15-30%정도만 최소한 금액선에서 우선 변제해 준다는 규정 입니다 집주인의 대출로 근저당되어도 근저당보다 우선 변제해야 한다는 규정이므로 염려하지 않으셔도 좋을듯 합니다
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Q. 전세권 설정은 언제 하는게 가장 안전할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세권 설정은 잔금을 완납과 동시에 법원등기소에 가셔서 즉시 신청하세요 그 이유는 등기 설정 관계는 등기 설정 우선 순위에 따라 변제 순위가 결정되는 중요한 요소이기 때문입니다 대부분 법무사에 의뢰하나 본인이직접 신청하여도 무방합니다 그렇지만 잔금일전 등기소에 임대인과 임차인이 준비할 서류가 무엇인지 문의하셔서 추진하시기를 바랍니다 참고로 임대인(전세권설정자)이 준비할 서류는 등기권리증 주민등록초본(전주소기재) 임감증명서(설정용:전세권자주소기재) 인감도장 신분증이 필요하며 임차인(전세권자)의서류는 주민등록등본 도장신분증 그리고 인지대금을 준비하시면 좋을것 같습니다 구체적인 것은 꼭 등기소에 문의하여 추진하시기를 바랍니다
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Q. 부동산 전세 연장 재계약시 복비 관련 문의
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택에 대한 재계약시에는 계약서를 다시 작성하고 부동산 중개수수료도 정상적으로 지불해야 합니다 묵시적계약 관계는 계약조건의 변동없이 기간만 묵시적으로 자동연장 되는 관계로 새로이 계약서를작성할 필요없이 기존 계약서 효력이 그대로 인정되지만 재계약은 계약조건의 변동이 요구되므로 새로이 계약서를 작성하여야 하기 때문입니다 다만 재계약시 수수료 문제는 최초계약한 부동산을 방문하시어 재계약 관계를 설명하고 수수료의 인하 문제를 협의하도록 시도해 보시기바랍니다