안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 부동산 계약할 때 대리인이 갔을 때 필요한 서류는 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약은 윈칙적으로 이해당사자간직접 계약이 원칙이나 우리나라는대리계약을 인정하고 있습니다 주요 준비서류는 대리위임장, 계약자의 인감증명서 대리자의 신분증 도장을 준비하시면 됩니다
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Q. 월세 기간 만료 이사 질문 입니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 윌세계약 종료일이 2024 1윌21일에 종료된다면 임대인의 입장에서는 보증금 반환일자는 계약종료일을 주장하게 됩니다 따라서 세입자가 결정되지 않는다면 이사일전에 보증금 반환을 주장할 수 없습니다 다행이도 계약종료일 전에 세입자를 구하게 된다면 다행이겠으나 ㆍㆍ ㆍ다시 말씀 드린다면 계약종료전 이사가게 된다면 이는 계약 위반 윈인을 임차인이 제공한 결과입니다 정상적인 계약진행이라면 새로운세입자를 현임차인이 구해줄 의무는 없습니다 어려우시겠으나 임대인과 본인의입장을 잘 협의하여 양해받는 길을선택할 수 밖에 없다고 봅니다
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Q. 임대주택의 안에는 아무것도없나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대주택은 주거를 위한 주거공간만을 임대합니다 따라서 원룸과 같이 가스랜즈 침구류 TV 전회기 냉장고 에어컨 등은 제공하지 않고 모든 필요한 가재도구는 본인이 지참하여야합니다 임대기간은 임대차보호법의 규정에 2년을 한 주기로 계약합니다 2년 계약 이후 묵시적 계약이든 재계약이든 주거기간은 역시 2년 주기라고 생각하시기 바랍니다 대체로 묵시적계약시는 계약기간없이 계속 계약관계를 지속할 수 있으며 최초 계약서의 효력이 지속되므로 계약서를 새로 작성할 필요가없으며 재계약시는 계약서를 다시작성해야 합니다 또한 임차인 입장에서 계약갱신 청구권을 1회에 한하여 재게약을 요구 할 수 있는권한이 있습니다 구제적인 사항은 임대차3법을 열람하시기 바랍니다
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Q. 전세 계약 만료 통보일이 며칠전까지인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약연장의 경우 계약조건의 변동이 없이 기간만 연장의 경우 묵시적켸약이라 하여 계약 연장의 의사표명 없이 자동적으로 연장하게 되며 계약 조건의 변동 즉 보증금 또는윌세의 인상/인하를 통한 재계약 또는 계약종료는 6-2개월전에 통보를 하도록 규정되어 있습니다 1번 질의의 경우는 상대방의 이의제기가 없으면 상호 협의하에 조정하시기 바라며 2번 질의의 경우는 계약이 종료되면 당면히 이사를 하는 것이 원칙이지만 묵시적 계약이든 재계약이든 계약종료든 이것 역시 임대인과 협의하여 결정해야 할 사안이라고 봅니다 3번 질의의 경우는 임대인은 계약이 종료되면 새로운 세입자의 계약여부와 관계없이 즉시 보증금을 임차인에게 반환해 줄 책임이 있습니다
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Q. 전입신고를 늦게하거나 하지 않으면 문제가 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전입신고를 하지 않을 때는 임차인은 최우선변제시 자격요건이 상실됩니다 최우선변제신청 자격요견은 실거주자 일것(점유권) 주민등록변경신청을 마친자(확정일자 행정기관에서 확인 증명)등이 있는데만약 일어날수도 있는 경매 진행시에는 혜댁을 받기 어려을것으로 봅니다 따라서 가급적 주민등록변경 신청이나 계약서를 지참하여 사전 확저일자를 받아 놓으시는 것이 현명한처사라고 사료됩니다
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Q. 주택 처분하려고 하는데 임차인이 퇴거를 안하겠다고 하는데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차인이 계약콴계를유지하더라도새로운 매수자가 입주의사가 없을때는 그 계약콴계를 승계해 주면 되는데 마수자가 입주를 원할 때는 계약을 진행하시기 어려울 것 같습니다 따라서 사전 내용증명서를 2회 이상 보내시고 주택지 관할 임대차분쟁조정원회에 신고하시어 법률적 자문을 얻어 해결하시기 바랍니다
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Q. 전세 계약기간 만료 보증금 반환이 안될수도 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 계약이 중료되면 임대인은 새로운 세입자 계약관계 없이 보증금을 계약 종료와 동시에 즉시 반환해주어야할 책임이 있습니다 그러나 일반적으로 새로운 세입자를 구한 후 그 자금으로 청산해 주려는 경향이 많습니다 사전 임대인에게 독촉하시고 해결되지 않으시면 관할주택 소재지의주민센터에 설치된 임대차분쟁조정위원회에 신고하시어 법적 자문을 얻으시기를 바랍니다원만히 해결되기를 기원드립니다
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Q. 전이나 논을 사게 되는 경우에는 별도 허가가 필요한가요.?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 토지 매매에 있어 논과 밭은 농지취득자격증영서를 토지 소재지 주민센터에서 허가를 받이야 합니다 이는 투기를 방지하고 농업경작차격 가능 여부를 확인하는 절차입니다 자격심사 여부는 경작지와 주소지간의 거리 직업유무 투기소요 여부 농경지 실태(작물재배가능 )등을 실사 후 발급하는 제도입니다 토지 매수 후 소유권 등기시 필수적으로 제출하는 서류입니다 농업경작자격증명서가 없으면 소유권 등기가 불가하니참고하시기 바랍니다
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Q. 전세 재계약할 시기가 다가올 때쯤 갑자기 집주인이 재계약을 안 한다고 하면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차3법에 의거 재계약을 임대인이 거부할 수 없으며 다만 예외 규정으로 본인 또는 직계 가족이 거주목적 등의 제반 예외 규정에 의거 거부할 수도 있습니다 재계약시에는 임대인은 5% 이내 범위내에서 보증금을 인상 요구도할 수 있습니다 재계약시 통보는 계약종료 6-2개월전에 상대방에게 통보해야 하며 계약 조건의 변동없이 계약기간만연장하고자 하는 묵시적계약은 계약서를 다시 작성할 필요도 없으며상호 통보도 할 필요도 없이 자동적으로 연장 거주하게 되는 계약이며이는 묵시적 자동적으로 계약관계가 유지된다는 의미입니다
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Q. 임차인과 재계약하려고 하는데 등기필증까지 필요한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 귀하가 제시한 제반서류는 임대인전세권 설정시 임대인이 준비해야하는 필요한 서류이며 임차인은 주민등록 등본과 도장 및신분증을 지참하시면 됩니다 그리고 단순히 재계약만 하실 경우는 본인의 신분증과 본인의 도장만지참하시면 됩니다