안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 임차인이 지목변경 취득세 내면안되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 지목변경 행위는 대체로 소유자의 토지이용에 대한 가치 상승을 가져옵니다 임대인은 토지소유자로서 토지이용에 대한 형질변경의 권한이 있습니다 따라서 임차인은 소유권자로부터 토지이용에 대한 임차료를 지불하게 되므로 당연히 그 소유권자가 비용을 부담하는 것은 소유주인 임대인의 의무가 되겠지요
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Q. 전세계약후 확정신고겸 임대차신고작성이한꺼번에되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차계약 후 주민센터에 확정신고를 하는 이유는 임차인의 권리를확인해주는 제도입니다 이는 만일 경매 진행시 최우선변제금을 확보해 주는 약자 보호의 방안입니다 임대차 계약에 대한 신고 의무는 임대인과 임차인이 공동으로 신고책임이 있으며 이를 어길 경우는 과태료의 대상입니다 신고 의무는 보증금 6천만원 또는윌세 30만원 이상의 어느 한가지라도 해당되면 신고 의무가 있다는것도 참고적으로 말씀드립니다 그리고 확정 신고시 주민등록 변경,임대차 계약 신고 등 한번에 진행할 수 있습니다
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Q. 묵시적 갱신전세연장 또는 계약갱신청구권 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차인이 계약기간 연장 방법은 묵시적계약으로 계약조건의 변동이 없다면 계속 계약관계를 재계약 없무 무제한 연장 가능합니다 그러나 계약조건의 변동이 요구되는 보증금 또는 월세의 인상 또는 인하의 경우는 재계약을 통하여 연장되며 마지막 계약갱신청구권은 세입자가 지니는 권한입니다계약갱신요구권은 1회에 한하여 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 청구권입니다 임대인이 요구하는 권한이 아닙니다 이때 임대인은 현행 계약조건 변동없이 승락하거나 인상 제한선인5% 이내에서 인상을 요구할 수 있습니다참고하시기 바랍니다
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Q. 전월세 상한제의 개념에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차3법에 의한 전윌세 상한제는 우월한 입장이라고 생각되는 임대인의 과도한 인상 우려에 대한 약자보호를 위한 법제정 취지라고보는것이 타당합니다 따라서 주택 거주 기본기간을 2년으로 할 때 2년 후 재계약시에 5%이내로 인상율을 제한한다는 것입니다 그리고 임대인의 무분별한 계약거부권 역시 제한하는 규정을 두어 적용하고 있습니다 자세한 내용은 임대차 3법을 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세나 전세로 이사갈때 도베 장판은 누가해주는게 맞는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 월세나 전세시 최초 임대차 계약 서 도배나 장판의 교체를 특약사항에 기재하여 교체를 요구해야 합니다 이때 임대인이 거절하면 계약을 진행할 수 없겠지요 보일러 경우는 노후화로 인한 고장은 당연히 임대인이 교체해주거나 수리를 해주어야 합니다 다만 임차인의 사용중 과실로 인한 고장의 경우는 임차인이 수리 비요을 부담하여야 합니다 대체로 보일러 수리시 수리공에게 문의하면 고장 원인이 규명되겠지요 참고 되셨으면 감사 하겠습니다
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Q. 전세 2년을 살고 계속 살고 싶으면 건물주와 협의하면 되는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차계약에서 최초계약 후 더연장해서 계약관계를 유지하는 방법은 묵시적계약으로 계약조건의 변동 없이 계약콴계를 지속하는 방법(이때는 재계약서를 작성할 필요가 없음 )과 계약조건의 변동이 요구되는 재계약 방법(이때 보증금 또는 월세의 인상 규정은 5% 이내) 이는계약조건의 변경으로 계약기간을 연장시키는 방법 그리고 마지막으로 계약 갱신청구권에 의한 재계약을 요구하는 방법 등이 있습니다 구체적인 내용을 더 알고 싶으시면임대차3법의 법률 규정을 열람하시기 바랍니다
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Q. 전세로 살고 있는데 집안에 교체해야 하는게 있으면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차계약의 경우 계약종료시 최초 계약당시의 모든 것에 대한 윈상회복의 의무가 임차인이 책임을 져야 합니다 따라서 불편하시더라도 가급적 기존 시설에 대하여 수리하거나 보수하지 않으셔야 합니다 굳이 불편하시다면 사전 임대인의 승락을 꼭 받으셔야 차후 분쟁의 소지를 예방할수 있습니다 임대인과 협의하여 해결할 과제라생각됩시다
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Q. 이런경우에 세입자가 할 수 있는 조치가 어떤게 있을런지요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약이 종료되면 임대인은 즉시 보증금을 새로운 세입자의 계약여부를 불문하고 반환해 주어야 합니다 그런데 현실에서는 세입자를구해야 그 보증금으로 대환 하는 경우가흔히 발생합니다 다행이도 대출을 연장하는 방밥을강구하시는데 그에 따른 비용 일체를 임대인이 부담하는 대책을 강구하시기 바랍니다 근저당문제는 얼마에 잡혔는지에따라 본인의 보증금이 확보될수 있는가를 분석하시어 대책을 마련하시기 바랍니다 예를들어 전세권 설정 등기가 필요한지를 판단하셔야 할것입니다 보증보험 연장문제는 임대인의 자금능력을 고려하여 연장여부를 판단하여 결정할 사안으로 보입니다 좋은 결과가 있으시기를 기원합니다
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Q. 월세 계약이 끝나기 몇달전에 이사하겠다는 말을 집주인에게 해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 묵시적계약 관계 밎 재계약이 아닌 이사를 계획 하셨다는 것은 계약 종결을 의미합니다 이때는 임대인에게 계약 해지일 6-2개월 전까지 계약해지 의사를 의무적으로 통보하셔야 합니다 그리고 새로 이사갈 주택의 계약은사전에 알아보시고 계약 종결일을고려하여 하루전 새계약의 잔금 지급일로 정하시고 다음날 이사하게되면 별문제는 없으리라 봅니다 그렇지만 현재 거주한 주택에서 이사일 전 보증금을 즉시 반환해 주지못 하고 새로운 임차인을 구한 후에는 보증금을 반환해 주겠다고 하면새로운 이사를 위한 잔금 지급에 어려움이 봉착할 것입니다 따라서 현 임대인의 보증금 반환일자를 확인한 후에 그 일정에 따라 계약을 추진하시기를 권면드립니다
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Q. 한달안에 나가라고 난리칠땐 언제고 나간다니까 뭐라고 하네요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인의 요구로 계약 해지 통보를받아 이를 이행하였으나 다시 취소 통보볼 받았을 때 임차인은 손배소가 발생할 경우 임대인의 귀책사유로 비용 청구 및 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다 이를 이행하지 않을 때는 먼저 내용증명서를 2회 정도 발송하시어 증거를 확보하시고 주택관할 주민센터에서 설치 운영하고 있는 임대차분쟁조정뮈윈회에 제소하여 법룰적 조력과 협조를 받으시기를 조언드립니다