안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 임대차 계약 해지하려면 임차인이 해야할 일은?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택 임대차 관계에서 계약해지를위해서는 계약종료 전 6-2개월 전까지 임대인에게 계약해지 의사를통보하여야 합니다 그리고 계약해지로 인한 구청 등에신고할 필요는 없습니다
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Q. 전월세신고 기준이 어떻게 되나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차관계에서 보증금 6천만원이상 또는 월세 30만원 이상이면 (둘 중 어느 한 가지라도 해당) 신고의무가 있습니다 신고기간은 계약서 작성일로 부터30일 이내로 귄장하는데 만일 신고하지 않을 때는 과태료를 부과하겠다고 정부에서 고시하였습니다 최초고시는 2023년 6윌1일부터 단속한다고 예정하였으나 홍보부족이란 이유로 2024.5윌30까지 신고기간을 연장시켜 놓은 실정입니다 따라서 2024년 5윌30일 이후에는신고기간 30일을 넘지 않으시기를 바랍니다 그 이후는 과태료 대상이다는 사실을 숙지하도록 권면드립니다
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Q. 전세 계약에서 최초 계약 기간이 지나서 묵시적 갱신이 발생할 경우 전세 계약의 기간은 어떻게 변경되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 일반적으로 임대차 관계에서 계약 기간은 2년입니다 그런데 묵시적 계약관계로 연장된다면 다시 2 년을 의미합니다 그래서 계약기간은 총4년이라는 의미가 되겠습니다 그리고 또 다시 묵시적계약 콴계를 유지한다면 6년이 되겠지요 묵시적계약이란 최초의 계약 조건의 변동 없이 계속된다는 의미이므로 새로이 계약서를 작성할 필요가 앖음을 말씀드립니다
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Q. 부동산 계약금을 다른 사람 명의로 보내달라고 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약자 당사자의 계좌로 계약금을 송금해 주는 것이 원칙입니다 만일 다른 사람 계좌로 입금 하였을 경우 무효가 되기 때문입니다 그런데 부부지간 겅우는 경제 주체가 아내에게 있을 때 소유권자(임대인)계좌가 아닌 아내의 계좌로 송금을 희망하는 경우가 가끔 실무예서발생하기도 합니다 따라서 왜 타인 명의의 계좌로 송금을 원하는지 그 이유를 묻고 긍정적이면 임대인에게 계약금을 받었다는 확인서를 받아 놓으면 되겠습니다증서 내용은ㅡ본 계약금은 ㅁㅁ계좌 ㅇㅇ에게송금해 줄 것을 희망합니다ㅡ라는 확인서를 받으시고 증인으로중개사 도장을 함께 날인 받은 후영수증을 받아 놓는다면 해결되리라 믿습니다 위와 같은 절차에 따라 이행하시면 증가가 확보되므로 크게 염려하지 않으셔도 좋겠습니다
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Q. 시중금리와 아파트시세는 어떤관계가 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ은행금리와 아파트 가격과는 밀접한 상관관계가 있습니다 그 이유는 금리가 높으면 대출에 따른 이자 부담율이 상승하여 매수 수요자가 감소되므로 아파트 가격은 떨어지게 됩니다 부동산 가격이 폭락 또는 상승은 산업 전반에 커다란 영향을 미치게됩니다 따라서 정책 입안자들은 급락 또는 급상승에 따른 사회적 부작용 너무 심하기 때문에 금리정책을 가지고 규제하기도 하고 때로는 대폭 허용하기도 하면서 수요와 공급을 조율합니다부동산 정책과 금리 정책은 너무도밀접한 상관관계로 매우 중요한 정책 과제라고 봅니다
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Q. 누수 같은 문제는 월세 임차인이 해결해야 하나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 주택의 임대차 관계에서 장마철에 이후 흔히 발생하는 문제입니다 한마디로 말씀드린다면 ㅡ시설 보수책임은 임대인에게 있습니다ㅡ 왜냐 하면 시설관계에서 발생되는 구조적 문제이기 때문입니다 누수관계는 곰팡이가 발생하면 위생상 중대한 요인이므로 쾌적한 환경 상태를 유지 해주어야할 책임이 임대인(소유자)에게 있다는 사회 통념으로 생각하시기를 바랍니다 그에 대한 반대 급부로 보증금 및 월세를지불하는 것이라 봅니다 정중하게 임대인에게 연락하시서 누수현장을 보여주거나 사진을 찍어 보내주시면 적절히 해결해 주시리라 믿습니다
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Q. 같은 매물에 중개업체가 두곳이면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.어려운 질문입니다다만 순리적으로 생각해 보도록 하지요첫째 A중개소에서 소개한 물건은 마음에 들지 않아서 A.B 중개사와함께 다른 물건을 구하기 위하여 함께 노력하셨다고 가정한다면 이 때는 A중개사와 계약을 추진하셔도 무방 하겠지요ㅡ B의 수고비는 (임차인이 신경쓸 것 없이) A 중개사가 알아서 처리하겠지요ㅡㅇ 그러나 새로운 C가 소개한 주택이 마음이 들어 계약을 진행하려고 할 때는 당연히 C와 계약을 진행하겠지요 그런데 알고보니 그 주택이 B도 가지고 있던 공유 물건이어서 난처한입장인것 같은데요그렇다면 가장 먼저 그 주택을 소개한 중개사가 누구인가?를 판단 기준점으로 생각하시면 됩니다 - 추후 B 중개사도 가지고 있었던 공유 물건이었다 하더라도 먼저 소개하지 않았던 불찰은 B중개사에게 있으므로 아싑지만 ㅡC와 계약을 추진하시는 것이 합리적 판단이라고 생각합니다 대체로 중개사사무실이 밀집되어 는 지역에서 흔히 발생되곤 하는 사안들 이라고 봅니다
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Q. 상가 해지시 보증금 반환 문제
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ3개월 연속 미납 관계는 임대인으로서 계약해지를 통보할 수 있습니다 헌재는 임대인께서 계약해지를 요구 한 상태이구요 내용증명서에 새로운 임차인을 구하게 된다면 계약해지를 요구하셨다면 새 임차인을 구한 후에는 보증금을 반환 하셔야 되겠지만그 동안 미납된 윌세와 이자에 대한 손해 비용을 환산하여 추징할 수 있습니다 새임차인을 구하지 뭇 했을 때에는해지 의사표시 후 시행 기간은 보통 3개월 후에는 시행하셔야 되겠지요 그리고 만일 행폐를 부린다면 소액심판청구 소송을 제기하세요 쾌심한 생각이 드신다면 소송전 사전 변호사 사무소를 방문하여 제반 절차와 해결 방법을 상담하시는것이 좋을 듯 합니다
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Q. 부동산 매수시 잔금일에 해야할일은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ잔금 지불금을 은행에서 대출받아 청산하기로 하였다면 먼저 은행 창구에서 매도인에게 인터넷으로 잔금을 지불하고 영수증 처리를 하세요 그리고 부동산에서 매수인의 계좌입금을 확인합니다 아울러 매도인의(윈본)의 토지 및 건물에 대한 등기부등본을 인수받아 진금 치르는 즉시 등기소에 본인 명의의 등기 이전 신청을 과년서류를준비하여 직접하시거나 법무사를 통하여 의뢰하세요 그리고 주택의 경우 주택 임대차 계약서 진위여부를 확인하시고 열쇄를 인수받으시면 됩니다행정사항으로 실거래 신고를 사전공인중개사에게 의뢰하여 종결하도록 하시면 됩니다(계약서 작성 후30일이내 신고 의무)등기부는 대략 7-15일 사이 우편으로 받아 불수 있습니다 아울러 잔금 치른 후 곧 바로 주민등록 신청 절차를 마치면 되겠습니다
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Q. 원룸전세계약이 2년인데 끝나면 무조건 나가야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택임대차 3법 규정 6조8항의예외 규정(예를 들어 본인 또는 직계존비속이 거주하고자 할 때는계약해지를 요구할 수 있음)을 제외하고는 임대인은 임차인이 계속 거주를 희망할 경우계약해지를 요구할 수 없습니다 다만 임대인이 직전 계약금 기준 5% 이내에서 인상 요구할 수 있으며 임차인이 이를 수용할 경우는 2년 계약을 연장할 수 있으며 그 이후에는 계약갱신요구권(1회만허용)을 주장하여 다시 2년을 거주할 수 있습니다(총 6년간 거주가능) 자세한 내용은 주택임대차 3법 규정을 인터넷에서 검색해 보시면 정확한 정보를 얻을 수 있으리라 봅니다