안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 전세를 구하고있는데 융자금이 있는집이 저렴하더라구요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트 전세금의 안전선은 임의적으로 예상하기 어렵습니다 다만 경매시 낙찰률로 기늠하기도합니다 부동산의 열기가 높아 인기있는 지역은 1차 낙찰율이 90% 이상 형성되기도 하지만그렇지 않으면 3차 낙찰까지 가기도 합니다 경매시 낙찰가는 1차 낙찰 되지 않으며 2차 낙찰 경매 시초가는 20프로씩 떨어진 상태에서 형성됩니다 예를들어 1차 1천만원에서 시작됐는데 유찰되면 2차는 800백만원이시초가가 되고 유찰되면 3차는 640만원이 시초가 되는 구조로 경매가가 진행되니 예측이 어렵다고봅니다 따라서 매매가 대비 얼마가 안전하다고 기준선을 예측하기 어렵지만 대략 금융기관에서는 50% 이내에서 융자 승인을 해 주는 것으로 알고 있습니다
부동산
Q. 이럴경우에 전세계약갱신 청구권은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적 계약관계로 계약기간이 자동 연장되었다면 계약해지 요구권이 임차인에게 계약간내라도 해지 신청할 수 있으나 계약갱신에 의한 새로운 계약이 성립 되었다면 그 계약 기간은 준수하여야 하며 그 계약종료의 통보는 6ㅡ2개월전에 실시하여야 합니다 따라서 계약의 성립 조건이 묵시적켸약의 연장이냐? 계약갱신 요구에의한 재계약이냐?에 따라 해지 통보 귄한과 기간이 다르다는 것을 이해 하기 바랍니다
부동산
Q. 건축물대장만 있고 건물등기가 없을때는
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ건축물대장은 있고 건축물 등기가 앖다는 것은 현재 소유귄은 없고건물 점유권만 있는 상태입니다 건축물 대장은 행정관청에서 세금및 행정 통계자료 등을 활용하기 위한 것이므로 이를 소유권이라고 할수 없고 법원등기소에서 등기완료되어야 소유권자로 인정 받는 것입니다 따라서 이를 양성화하기 워하여 정부에서는 정책적으로 일정기간을 정하여 간소한 절차로 양성화 시키기도 하지만 자세한 것은 관련 행정민원실에 문의하여 마을리장. 증인등의 관련서류 등을 준비, 법원등기소에 신청 절차를 마쳐야 할 것입니다 이에 앞서 행정관정관청에 형질 변경 신청등 건축허가 및 건축물 승인 절차가 완료 되먼 즉시 토지는 용도 변경되어 전에서 대지로 전환됩니다
부동산
Q. 월세 계약은 1년도 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ우리나라는 계약 자유의 원칙을 준수하며 불법적 요소가 아니면 법률적으로 계약당사자의 의사를 존중하는 체제입니다 일반적으로 임대차 계약기간은 2년이며 상가 계약은 5년을 기본적으로 규정되고 있으나 계약당사자의 합의로 1년 계약도법률적으로 허용 된다고 보며 계약조건은 계약 당사자 끼리 묘구사항을 특약조건으로 정하는 것이지 법률적으로 강제하지 않습니다
부동산
Q. 부동산 거래를 할 때 중개인을 끼지 않고 거래하면 많이 힘들까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약방법은 임대인과 임차인이 중개사를 끼지 않고 직접 계약하는방법 또는 중개인에게 의뢰하여 실시하는 방법이 있는데 ᆢ ᆢ 대체로 중개사에게 의뢰하는 경우는 계약상 법적 손해 배상 문제 등 위험 요소를 사전 예방하고 점검하여 사고를 최소화하기 위해서 전문가에게의뢰하는 것 입니다 아울러 계약상 문제가 발생할 때 일정 부분 중개사에게 책임을 지을수 있기 때문입니다 본인이 완전히 법률적 식견이나 계약 절차 및 방법 등 매매 경험이 많으시면 직접 계약을 진행 하더라도 문제는 없겠지요
부동산
Q. 근저당권 있는 집 전세 계약 하려고 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ근저당이 설정된 상태에서 전세권을 1번 순위로 하겠다는 사실은현재 근저당이 설정된 상태에서는 2순위를 의미합니다 그렇지 않으면 계약전 근저당권을 말소시킨 다음 전세권 설정을 승락하여 1순위로 하겠다 뜻인지? 당사자에게 문의하셔야 하지요 결론은 계약 당일 등기부를 열람하시서근저당 관계가 말소되지 않은 상태에서 전세권을 설정한다면 전세권은 2번 순위라는 사실은 명백합니다 본인 전세권을 1번 순위를 희망하시려거든 계약 당일 근저당권이 등기부상에서 말소된 여부를 확인한 후 전세권을 설정하셔야 됩니다
부동산
Q. 집주인이 아닌 와이프한테 가계약금을 넣어도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ모든 계약관계는 청약과 승락사이의 당사자 원칙입니다 따라서 법리 관계는 아무리 부부라할지라도 부부별산제이기 때문에 제3자인 아내에게 계좌이체는 신중히 판단할 사안입니다 그러나 현실적으로는 부부는 경제공동체라는 인식으로 금전관계를 아내한테 일임하는 경우가 가끔 발생합니다 이때 합리적 방법으로 중개사의 입회 아래 증거능력을 갖추어 계좌를 이체한다면( 중개사는 계약 진행과 추진에 책임이 있으므로) 무난할 것으로 생각듭니다그리고 이체 후 계좌 이체 사실을 당사자에게 문자로 그 사유를 간략히 첨언한다면 더욱 좋겠지요실무에서 종종 발행하는 사례입니다
부동산
Q. 이사를 가기 전에 집주인한테얼마 전에 통보하는게 바람직한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택임대차 3법에 의거 계약종료 6-2개월 전에 상대방에게 통보하여야 합니다 통보방법은 직접 대면. 전화 구두등 가능한 방법을 활용할 수 있습니다 통보시는 차후 분쟁 예방을 위하여 증거자료를 남기도록 녹음하거나 문자 통보하거나 증인등을 활묭하는 방법 등을 강구해야 하겠지요
부동산
Q. 부동산 등기부등본은 아무나 조회가 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ등기부등본은 이해 관계인이 아더라도 누구나 열람할 수 있습니다 토지대장 건축물 대장등도 아무나열람 가능합니다 등기부등본 열람은 대법원등기소에서 인터넷으로도 가능한데 열람시 수수로는 700윈이며 발급시에는 1000원 수수료가 있습니다 부동신 계약시에는 열람용이 아닌발급용으로 증빙자료로 첨부하여야합니다
부동산
Q. 임차권등기명령 신청 후 승인 전 취소가 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임차권등기명령은 임차인이 점유권을 확보하는 법률행위 입니다 따라서 언제라도 등기취소를할 수 있습니다 취소절차는 등기신청 과정정과 동일하게 법원등기소에 계약서 원본과 인감증명서와 신분증을 지참하여 등기명령 해지 신청하시면 됩니다