안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 월세 계약 재계약할 때 구두로만 계약해도 괜찮나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ묵시적 계약관계의 경우는 계약조건의 변동없이 기간만 자동연장하는 계약이므로 직전 계약서의 법률 효과가 인정되어 지속되므로 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다 그러나 계약조건 중 보증금이나 윌세의 인상 또는 인하로 인한 계약 변동이 수반될 경우는 재계약을 통하여 계약갱신을 하여야 법적으로보호를 받을 수 있습니다
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Q. 계약만료전 세입자가 나갈때 복비는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ임대차 계약 관계에서 중개수수료의 부담은 계약당사자 분만 부담하는것 입니다 중개사의 경우는 단독 중개면 양쪽에서 받지만 공동중개는 각자 중개한 쪽에서만 받습니다 귀하의 경우는 임차인이 계약 종료전 계약해지로 인한 규정위반이므로 새로운 중개수수를 임대인 대신계약 위반인 현세입자가 대신 부담하게 되는것 입니다 계약기간이 정식으로 만료되었다먼 새로운 세입자를 구할때 중개수수료는 본인(임대인)이 부담하게 되지만 계약위반으로 현세입자에게 중개수수료를 받아 중개사에게 대신 중개수수료를 청산해 주는것 입입니다 따라서 임대인의 입장에서는 새로운 세입자를 구하는 중개수수료를 절감하는 효과라고 봅니다
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Q. 아는 지인이 오피스텔 월세로 입주했다고 하는데, 전세권설정도 확정일자도 안된다고 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ오피스텔은 업무용과 주거용으로구분합니다 업무용 오피스텔은 상가임대차보호법을 적용 받으며 주거용은 주택임대차보호법을 적용 받습니다 주거용의 경우는 전입신고가 가능하며 확정 일자도 정상적으로 받을수 있습니다그런데 사업용오피스텔이 세입자를구기 어려울 때 주거용으로 개조하여 세입자를 구하기도 합니다 이때 정식 계약상주거용으로 계약은 불가하기 때문에 공실처리로 양자간 합의하에 거주하고 있는 실태인 모양인데 보증금 반환시 문제가되면 법적으로 보호받기는 어렵습니다 임대인이 정식주거용으로 용도변경하면 합법적인데 세금관계로 편법 운영하는 것으로 판단됩니다 세금계산서의 경우는 근로자 앞으로 발행 가능하며 년말 세금공제 대상이 됩니다 그리고 오피스텔 계약시 등기부 등본상 주거용 또는 업무용 구분되어 있으니 당면히 검토하셔야 되지요 현 상태에서 문제가 없으면 계약종료시 앞으로는 정상적인 주거용 오피스텔로 이전하시기 바랍니다
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Q. 전세계약이 묵시적 갱신이 되더라도 보증금액 상향 요구에 따라야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적계약이란 계약조건의 변동 없이 계약기간 만 연장되는 계약으로 새로이 계약서를 작성할 필요가없이 직전계약서가 법적효력을 그대로 유지된다는 것입니다 그런데 보증금이나 월세 등을 낮추거나 올린다 든지 다른 특약사항을조정하는 것은 조건의 변동을 의미하므로 묵시적계약이 아닌 계약 갱신 이므로 새로이 계약서를 작성해야 합니다계약갱신시에는 직전 보증금이나 월세를 5% 범위 이내에서만 허용됩니다계약갱신은 매년 조정하는 것이 아니라 주택은 2년 기간은 한 주기로생각하시는 것이 일반적입니다
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Q. 공인중개사를 통하지 않고서 전세연장(계약갱신청구권 사용) 해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약관계는 개인의 자유의지로진행하는것 입니다 중개사를 통한 계약이든 직접 당사자끼리 계약이든 법적 효력은 동일합니다 계약 진행메 대한 경헝이 많은 경우는 중개수수료를 절약하기 위하여 당사자간 계약을 진행하기도 합니다 그렇지만 직접 계약으로 인한 법규위반 사례가 도출되어 분쟁이 발생할 때는 중개수수료 아끼다가 커다란 비용을 감당해야 하겠지요 가급적 약자인 임차인의 입장에서는 법정 규정의 검토와 확인을 받을 수 있는 중개전문가의 조력을 받을 것을 조언드립니다
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Q. 임차권등기 실행하고 싶은데 지금 상황에서 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차권등기명령믄 임차인이 계약이 종료 되었는데 보증금을 반환 받지 않은 상테에서 이사를 하게 되면 점유권이 상실되어 소송 및 경매신청 등에서 불리한 조건을 방지키 위한 제도입니다 귀하의 경우는 현재 묵시적 켸약 상태로 보아 아무 때 라도 계약해지 통보를 할 수 있으며 임대인의 승락관계 없이 임차인으로서 임대차등기명령 신청을 법원등기소에 실행할 수 있다고 봅니다
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Q. 상가 임대차계약 시 한쪽 계약 당사자분과 부부 또는 가족 관계인 분이 부동산 중개를 해도되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ임대차 계약은 당사자의 의지에따라 계약을 진행하는 것 입니다 상대방이 누구이든 간에 본인이 판단하는 것 입니다 부부중 한사람이 중개사 라고 하여부적절한 정보를 제공하는 사례는없으리라 봅니다 모든 숭개업무는 중개사가 당사자가 되어 직무상 책임을 지는 것입니다 혹시라도 의심되는 부분은 특약사항에 확실히 제시하여 계약을 진행한다면 문제는 없으리라 봅니다 부동산 사무실은 법적으로 사무장제도를 두고 있는데 부인을 등록하여 제한된 중개업무를 시행하기도합니다 귀하의 염려는 기우에 불과하다는생각이 듭니다
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Q. 집안 장판이 망가지면 세입자가 물어 줘야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 계약시 대부분 특약사항에 계약종료시 윈상회복의 의무가 있습니다 이때 원상 회복의 정도는 선량한 관리로서 정상적으로 사용되어 시간이 흐름에 따라 마모되는 경우는 새것으로 원상 회복해 줄 필요는 없으나 반려 동물로 인하여 회손되었거나 이사로 인한 부주의로 장판이 회손되었을 경우는 임대인의 입장에서는 문제를 제기할 수 도 있으니 파손정도에 따라 원만히 협의해야 할 사안이란 생각이 듭니다 예를들어 새로운 임차인은 장판교체를 요구할 것이기 때문에 장판교체 비용의 일부를 부담하는 방향으로 협의가 가능하겠지요
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Q. 전세 만기후 집주인 전세금 반환을 못하고 세입자를 구해서 나가라고 하면 ?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 관계에서 계약 기간이 종료 되면 임대인은 새로운 계약자의입주 여부와 관계 없이 즉시 보증금을 반환해 주이야 하는 의무가 있습니다 그러나 현실적으로는 임대인 입장에서 새로운 전세자를 구한 후 그 자금으로 반환하려는 시도가 간혹발생합니다 따라서 새로운 임차인이 선정되어계약이 이루어지면 임대인과 계약서를 작성하게 되며 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다 새로운 임차인과 현재 본인인 임차인과는 아무런 법적관계가 성립될아무런 인과 관계가 없는 제3자의 장입니다 만일 현임차인이 계약을 어겼다면중개수수료를 부담하겠지만 ㅡㅡ 현상태에서는 중개수수료를 본인이 부담할 법적 요건이 없으니 안심하셔도 될 것입니다
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Q. 부동산 용어 같은데 사글세라는 뜻이 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택 임대차 괸계에서 요즈음 사용 되는 용어로 전세ㆍ반전세ㆍ월셰 등이 있는데 사글세(삭월세)란 용어는 잘 사용하지 않습니다 사글세는 대략 50 -60년대에 보증금 및 윌세 대신 최초 계약시 윌세총액을 계산하여 일시에 임대인에게 지불하고 매월 윌세를 공제하여계약기간이 종료되면 자동 계약콴계가 종료되는 주택임대차 관계의한 분류라고 볼 수 있습니다 오늘날에게 계약 기간이 짧은 공사 기간이나 교육 출장의 경우 숙박업소에서 ㅡ예를 들면 3개월간 숙박비를 염가로 고정 사용 할 것을 학인서를 받고 일시금을 지불하여ㅡ활묭하기도 되기도 합니다