안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 풍수지리에 따라 집값의 영향도 많이 받는지 알고 싶어요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ풍수지리는 자연환경적 측과 지리적 측면이 결합된 설로서 자연환경의 에너지와 기운이 지리적으로인간의 삶에 어떠한 영향을 끼치는가에 대한 물음에서 시작되었다고 봅니다 따라서 인간의 주거 환경은 어두운음택지보다는 햇빛이 잘드는 .양택지를 선호하게 되며 공기 흐름이 막힌 것 보다 원활한 곳이 위생적이며과학적면에서 선호하고 땅속 깊은수맥은 인간의 건강에 피해를 주므로 침대 위치 등에 영향을 미친다고합니다그렇다고 풍수지리에 입각한 주택위치는 대체로 주택가격에 약간 영향을 .줄 수 있는 개연성은 있겠으나 다른 한편으로 주택가격의 결정은 복합적 다양하기 때문어 어느 한가지 특정요소가 결정적 영향을 미친다고는 볼 수 없다고 봅니다
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Q. 전세금 묵시적갱신인줄 알았는데 재계약 상태일때 반환의무가 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ귀하의 질문 내용을 분석해 보니묵시적계약에 해당됩니다잘 아시겠지만 묵시적계약은 계약조건의 변동멊이 계야콴계의 유지를 의미하기 때문에 계약서를 새로작성할 필요가 없습니다 그리고 묵시적계약 상태에서 6-2개윌 전 계약해지 요구권이 임차인에게는 주어져 있어 계약기간 중에도 임대인에게 계약 종료를 통보할 수 있습니다 그리고 재계약이라 함은 보증금 또는 월세를 5%상한선 또는 이하 에서 조건이 변동되므로 계약서를 다시 작성하여 새로이 진행되는것 입니다 저의 견해는 현계약 상태는 묵시적계약 관계로 이해되어서 임차인의 요구는 타당하다고 생각됩니다 자세한 사항은 주택 임대차 3법 규정을 다시 잘 살펴보시기 비랍니다
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Q. 임대인 입장에서 계약갱신 청구권 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ계약갱신청구권은 임차인의 권리로서 임대인이 부당한 이유로 재계약 거부를 하려는 것은 방지하고자하는 규정입니다ㅡ현재 질의 내용을 살펴 보면 임대인은 계약을 거부하려는 의사가 아닌 현상태의 계약관계를 유지하고 싶다는 의미 같습니디 다시 말하면 임대인의 입장에서는 임차인이 재계약을 요구하거나 계약갱신청구권을 요구하거나 커다란 의미는 없다고 봅니다 그러나 계약갱신요구권은 1회에 한해서만 허용하기 때문에 이번 기회현임차인과의 계약관계를 종결하여 기존 5%의 상한선에서 벗어날 수 있는 기회로 활용하는 것이 좋을 듯 합니다 따라서 특약사항에 계약갱신요구권에 의한 계약임을 명시하시는 것이 유리하리라 봅니다그래서 새로운 임차인과 임대료를 재측정 하는 것에서 자유로울 것이기 때문입니다
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Q. 60평 정도 밭인데요....전혀 농지로 사용하지 않고있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ현재 전으로 되어 있는 것을 용도 변경 신청을 하여 대지로 전환하여야 합니다 이때 일정 비용을 납부해야하겠지요 그리고 건축물이 완성되어 승인받게 되면 지목이ㅡ 전에서 대지ㅡ로 바뀌집니다 그 후 관할등기소에 소유권 등기 신신청을 하여 건물등기부등본을 받아놓아야 합니다구체적인 절차와 방법은 관할 시.군.구청 민원실을 방문하시어 상담하시는 것이 편리할 것 입니다
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Q. 전세계약 연장 문의(동일한 보증금, 다른 계약기간 - 계약서 작성 필요여부)
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ민법에서 계약자유의 윈칙이 있는데 모든 계약관계는 구두.문서..메모 등 법적 효력이 있으나 다툼에있어 증거 능력을 입증하는데 정식켸약서는 그 효과가 매우 높기 때문에 계약서라는 문서를 작성하는것입니다 일반적으로 증가능력을 더 높이기위해서는 공증변호사 사무실에서 공증을 받아 놓으면 더욱 뫈벽한 증거자료가 되겠지요아울러 계약조건의 변동이 수반될경우는 원칙적으로 계약서를 다시작성하는 것이 타당하나 시간 및 비용이 동빈되므로 계약 당사자간 기존계약서에서 계약해지 날자만 정정하시고 여백에 ㅡ정정 00년00윌00일 ㅡ 을 기재한 후 상호 날인하시면 법적 효력은 합법적으로 지속되리라 봅니다
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Q. 전세계약시 인감이 아닌 일반도장 아무거나 찍는이유?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ법적으로 소유권의 변동이 필요한 등기 신청시에는 재산의 변동이수반되는 사안이므로 ( 당사자의 의사와 신원의 확실한 확인이 매우 중요하므로)인감증명서와 인감도장을 요구하지만 이에 반하여 임대차계약등에는 계약자의 계약행위에 사실 여부만 확인하면 되는 것이므 흔히 말하는 막도장 또는 싸인 등으로도 대치하기도 합니다 그리고 신분증을 요구하는 것은 계 약 당사자의 본인과 신분증의 시진및 인적사항이 일치하는가를 확인하기 위한 절차라고 이해하시면 되겠습니다
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Q. 보증금 월세 계약이 종료 됐지만 그대로
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 귀하가 문의한 내용은 임대차3법에서 규정된 묵시적계약 방법이라고 합니다 ㅡ묵시적계약이란 계약 기간이 끝난 후 임차인이나 임대인이 직전 계약조건의 변동없이 암묵적으로 계약의 효력을 자동적으로 연장시키겠다는 의미입니다 따라서 새로이 불필요하게 계약서를 작성할 필요 없으며 직전 계약서법적 효력을 상호 인정하게 되므로상호간 피해를 받을 요소는 없으니안심하셔도 좋을 듯 합니다 참고적으로 다시 2년 기간이 경과된 이 후에도 계약조건의 변동멊이상호 묵시적으로 인정한다면 계속거주할 수 있으나 보증금이나 월세의 변동 기간의 변동 등 새로운 요구가 있을 때는 계ㄷ약조건의 변경을 의미하므로 재계약서를 작성해야 할것입니다
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Q. 아파트 매수 중개수수료 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ아파트 매수시 주변 시세에 따라 본인도 판단하여 공정한 가격이라생각하고 매수 하셨으리라 봅니다 매수시 등기부 등본상 근저당 문제는 잔금과 지불과 동시에 해결하도록 하시고 개인간 채무관계는 매수자가 책임질 사안이 아닙니다 부동산중개료는 규정에 따라 지불해야 되겠지만 중개사의 과실이 명확하다면 중개사 입장에서 도의적으로 중개수수료를 어느 정도 감수하시겠지요 잘 협의하여 윈만히 해결하시기 바랍니다
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Q. 전세 만기로 세입자가 이삿짐 빼고 난 후 집안 체크 리스트는?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약시 윈상회복의 의무가 임차인에게 있습니다 선량한 관리자로 사용한 경우는 문제의 소지가 없겠으나 기물이 파손되었거나 손실등으로 꼭 수리를 요할 경우는 그 책임 소재에 따라 수리비 등을 청구할 수 있습니다 시간의 흐름에 따라 변색되었거나수명 년도에 따라 노후된 경우까지임차인에게 책임을 물을 수 없겠지요대체로 귀하께서 열거한 내용을 꼼꼼히 살펴서 이상 유무를 확인한 후보증금을 반환해 주시기를 바랍니다ㅣ
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Q. 원룸계약시 애완동물을 키운다고 이야기를 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ요즈음 반려동물에 대한 관심이 많으신데 임대차 관계에서는 사전임대인의 허락을 받아야 합니다 반려 동물에 대하여 이해하는 사람도 있고 냄새나 이웃 소음 그리고 벽지를 훼손하는 등으로 질색하는 사람도 존재합니다 따라서 계약서 작성시 필히 임대인의 의견을 참조해야 합니다 때때로 반려동물로 인하여 분쟁 요인이 될 수도 있으며 계약 자체가 취소되는 사례를 가끔 경험하기도 하였기 때문입니다