안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약의 갱신청구권에 대해서 문의드려요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ잉대차3법 6조3항 규정을 잘 살펴보기 바랍니다 현 임대인이 건물을 매도한 후에도종전의 모든 계약관계는 새로운 매수인에게 권리와 의무관계를 승계하게 됩니다 따라서 종전의 계약관계는 유지된다고 보나 새로운 매수인이 임대차3법 제 6조3항의 예외규정으로 임대인(매수인)의 직계 존속 비속을포함 목적 주택에 실제 거주하려는경우는 임차인은 이에 응하여야 한다의 규정을 볼 때 현매도인의 특약규정은 적용하기가 어렵고 새로운 매수권자가 목적 주택 실제 거주의사 의사 여부를 관여할 성격이 아님. ( 매도권자는 이제 제3자로 권한 행사 불가)그리고 특약사항은 양자 합의만 된다면 무효화 할 수 있습니다참조하시기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산에서 사글세가 무슨 말이죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ사글세는 삭월세에서 표준화된 용어로 1950년대에 임대차 계약관계에서 쓰였던 것인데 오늘날에도 사용되기도 합니다 예를 들면 보증금과 윌세를 종합 계산한 금액을 입주와 동시에 전액 지불하고 매월 임대료가 삭감되면서 계약기간이 종료되면 보증금 반환없이 계약이 해지되는 제도입니다 한가지 가정적 예를.들자면 건설기술자가 건설 기간 동안 4.-5개윌 잠시 여관에 투숙하고자 할 때 염가로 일시금을 지불하고 투숙 후 기간이 지나면 계약종결이 되는 임대차 거래의 한 종류라고 봅니다
부동산
Q. 전세2년 계약후 마무리할려니 자꾸 미루는데?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약해지를 원하는뎨 임대인이 보증금 반환을 미루고자 하는 것 같습니다 그러면 임대차등기명령을 등기소에 계약서를 지참하시고 신청하시고 (임대인 승락 없이 신청 가능)등기가 나오면 기다리는 수 밖에 없습니다그 후 2-3차래 내용증명서에 ㅡ만일 00년00월00일까지 보증긍을 반환히지 않으면 부가부득 경매 신청을 하겠다ㅡ는 의사표시를 하세요그러면 경매 처분이 되는 것을 원치않을 때 보증금을 반환해 주리라 봅니다
부동산
Q. 월세 계약 하려고하는데요...
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다ㅡ계약은 상대방과 합의에 의해 사적으로 작성되기 때문에(공적기관의 정해진 양식이 아님) 표준계약서 만을 사용할 필요가 없지만그래도 사전 분쟁 요소를 세부적으로 경함적으로 분석 고안된 양식으로 공인중개사사무실에서 사용하는 표준계약서를 활용하시는것이 지혜로을 것 입니다또한 인터넷 등에서 제공되는 양식을 사용하셔도 무난할 것입니다
부동산
Q. 전세계약갱신청구권시 5% 전세금액 올려줘야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약갱신요구로 새로이 임대율 5%인상을 요구하여 계약하다면 재계약을 의미합니다 따라서 다시 2년 연장이 됩니다 윈래 계약갱신요구권은 임대인의 계약거부권을 방지하기 위한 규정이며 임차인의 계약 갱신요구권은 1회에 한하여 행사하게 됩니다참고하여 주시기 바랍니다
부동산
Q. 전세 5년차 재계약 후 집주인이 갑자기 나가라고 하면
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택임대차3법에 의하면 약자인 임차인을 위한 유리한 규정으로 제정되이 있다고 봅니다 그러나 임대인에게도 공평한 기회를 제공하기 위하여 주택임대차 보호법중 제6조 3항 8조문에는 귀하가 질문한 내용이 규정되어 있습니다 임대인은 계약갱신요구권을 제약하는 예외규정에 ㅡ임대인(임대인의 직계존속 . 비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 임차인은 이에 응해야 한다ㅡ는 규정이 있습니다 따라서 현재 계약기간이 종결되면재계약은 어려울 것으로 봅니다그리고 다행스럽게 이사 비용을 준다고 하니 잘 협의하여 원만히 해결 되기를 기원합니다
부동산
Q. 전세 재계약 시 전입신고해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적 계약관계로 보이는데요묵시적계약은 계약서를 재작성할 필요가 없으며 전입 신고도 직전 계약시 신고를 마쳤다면 다시 할 필요가 없습니다 추가적으로 행정적 준비할 사항이 없으니 염려하지 않으셔도 좋을 듯 합니다 참고로 묵시적계약 괸계에서 임차인은 계약기간 중이라도 사전 6-2개월전 계약을 해지를 통보하여 정식계약을 종료할 권리가 있으며 임대인은 특별예외규정 아닌 한계약기간내에는 해지 권한이 없음을 첨언드립니다
부동산
Q. 부동산 계약 만기가 되었는데요 ,, 2년연장하기로 하였는데요 ?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ묵시적 계약은 계약조건의 변동없이 계약관계를 유지하므로 새로이 계약서를 작성할 필요가 없지만 귀하의 계약은 재계약 관계이므로 새로 계약서를 작성하셔야 할 것입니다그렇지 않으면 직전계약서에 정정 도장을 찍어야 하는데 대략 열거해 보면 계약서의 계약금란. 지불일자란 .계약기간란.계약 시작일과 해지란 월세금액란계약서작성일자란 등등 모든 변동란에 대한 일일히 수십군데에서 정정 날인을 하셔야 하는 번거로움에봉착합니다 따라서 중개료를 절약하시겠다면 계약서를 인터넷에서 다운받거나부동산중개소를 방문하시어 계약서양식을 협조 받아 임차인과 임대인이 직접 계약서를 작성하는 형식을 선택하실 것을 조언드립니다
부동산
Q. 오피스텔은 등기상 가구인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ오피스텔은 원래 사무공간을 의미하며 등기상므로 사무실로 건주되나 요즈음은 재택근무의 추세에따라 취사 시설과 주거용 방의 구조로 개조하여 주택용으로 등기하는사례가 증가하기도 합니다 한마디로 말씀드리면 오피스텔은 사무용과 주택용으로 구분하여 등기상 허용한다는 의미입니다 그리고 일반주택에 비하여 약간 높은 유지관리비가 요구됩니다
부동산
Q. 전세 보증금과 월세의 비율은 따로 정해져 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전세가와 월세의 비율은 일반적으로 다음과 같이 정해집니다ㅡ윌세에 100을 곱한 금액을 전세가로 환산합니다ㅡ 예를 들면 3000만원을 전월세로 환산한다면@ 보증긍 1000만의 경우 월세는 20만원으로 @보증금 2000만원은 월세 10만원으로 @보증금 500만원의 경우는 월세 25만원으로 환산하게 됩니다중개수수료 환산시 총금액 산정시에도 이 공식을 적용합니다