안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 전세계약은 연장을 할 때 계약서를 또 적나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ현재 계약조건의 변동없이 계약기간만 연장하고자 하는 계약을 묵시적계약이라고 합니다 묵시적계약시에는 새로이 계약서를 작성할 필요가 없으며 모든 법률 효과는 자동적 연장 유지되는 계약관계입니다그렇지만 보증금이나 윌세의 변동등 계약조건의 변동을 가져올 때는 새로 계약서를 작성해야 한다는 점도 참고 삼아 첨언드립니다
부동산
Q. 전입신고와 확정일자를 각 다른 날 신청해도 상관없나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전입신고와 동시에 하시는 것이 원칙이지만 추후에 확정 일자를 받으셔도 커다란 문제는 없습니다 그리고 확정일자 받을 때는 계약서 윈본에 직인을 받게 되므로 계약서를 지참하시기 바랍니다확정일자를 받는 이유는 행정 관청에서 임대차 관계가 명확하다는것을 증명해주는 행정행위입니다 빠른시일에 임차주택 관할 주민션터를 방문하시어 확정일자를 받으시기를 바랍니다
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Q. 제가 전세자금 대출을 받은 집에 예비신부 (여자친구) 가 전입신고를 해서 권리를 가질 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트는 출입문이 하나이기 때문에 동거인의 등록이 어려운 것으로 알고 있습니다만 혼인신고로 주민등록상 가족으로 등재되면 가능합니다 그러나 주택의 경우는 방별 출입문을 인정하여 혼인신고 여부와 관계없이 동거인 등록이 가능합니다 그리고 이사(점유권 발생)한 후 전입신고(주민등록상 확인ㆍ) 하고 확정신고(행정관청 승인)를 받으면 모든 대항력 조건이 구비되어 임차인으로 최우선변제 권리가 주어집니 다일반적으로 최우선변제금은 사.도지역에 따라 다르지만 보증금 100% 전액 변제 받는 것이 아닌 보증금의 대략 10-20% 최우선 범위라는 것을 유의하시기 바랍니다
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Q. 부동산 매매계약서를 잘못 작성한 것은 부동산 중개업차 책임인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.-ㅡ공인중개사의 책무는 계약 추진에 있어 법률적. 행정적으로 하자 없이 진행해야 하는 책임이 있습니다 따라서 계약서를 작성한 후 확인설명의 과정을 두어 하자 없을 때 매도인 매수인 중개사 3명의 서명 날인으로 계약 과정을 마무리 하는데 잔금지불 일자의 착오를 발견하지 못 했다는 것은 이해되지 않습니다 해결방안은 중개사의 책임이 크다고 보지만 그렇다고 매도인이나 매수인의 책임도 전혀없다고 볼 수 없습니다 따라서 상호 이해와 설득을 통하여 잔금 일자를 조율하여 다시 정정하도록 하는 방안을 선택하거나 그래도 매도인이 거절하면 민사 소송을 통하여 해결하는 방법을 강구하는 수 밖에 없겠지요?
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Q. 전세계약 후 확정일자 받는 곳
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ확정일자는 임차인의 보증금에 대한 임차주택이 경매로 넘어갈 경우 최우선변제귄으로 세금 다음 선일정금액변제(사도별 변제 긍액 범위가 차이가 있음)받는 대항력을 의미하므로 계약서 원본과 신분증을 지참하여 임차주택 소재지의 주민센터를 방문 해야 합니다또 다른 방법은 법원 인터넷등기소를 이용(500원 수수료 부담)하는 방법도 있다는 것도 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세계약 해지 의사로 부합한 메시지인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ계약해지에 관련된 질문이신데계약해지 통보방법은 전화(녹음하시면 유리) 문자발송(증거제시) 내용증명서 발송(소송시명확한증거물) 직접 임대인 면접 등의 방법이있다고 봅니다 귀하가 제시한 문자 발송 행위는 적절하며 타당하다고 봅니다그리고 보증금 반환 제척 기간은 정식계약 종료시에는 즉시 반환의무가 있지만중도 계약해지는 3개월이라고 하지만 여러 복합 요인으로 잘 지켜지지않는 경우를 흔히 경험합니다 다행히도 귀하켸서는 새로운 임차인을 직접 구하여계약 관계 지속을 제공하여 임대인에게는 손해를 끼치는 않기 때문에 수용되리라 믿지만. 새로이 계약서 작성시 중개수수료(임대인의 해당수수료)는 계약해지 원인을 제공한 본인이 중개비용을 감당해야 할 것입니다 참고로 법률 절차상 굳이 따지자면보증금 반환은 임대인으로 부터 본인이 받는 것이지 새로운 임차인에게서 본인이 직접 받는 것이 아닙니다 참고 바랍니다 이번 건이 원만히 귀하의 생각대로잘 이루어지기를 기원드립니다
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Q. 전세는 재계약을 하면 집주인이 무조건 올리나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전세계약이라서 재계약시 무조건 인상한다는 규정은 없지만 일반적으로 재계약시 물가상승 등을 고려하여 인상율을 규정하고 있습니다 이는 임대인의 전반적인 판단에 따라 묵시적켸약 관계로 유지하든지?(현 계약서의 조건변동 멊이 그대로유지한다는 의미) 또는 5%이내 범위내(임대차 3법에서 인상율 규정 제한선)에서 새롭게재계약을 제시할 수 도 있겠습니다 만일 인상 요구할 때 직전 계약금 총액에서 5%의 인상율을 넘게 되면법규 위반이라는 사실을 재강조드립니다
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Q. 월세 임대차 계약을 5년째 구두로 갱신해 왔으면 임대인이 아무때나 나가라고 할 수 있는지요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ최초 계약 이후 지금까지는 계약조건의 변동없이 5년 동안 지속적 으로 유지해 왔다는것은 묵시적계약 관계로 이해됩니다그러나 금년도 계약 만료시월세 3천의 인상 요구를 임대인으로부터 제안받았다고 하셨는데이때 임차인이 선택할 수 있는 법적조치는 월세 3천이란 금액이 현월세 금액 대비 5%이내의 인상율 범위내 인가?를 확인하여 5% 이상이면 조정 요구한 후 이를 수용하여 재계약을 하시든지 ? 그렇지 않으면 계약 종료를 선택하셔야 합니다 주택임대차 3법에서 계약변경 요구시 임대인은 5%이내에서 인상 요구를 허용하고 있기 때문입니다
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Q. 이 경우에 관리비 등은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ지역별 약간 차이가 있겠지만 납부주체에 대하여 주택을 중심으로 말씀 드리겠습니다 주택관리비는 본인이 청신하였다면 나머지 전기료나 가스비는 각 호수별 계량기가 부착되어 호수별 납부 하여야 하므로 현임차인이 계약종료로 사실을 가스회사나 전기회사에 본인 명의 해약 신청을 하여야 합니다 그러면 일수에 따라 청산 금액과입금계좌를 알려 줍니다 수도사용료도 함께 청산 해주어야 할 것입니다
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Q. 왜 집은 남향이 더 인기가 있는 건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ인간의 선호도는 수요와 공급의시장 원리에 따라 시장가격에 많은 영향을 끼치겠지요 또한 선호도는 개인과 집단의 성격에 따라 의식 구조의 영향으로 천차만별 하다고 봅니다 일반적으로 주택의 경우 남향을 선호하는 원인은 기본적으로 남향은 겨울은 햇빛이 잘 들어와 따뜻하고 여름은 시원하기 때문이겠지요 그리고 지리적 측면에서 우리나라는 위도상 북위 38도선을 중심으로 위치하기 때문에 겨울의 매서운 찬바람을 경험한 현실적 잠재 의식에서도 남쪽을 선호한다고 해석할 수 도 있겠지요 풍수지리에서도 바람의 방향. 온도의 차이 .에너지의 흐름 등등에 따라주택의 방향은 많은 영향을 받기 때문에 남향을 많이 선호한다는 생각이 듭니다