안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 이사를 가고 나서 전입 신고를 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전입 신고는 가급적 이사와 동시에신청하시는 것을 권장 드립니다이사를 통한 점유권을 명확히 증명함과 동시에 임대차 확정신고를 받아 놓아야 최우선변제 신청시 자격요건을 갖추기 때문입니다주민등록변경 신청시 계약서 원본을 지참하여 확정도장을 받아놓으세요
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Q. 부동산 중개업자를 끼지 않고 둘이서 계약한 경우에는 효력이 없나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ계약은 청약과 승락 괸계에서 성립되며 직접 거래하든 중개사를 통한 거래를 하든 계약콴계는 성립되고 유효합니다 집값이 오르자 계약을 취소하겠다고 하면 계약위반에 대한 계약금을 2배를 받고 정식으로취소할 수 있습니다 이러한 복잡한 경우를 대비하여 중개전문가를 통하여 계약 한다는 좋은겅험을 얻기 바랍니다
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Q. 빌라도 장기수선 충당금 받을수 있는지 궁금하네요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ장기수선충당금은 공동주택인 아파트 300세대 이상은 의무적으로적립하게 되어 있으며 소유권자가부담합니다 따라서 계약 중료시 임대인에게 청구하여 청산합니다 빌라의 경우는 관리실에서 일괄 취급하지먼 관리실 부재시 대표지를선정 운영하기도합니다 특히 빌라의 경우는 특약사항에 실거주(임차인)이 부담한다는 규정 설정되어 있을 때는 임차인은 반환받지 못합니다 이럴 경우는 임대료를저렴하게 부담 시키겠지요 장기수선충당귿의 청구 소멸시효는 5-10년 입니다 참고하시기바랍니다
부동산
Q. 집주인이 전세금 줄 돈이 없다네요..
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ전세보증금은. 임대인이 계약이종료되면 이유없이 즉시 반환해 주어야하는 의무가 있습니다그런데 일부 임대인중에는 새로운세입자가 들어와야 되돌려 준다는 경우가 종종 발생합니다 귀하의 경우는정당한 절채에 의거추진 되었으므로 임대인에게 추후 계약 위반에 따른 추가 배용믈 청구 할 수 있습니다 우선 새로운 방밥으로 자금을 존비하여 이사하거나 세입자를 구 할 때까지 이사 기간를 늦추는 방법이 있는데 이때 금뮹기관 대출 문제는연체 비용믈 감수하는 안타까움이 앞서는군요 꼭 이사 하고자 할 때는 임대차등기명령신청을 신청하시고 또한 사전어 내용증명서를 2회 이상 임대인 주소로 발송하여 증가를 확보해 주시기 바랍니다 이때 은행 연체 비용에 대한 추가비용 문제와 필요하다면 소송 및 경매 절차를 추진하겠다는 의지를 꼭 명시하셔야 할 것입니다
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Q. 아파트 잔금을 치를 때 못 치르면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약이란 청약과 승락 사이에 이를 이행 하겠다는 신뢰를 전제로 상호 약속하는 법률 행뮈입니다 따라서 이를 이행하지 않을 때는배상 책임이 따름니다그러므로 은행융자 문제로 잔금 지불이 불가하다면 그 계약은 취소 사유가 되며 손배 상의 의미로 계약금에 대한 배상 의무가 따르게 됩니다 ㅡ은행 융자 문제는 당사자 문제이지 상대방의 귀책 사유가 아님 ㅡ 그래서 금융기관을 위탁하여 잔금을 청산해야 할 경우는 사전에 은행측과 충분히 상담한 후 가능할 때 계약을 추진해야 되겠지요
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Q. 동일조건 재계약시 복비지급해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 ㅡ직전계약 관계가 동일조건이라면 당연히 묵시적계약 이라고 보아 계약서를 다시 작성할 필요없이 직전계약의 효과가 계약 종료시까지그대로 유지된다는 의미입니다 그런데 계약조건의 변동이 어느 한가라도 변동된다면 재계약서를 작성해야 되겠지요 재계약시 당사자간 직접 계약시에는 수수료가 필요 없겠으나 중개사에 의뢰시는 일정한 수수료의 비옹은 감수 하셔야할 것입니다
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Q. 전세 묵시적 갱신에 대하여 질문있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택 임대차 3법에 의한 묵시적계약은 직전 계약조건의 변동이 없을 때 동일한 조건으로 계약 기간만 묵시적으로 자동연장 하겠다는 의미입니다그런데 보증금을 8500만원에서 9500으로 1천만원을 인상한다고 통보해 왔다는 것은 계약 조건변동중 보증금의 변동을 의미하므로 묵시적 계약이 아닌 재계약의 성격으로 보아야할 것입니다 그리고 재계약시의 보증금의 인상율은 5% 이내로 강제 규정되어 있음을 참고 삼아 말씀드립니다
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Q. 남의 집에윌세로살다가 보일러가 고장나면 집주인이 수리 해주나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 계약시 보일러 사용 등에대한 관하여 특별히 특약 규정을 선택하여 계약을 진행하지 않으셨으리라 봅니다 일반적으로 보일러의 고장 원인은대부분 사용 수명 년도에 따라 노후로 발생하는 경우가 대부분입니다 임차인이 특별히 조작 실수나 벨브의 사용 미숙으로 고장 등 직접 원인이 아니라면 임대인에게보일러 교체 또는 수리를 요청하여해결하도록 하십시요 보일러 수도 가스 전기 등 정상적인 시설 상태 유지는 임대인에게 있다고 보기 때문입니다
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Q. 부동산 계약시월세는 선불인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산 임대차 계약시 월세 지급 시기에 대한 문제는 꼭 선불을 지급해야한다는 규정은 없습니다선불이냐? 후불이냐?는 임대인과 임차인이 양자간 협의하에 선택하는 임의 규정이기 때문에 때로는 중간 특정일을 선택할 수 도 있겠습니다
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Q. 토지를 실제 매매 가격보다 싸게 매도하는 경우 무슨 문제가 발생하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산을 매매시는 계약서를 작성하게 된다 이때 정당한 매매 가격 보다 싼 가격으로 계약할 경우 다운계약이라 하며 비싼 가격으로 매매시 업계약이라 하는데 이 모두 불법 계약으로 매도자 매수자 중개사 모두 과태료의 처벌 대상이 된다 이는 양도세 또는 취득세를 낮추기 위한 행위로서 이를 방지하기 위해 신고제도를 두고 있다 양도세는거래 후 2개월 이내 신고 의무가 있는데 주변 시세 보다 현저한 매매 가격 차이가 발생할 경우 담당 공무원이 소명자료를 요구하게 되며 적발시 과태료 대상이 된다는 것을 감안할 때 건전한 부동산 거래 질서와 정당한 납세의무를 구현하기 위해서는 사회적으로 근절되어야 할 과제라고 볼 수 있다