안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 전세 재계약하고 중도 이사시에 중개수수료는 누가 내나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ중개수수료는 계약기간 전 해지를 원한자가 규정 위반이므로 그에 따른 비용을 지불해야 합니다 만일 중개수수료 부담을 거부시에원래 계약대로 이행할 것을 요구하십시요 계약은 상호 신뢰를 바탕으로 이루지는 법규사항이므로 상대방에게손해를 끼친 원인 행위자가 비용을 지불해 된다고 봅니다 법규 적용상 손해 보상의 의미로 해석하시는 것이 타당하다고 봅니다
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Q. 전세 계약 만료시 집을 빼라고 최소 며칠 전에 통보를 해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차3법의 관련 규정에 의거 계약 해지 통보기간은계약종료 6-2개월전 당사자에게 정식 통보하도록 되어 있습니다 통보시에는 가급적 근거 자료를 확보하기 위해서는 전화 녹음 문자툥보 직접 방문 내용통지 등의 다양한방법이 있으니 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 집주인이 바뀐 경우 계약서를 다시 작성해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ건물소유자가 바뀐 경우는 매수자는 대체로 특약사항에 매도자의 모든 임대차 계약 관계의 귄한과 의무를 승계한다는 조건으로 매수하므로 새로운 매수자와 별도의 계약서를 작성할 필요도 없으며 종전 계약조건으로 법률적 관계는 지속됩니다 새로운 소유자는 현임차인에게 월세 괸계의 경우 입금 계좌번호 변경사항을 통보해 올 것입니다 소유권 변동으로 인하여 세입자는별다른 법률적 피해는 없으므로 그냥 지나쳐도 법적 피해는 발생하지 않으므로 안심해도 됩니다 다만 소유자 본인 및 직계 가족의 거주를 목적으로 매수했 을 경우는 이사를 요구할 수 도 있겠습니다
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Q. 제 경우에 재계약인지 묵시적갱신인지 헷갈려 질문드려요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ제 생각으로는 묵시적 계약으로 판단됩니다그 이유는 묵시적 계약이란 계약당사자가 직전 계약조건의 변동섮이묵시적으로 계약기간의 연장을 뜻하는 것이므로 새로이 계약서를 작성할 필요없이 직전 계약서의 법률효력이 그대로 지속된다는 의미입니다 재계약의 경우는 계약조건의 변동으로 새로이 계약를 작성해야 되는데 그 과정이 생략되었고 계약조건의 변동도 없으므로 묵시적계약으로 생각되는 것 입니다
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Q. 전세 전세금을 낮춰 재개약을 할 경우, 임대인으로 부터 차익을 반환 받는 시기는 언제로 정해야 할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ재계약으로 인하여 전세금 인하차액의 반환 싯점이 재계약 작성밀이냐? 직전 계약서의 종료일 이냐?의 질문 요지라 생각합니다재계약의 법률 효력은 직전 계약서의 효력이 해지되는 싯점 이 후 부터 발생되므로 전세 차익금의 반환 받는 싯점은 직전계약 종료일을 기준으로 반환 받아야 합니다
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Q. 원룸월세 옵션 냉장고 파손되었어요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ계약하고 이사한 후 사용 중에 세입자의 실수로 파손 되었다면 그 수리비는 당연히 사용자의 과실이므로 세입자가 수리비를 부담하여합니다 그러나 세입자의 사용 중 괴실이 아닌 이사 전 부터 이미 파손된 것이라면 이는 임대인이 부담하여야합니다 그러므로 고장 싯점이 언제였느냐? 그리고 노후로 인한 사옹 수명 기간이 다 되어 파손되었느냐?에 따라 비용부탐의 책임 한계가 다르게 됩니다 그러므로 입차인과 임대인은 이사전 각종 설비(도시가스ㆍ전기시설ㆍ수도시설 ㆍ방충망ㆍ출입문ㆍ 창문 ㆍ냉장고ㆍ에어컨 등) 의 정상적인 작동여부를 사전 세밀히 확인되어야 분쟁 요인이 제거될 것으로 생각 됩니다
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Q. 전/월세 입주 후 확정일자를 안 받으면 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전윌세 세입자가 이사를 하게되면 먼저 관할 관정에 주소지 변경 신청과 동시에 계약서에 확정일자를 받습니다 이는 해당 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금에 대한 최우선 변제를 받기 위한 제도입니다 따라서 낙찰가가 획정되면 변제의우선 순위가 국세 및 지방세를 우선공제하고 근저당 등기 순위에 따라 공제하던 것을 약자 보호 차원에서임차인의 보증금을 우선변제 하겠다는제도입니다 이때 최우선변제 신청 조건으로서 괸할관정에서 인정하는 확정일자가 있어야 변제 대상이된다는 의미입니다 만약 확정 직인이 없다면 변제 대상에서 제외됩니다 참고적으로 최우선변제라고 하여 보증금 전체를 반환 받는것이 아닌 대락 20%선 범위(시ㆍ도별 차이 있음)만 변제 금액을 받는 사실을 유념하시기 바랍니다
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Q. 임대인 사망후 전세계약서를 새로 작성해야 하나요 ?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인의 사망으로 자녀가 상속받았다면 모든 채무관계가 승계되므로 별도의 계약은 하지 않으셔도직전 켸약관계는 유효합니다 그렇지만 계약기간이 종료된 후계약조건의 변동을 요구할 경우는 두가지 방법중 하나를 선택해야 하겠지요첫째는 계약 해지를 선언하고 보증금을 받다른 곳으로 이사하는 방법과 계속 거주의사가 있을 경우는 계약조건의 변동이 없다면 묵시적 계약의 유지이기 때문에 새로운 계약서를 작성할 필요가 없지만 계약조건의 변동을 요구할 때는 계약을 다시하셔야 됩니다그리고 임대인은 계약기간이 만료되면 새로운 세입자 계약관계 없이보증금을 즉시 반환해 주어야 합니다 본인의 여건과 판단에 따라 좋은 결과 기대합니다
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Q. 부동산 관련 서류 발급 문의 건
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 귀하가 질문한 관련서류는 동사무소에서 발급 가능합니다 동사무소에서 직접 발급기를 이용하여 본인이 발급할 수 있는 자료들인데 의문사항은 동사무소 민원창구 공무원에게 문의하시면 친절히안내 받으리라 봅니다 동사무소 .민원실 방문시에는 본인확인을 위한 주민등록증이나운전면허증을 꼭 지참하시기 바랍니다
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Q. 전세 계약 당사자 확인 안되는 경우?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약의 원칙은 당사자간의 신분과계약조건 등을 제시하고 추진하는것이지만 혹시 당사자가 계약에 참석하지 모 못할 사유시에는 위입장. 인감증명서 등을 첨부하여 대리 계약하는 절차와 방법이 법적으로 정해져 있습니다만중개사가 무슨 연유인지 모르겠지만 ? 공인중개사로서 법적 책임과 의무가 있으므로 정확히 추진하리라 믿어 보지만 다만 임차인으로서 의심스러우시면 계약서에 등제된 전화번호를 통하여 임차인 여부를 확인하시고(필요하시다면ㅡ 본 통화는 임대인oo와 임차인oo와 계약에 관한 확인차 녹음한다는 것을 밝히고ㅡ 계약서 주요 내용을 확인하는 방법도 고려해볼 필요도 있겠다고 생각합니다