안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 인테리어후 매도시에 금액산정
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ주택 매도 가격은 고정된 정가가 아닙니다인테리어를 하지 않고 부동산에 내놓을 때 시각적으로 노후화된 집을선듯 매수 한다고 하겠습니까? 매수자는 노후된 집을 매수할 때는차후 인테리어 수리비 등을 예상하고 고가라 생각하면 거래가 되지 않겠지요그렇다고 인테리어를 시행한 후 그 비용을 더하여 매도가를 결정할 때 또한 주변시세 보다 높다고 하여 거래가 되지 않을 경우를 간혹 경험하기도 합니다부동산에 올릴 때는ㅡ최근 인터리어 완비ㅡ라는 문자를 올리는 것은 광고 효과면에서 긍정적 생각이라고 봅니다 따라서 매도가를 결정할 때는 인터리어 비용을 전액 포함시킬 것인가 1/2 비용만 포할시킬 것인가 ?또는 제외시킬 것인가?는본인이 판단하여 결정해야 할 사안이라고 봅니다
부동산
Q. 등기부등본 볼 때 세입자 입장에서 제일 중요한 사항이 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 계약시 건물등기부 등본을 확인해야 합니다 등기부 등본의 갑구란은 소유관계가 표시되어 있는데 이 때 소유권자의 정보 일치 여부를 확인하여 계약시 참고하며 등기부 을구란은 소유권 이외의 권리 관계가 표시됩니다 이때 확인 사항은 근저당 등 담보 대출 관계를 확인해야 하셔야 합니다 이는 만약 있을 수 있는 경매시 본인의 보증금을 확보 할 수 있겠는가를 분석하는 근거자료가 되기 때문입니다참고 삼아 다가주택의 경우는 현재계약된 각 임차인의 보증금 관계도 살펴서 본인 계약 종료시 반환 여력이 있는가도 살펴 보아야할 것입니다
부동산
Q. 집 주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 법적으로 어떻게 대응할 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대인이 계약 종료와 함께 보증금을 반환 의무가 있는데 이를 이행하지 않을 경우 임차인에게는 가장 강력한 방법으로 당해 건물에 대한소액 심판 소송과 경매 신청 요구권이 있습니다 먼저 임차인이 추진해야할 사항은1) 2-3회 정도 내용증영서를 보내십시요 (경매나 소송시 중요한 사실 확인 증거 자료됨)2) 관할 주택 주민센터에 임대차분쟁조정의원회에 제소하여 자문을 얻으십시요3) 임대차등기명령 신청을 하십시요(계약서지참 등기소에 신청하며 임대인의 승락이 불필요)4) 소액심판청구 소송을 진행하세요5)결과에 따라 경매 신청 절차를 진행하는 방법이 있습니다이러한 절차를 실제 진행하면 대개임대인은 주택담보로 은행뮹자 등을 강구하여 해결하는데 노력할 것입니다
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Q. 임차인등기외 내용증명 등 서류작성은 언제해야~~
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약 해지시 임대인으로 부터 보증금을 반환 받지 못했을 때 임차인이 취할 수 있는 절차로 내용증명서를 2회 이상 보내며ㅡ사실관계를 확인시켜 주는 중요한 증거자료 ㅡ 그 시기는 임대인의 계약 위반 행위를 확인한 다음이 즉시 이행을 촉구 하는 절차라고 이해하시기 바랍니다 그리고 임차인등기명령은 이사 가기전 등기 상태 확인(점유상태)한 다음 이사해야 하므로 ㅡ등기신청 후 등재 여부상태를 확인하기 까지 행정 소요기간 7일-10일 정도를 고려하여 신청하여야 합니다 그렇지만 상호신뢰 관계가 있다면법적 초치보다는 상호 합리적으로 해결하려는 지혜와 노력이 필요하겠지요
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Q. 세대원의 주택수는 세대주에세도 영향을 주나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ세대주 이외에 세대원이 지니는 주택은 주택수에 포함되어 각종 세금의 대상이 됩니다 예를 들어 출가한 자녀가 주댁을 구입 후 그 주택을 전세 내 주고 친정집으로 주민등록을 이전 할 때 친정 아버지는 2가구로 주택 소유자로 간주 됩니다 이때 친정아버지가 주택을 매도한다면 1가구 1주택자의 양도소득세를 면제 받는것이 아니라 2주택 보유자로서 양도소득세를 납부해야 합니다 따라서 직계 존비속의 주택소유자가 주민등록상 함께 거주할 때 세대주의 주택수는 합산하게 됩니다그러므로 주택 매매시는 분가 처리한 후 매매하는 것이 절세의 지혜라고 생각합니다
부동산
Q. 부동산 용어 중 대토란 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ토지 거래에 관련된 용어입니다하나의 예를 들자면 A지역에서 .농사를 짓고 있는데 자신의 의사와 관계없이 공공개발을 위해 재개발이든지. 도시계획 진행등으로 ㅡ본인의 의지와 상관없이 강제로 토지가 수용될 때 인근지역에 새로운 토지를 매입하고자 할 때 ㅡ그 토지를 지칭하는 용어입니다 대토로 인정받기 위해서는 1년이내에 동일조건의 토지를 매입하여야 하며 토지 매입 규모는 수용된 토지 규모의 3분의 2이상 또는 토지보상 금액의 2분의1이상 범위를 충족되어야 합니다 대토시 혜택으로 취득세와 등록세를 면제함은 물론 본인의 경작 기간의 연속을 인정하여 양도세 면제 또는 감면에 있어 중요한 근거 자료로 활용되기도 합니다
부동산
Q. 전세 만기 전 퇴거 시 공인중개사 선택
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ본인이 중개료를 부담하는 입장이라면 임대인이 요구하는 중개사를 선택하지 않으셔도 무방합니다임대인 입장에서는 자주 부동산 중개 의뢰 때문에 친분성과 편의성때문에 추천하신 것 같습니다임대인과 잘 협의하여 해결하도록권면 드립니다
부동산
Q. 1 가구 2주택 일 때는 전입 신고를 어느 쪽으로 해야 좋을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 주택의 1가구 2주택자란 의미는 본인의 주택 소유 숫자를 의미합니다 그리고 전입신고는 본인이 거주하려는 실거주지에 주민등록변경을신청하여야 합니다 따라서 2주택 중 실거주지역에 전입 신고를 하시기 바랍니다ㅡ2주택자라도 1주택은 전세를 내 주어 본인 거주하지 않고 세입자에게 임대료를 받는 예는 다반사입니다ㅡ질문 내용을 살펴 보면 본인이 임대인 입장에서 질의를 하신 것인지? 임차인 입장에서 질문하시는지?구분하기가 어렵습니다임차인 (세입자)라면 보증금 확보를위해서는 (최우선변제)주민등록이 되어 있어 실거주자 이어야 하며 계약서상 관할관청에서 확정일자를 받아 놓아야 하며 실제거주하고 있어야 합니다이러한 제반조건이 구비되어야 차후 경매 신청자격이 있으며 보증금 반환을 위한 최우선변제권을 행사할수 있는 대항력이 생기게 됨을 유의하시기 바랍니다
부동산
Q. 탑층 중계기 집팔때 영향이 많을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ통신중계기 설치는 매매시 단정적으로 유불리를 따질 수 없습니다그 이유는 통신중계기가 설치 되므로서 일정한 수익 창출에 기여하기때문에 매도시 유리할 수 도 있습니다 그렇지만 외부 시각적 비선호. 전파발생의 우려에 대한 곡해 등 부정적 요소로 작용할 수도 있다고 봅니다 따라서 개인 선호도에 영향을 미치는 요인이기 때문에 단정적으로 결코 불리하다고 평가할 수 없군요
부동산
Q. 동일조건으로 전세계약연장시 계약서랑 확정일자 새로 받나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ동일 조건으로 계약연장에 관한질문 같은데요 귀하의 질문은 주택임대차 3법의 규정에 의하면 묵시적 계약관계 입니다 따라서 신규 계약서를 다시 작성할 필요도 없으며 확정일자도 다시 받을 필요도 없습니다 묵시적계약은 직전 계약관계에 있어 (조건변동 없이) 계약기간 만 다시 2년 연장한다는 것으로 모든 계약에 대한 법적효력도 그대로 유지한다는 의미이니 염려하지 않으셔도 좋을 듯 합니다